【名古屋市　不動産売却】 事故物件の告知義務を解説！心理的瑕疵起こるトラブル事例と意外と知られていない出口戦略！

不動産の売買や賃貸を検討する際、「心理的瑕疵」という言葉を耳にしたことはありませんか？物件に物理的な問題がなくても、過去の出来事や周辺環境によって入居者が心理的な抵抗を感じる場合があります。自殺や他殺があった事故物件、近隣の嫌悪施設など、これらの情報は告知義務の対象となり、知っていながら、適切に伝えなければ即アウト！

深刻なトラブルに発展します。

「告知義務」とは売主が買主に必ず伝えなければいけない重要責務です。

記事では、心理的瑕疵の基本的な定義から具体的な告知義務、違反時のリスク、そして意外と知られていない不動産オーナーが知っておくべき売り方のポイントを解説します。

「事故物件」や「心理的瑕疵物件」は内容にもよりますが、流通価値が2割～3割減だと言われております。また「告知」したら売れないと思ってらっしゃる売主さんが意外に多いのです。

実は事故物件や心理的瑕疵物件という先入観で悪い箇所ばかりが目に止まりがちですが、オーナー様に知っていただきたいことは売り方やターゲット層戦略によって買主の捉え方が変わるということ！

埋もれている物件の中には素晴らしい付加価値を持った物件も多々あったり、そもそも瑕疵が気にならない層も確実に存在します。

心理的瑕疵の明確な基準は存在しないため、人それぞれの価値観や感じ方が大きく影響するということ。

そして、書面での告知の書き方一つで、更に様々な出口戦略が見えてくることはご存じでしょうか？

1. 心理的瑕疵とは？事故物件との関係を徹底解説

心理的瑕疵というのは、物件に物理的な欠陥がないにもかかわらず、過去の出来事や背景に起因して、入居者が抱く心理的な抵抗感を指します。例としては、自殺や他殺が発生した物件や、特別な清掃が必要とされるような事件があった物件が該当します。

心理的瑕疵の定義

国土交通省が示す「不動産取引における心理的瑕疵に関するガイドライン」では、心理的瑕疵は「不動産に過去に忌避されるような歴史がある場合に生じる」と定義されています。このことから、物件の物理的な状態だけでなく、入居者の心理に与える影響も重要であることが分かります。

• 代表的なケース:
• 自殺や他殺が発生した物件
• 近隣に墓地や火葬場、刑務所が存在すること
• 反社会的勢力が近くに居住している場合

事故物件との違い

一般に事故物件とは、自然死や不慮の事故死以外で死亡が発生した不動産を指します。心理的瑕疵物件との違いは、物理的な事実がない場合でも、居住者が心理的に抱く不安や抵抗感が重要視されることです。同じ物件であっても、事故の内容や住む人の感情によっては、事故物件とは認識されない場合もあるのです。

心理的瑕疵の重要性

心理的瑕疵を有する物件は、購入を考える際に、買い手にとって非常に重要な要素です。特に留意すべき点は以下の通りです。

• 告知義務: 売主は、心理的瑕疵のある物件について、その事実を正確に告知する責任があります。この義務を果たさない場合、将来的にトラブルが生じるリスクが高まります。
• 心理的影響: 物件の過去に関する情報を知った買主は、強い拒否感を示すことがあり、結果的に居住の意欲が大きく減退することもあります。

なお、心理的瑕疵の具体的な基準は存在しないため、人それぞれの価値観や感じ方が大きく影響します。物件オーナーはこうした側面を十分に理解しておくことが求めらるでしょう。

2. 告知義務が必要な心理的瑕疵の具体例

心理的瑕疵が発生するケースは数多く存在しますが、特に告知義務が生じる具体例について詳しく見ていきましょう。これらの事例は、買主や借主の意思決定に深く影響を与えるため、正確な情報の提供が求められます。

自殺・他殺が発生した物件

物件内で自殺や他殺があった場合、その物件は「事故物件」として分類され、必ず告知する義務があります。このような出来事は多くの人に心理的抵抗をもたらし、物件の購入や賃貸の選択に深刻な影響を与える可能性があります。特に事件が物件の中で発生した場合、その詳細を重要事項説明書に掲載することは不可欠です。

孤独死や事故死があった場合

また、孤独死や事故死のケースでも告知義務が生じます。事件性がなくとも、遺体の発見が遅れて特別な清掃が必要となった場合、その事実を正直に伝えなければなりません。こうした出来事は、物件の売却において重大な心理的影響を持つため、売主は誠実に情報を提供する責任があります。

嫌悪施設の近隣存在

物件の近くに心理的に受け入れがたい施設が存在する場合にも、告知義務が課されます。「嫌悪施設」として一般的に認識されるものには、次のような施設が含まれます。

• 火葬場
• 墓地
• 暴力団事務所
• 刑務所
• 風俗店
• ゴミ処理場

これらの施設に対する受け取り方は地域によって異なるため、注意が必要です。購入者や借主がこれらの情報を知った場合、その物件への興味が低下する可能性が高いため、重要事項説明書に明記することが重要です。

