こんにちは。

趣味は街歩き。名古屋市の街を歩き続けて8年になる、空き家が大好きな宅建士、ふどうさんのMAGOの保木です。

「正直に話したら、誰も買ってくれないのではないでしょうか」

事故物件の売却相談で、売主様から最も多く聞く言葉の一つです。

室内で人が亡くなった。

発見までに時間がかかり、特殊清掃を行った。

親から相続した後で、過去の出来事を近所の方から聞いた。

どこまで話せばよいのか分からない。

事故物件の売却では、価格より先に「事実を伝える怖さ」があります。

売主様は、出来事を起こしたわけではない場合でも、その不動産を所有しているという理由で、責任や後ろめたさを感じてしまうことがあります。

しかし、事故物件の売却で最も危険なのは、告知したことで価格が下がることだけではありません。

告知する内容と時期が曖昧なまま販売し、契約直前や引渡し後に事実が明らかになることです。

その場合、価格交渉で済まず、契約解除、代金減額、損害賠償、仲介会社を含む紛争へ発展する可能性があります。

一方、事故物件だからといって、必ず売れないわけでも、一律に何割も安くなるわけでもありません。

立地。

出来事の内容。

発生場所。

発見までの状況。

建物の状態。

報道やインターネット上の情報。

誰を買主として想定するか。

こうした条件によって、市場の受け止め方は変わります。

この記事では、国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を踏まえながら、名古屋で事故物件を売却するときの告知方法、価格の考え方、仲介・買取・土地売却などの出口戦略、実際に起こり得るトラブルについて、現場の視点から解説します。

🟨 事故物件で売主利