近隣の迷惑行為

また、近隣住民の迷惑行為が継続的に発生している場合も、心理的瑕疵としての告知が必要です。具体的には、以下のようなトラブルが含まれます。

• 騒音問題
• 頻繁な苦情
• 不適切な行動

これらの問題が続く場合、入居後の生活に多大なストレスをもたらすことがあるため、事前に情報を提供することが非常に重要です。

これらの具体例を踏まえ、売主や貸主は告知義務を怠らず、取引の透明性を確保することが求められます。特に、瑕疵物件に関連する告知義務については、誠実で真摯な姿勢で情報を提供することが必要です。

3. 心理的瑕疵の告知義務違反で起こりうるトラブル

心理的瑕疵に関する告知義務を怠ると、さまざまなトラブルが発生する可能性があります。これらのトラブルは不動産取引の信頼性を損ね、売主とっては深刻な結果を招くことがあります。

適用される法的責任

1. 契約不適合責任 売主が心理的瑕疵を告げなかった場合、契約不適合責任が問われることがあります。この責任は、物件が契約内容に一致していない場合に発生します。例えば、もし借主が物件を購入後に自殺や他殺があったことを知った場合、売主に対し賠償請求を行うことが可能です。
2. 損害賠償請求 心理的瑕疵に起因する情報を告げなかった結果、買主や借主が損害を被った場合には、損害賠償を求められることになります。過去の事例では、入居者がトラブルに遭い、予想外の費用を抱えたことで、貸主に対して金銭的な請求を行ったケースがあります。
3. 契約解除 買主や借主が心理的瑕疵を知らずに契約を結んだ場合、後に告知義務違反が発覚すると、契約を解除されるリスクがあります。これにより、購入した物件を手放すことになり、別の物件を探す手間が生じます。

トラブルを引き起こす要因

• 不十分な情報提供 不動産会社やオーナーが心理的瑕疵についての情報を軽視したり、誤った情報を提供したりすると、後にトラブルが生じやすくなります。
• 誤解や不信感の拡大 心理的瑕疵に対する告知を怠っていると、買主や借主の信頼を失うことになります。これにより、契約後のトラブルや紛争が増加することが懸念されます。

リスク軽減のために

• 徹底した告知 告知義務を守り、心理的瑕疵について詳細に説明することで、後々のトラブルを避けることが可能です。契約書に明記し、口頭で丁寧に説明することが求められます。
• 文書化された証明 心理的瑕疵に関する説明が行われたことを証明するために、記録を残すことが重要です。これにより、後で発生するかもしれない争い事を軽減できるでしょう。

まとめの必要のない情報を残す重要性

心理的瑕疵に関する告知義務は重要な法律上の部分であり、違反すれば多大なリスクを伴います。売主や貸主は、常に誠実な取引を心掛け、適切に情報を提供することで、トラブルを未然に防ぐ役割を持っているのです。

4. 意外としられていない売主が知っておくべき告知仕方とポイント

不動産取引において「瑕疵物件」に関する告知義務を適切に理解することは、売主にとって欠かせません。特に、心理的瑕疵が関与する場合は、正確な情報提供と告知のタイミングが重要です。売主が理解しておくべき告知の仕方やポイントです。

心理的瑕疵の告知が必要なタイミング

1. 契約締結前の告知 – 売買契約においては、心理的瑕疵に関する情報を必ず契約書に記載し、契約を結ぶ前に必ず相手方に心理的瑕疵に関して告知しなければなりません。このタイミングで誤解が生じたり、情報が隠蔽されたりすると、将来的なトラブルを引き起こす可能性が高いため、特に注意が必要です。

意外と知られていない正しい告知の仕方

告知とは「不安を煽ったり」「恐怖を煽るもの」ではありません。

正しい告知とは　事実を事実として簡潔に

感情を入れない

必要以上なことは強調しない

告知の責任を明確にすることということは書面によって明確に残すといことです。

心理的瑕疵に関連する事故であれば詳細や発生日時を簡潔に書面に残す。

悪い例

「〇年〇月に不幸な出来事がありました」

良い例

「◯年◯月、当該住戸内にて◯◯による死亡事案がありました」

5. 心理的瑕疵物件の出口戦略と売主が責任を負わない売買契約書の書き方

心理的瑕疵物件は一般的な不動産に比べて売却が難しくなることが多いため、一般的な仲介会社では取り扱いが難しいです。本記事では、心理的瑕疵物件の売却方法と売買契約書の書き方のポイントを詳しく解説します。

適切な売買契約書の書き方

売買契約書は売主のリスクヘッジのため、経験と知識にて条文や特約を盛り込む盛り込む必要があります。これは売却後のトラブルから売主を守るために必要なこと。

そのためには強化し入念に精査された契約書でなければならないのです。2020年4月の民法改正により、瑕疵担保責任に代わって契約不適合責任が施行され、買主側有利に大改正されました。さらに情報ネットワーク現代社会下では条文や特約の少ない形式的な契約書や一般的な雛形ではトラブルの元になる可能性が高まりやすいのが現状です。想定外のトラブルに備えるべく、売買契約書の内容は徹底的に細かく、入念に仕上げる事で売主が万一のトラブルを避けられる可能性も飛躍的に向上するのです。

買取という選択であれば

1. 専門の不動産買取業者への相談し、告知義務の遵守と契約不適合責任の免除が得られる可能性が高いです。信頼性の高い専門業者に依頼することにより、心理的瑕疵に関する告知義務を正しく果たしつつ、契約不適合責任を免除してもらえる場合があります。
2. これにより、売主は心理的瑕疵の影響を軽減しつつ、安心して物件を売却できます。 – 市場分析に基づいた買取価格の提示: 専門エージェントが地域の市場を分析し、ターゲット層に売り込むことも可能です。特に心理的瑕疵が気にならない法人、投資家あれば、より好条件での取引が期待できます。
3. リフォームの検討 – 基本的な修繕や清掃を施すことで、物件の印象を大きく改善できます。たとえば、壁紙の張替えや専門的な清掃を行うことで、心理的な抵抗感を和らげることが可能です。ただし、リフォームにはコストがかかるため、予算とその効果を慎重に考慮する必要があります。
4. 詳細な告知の準備 – 売却時には、心理的瑕疵に関する情報をしっかり整理しておくことが重要です。告知義務を果たすことで、将来的なトラブルを未然に防ぐことができます。過去の事案に関する資料や証拠をあらかじめ用意しておくと、誠実な姿勢を示すことができるでしょう。

一般的に言われている相場観

• 適切な値引き率の設定:一般的には 心理的瑕疵物件は、通常の市場価格に比べて10～50％程度低くなると言われております。具体的には、孤独死が発生した場合は約10％、自殺や殺人が関与する場合には20～50％の値下げが考えられます。
• 心理的瑕疵内容に基づく柔軟な姿勢: 事件の性質や被害者の状況に応じて買主からの価格交渉に柔軟に望むことも交渉が有利に働きます。現金化への計画や様々な要因を考慮することで、専門的なサポートを受けつつ、

まとめ

心理的瑕疵があるからといって、物件が売れないわけではありません。
とても重要なことは、「気にする人」に売ろうとしないことです。

話は飛躍しますが例えば、日本では避けられがちなお墓の隣地物件でも、外国人とっては気にならないケースがあります。

そして、最も重要なことは「告知」の仕方と伝え方です。

筆者も経験を通し遭遇することは心理的瑕疵物件を売却する=感情の整理　という現実です。

早く忘れたい過去も、じっくり　焦らす、ゆっくりと、

感情という波動が共鳴し合ったであろう心理的瑕疵物件に関しては家や土地というモノを通して⾃分と対話する時間、処分することは【自分自身と向き合う行為】だと感じております。

よくある質問

心理的瑕疵とはどのようなものですか?

心理的瑕疵とは、物件に物理的な欠陥がないにもかかわらず、過去の出来事や背景に起因して、入居者が抱く心理的な抵抗感を指します。自殺や他殺が発生した物件、特別な清掃が必要とされるような事件があった物件などが該当します。

心理的瑕疵物件を売却する際の告知義務とは何ですか?

売主や貸主は、心理的瑕疵のある物件について、その事実を正確に告知する責任があります。この義務を果たさない場合、将来的にトラブルが生じるリスクが高まります。具体的には、自殺や他殺、孤独死、事故死、嫌悪施設の近隣存在、近隣の迷惑行為などの情報を事前に伝える必要があります。

心理的瑕疵の告知義務を怠った場合、どのようなトラブルが起こるのですか?

契約不適合責任の問題や、損害賠償請求、契約解除などのトラブルが発生する可能性があります。不十分な情報提供や誤解、不信感の拡大によって、取引の信頼性が損なわれ、後々紛争が生じるリスクが高まります。

心理的瑕疵物件の売却方法と適切な価格設定とはどのようなものですか?

専門の不動産買取業者に相談する、リフォームを検討する、詳細な告知を準備するなどの対策が考えられます。価格設定に関しては、市場動向の確認、適切な値引き率の設定、心理的瑕疵の内容に基づく見直しが重要です。

ふどうさんのMAGOは名古屋市エリアを中心に不動産売却、空き家問題を専門とする不動産会社です。専門家のアドバイスと革新的なアイディアで、お客様の悩みを解決いたします。旗竿地、再建築不可、訳あり、心理的瑕疵物件、権利が複雑で難しい物件　まずはお気軽にご相談ください。

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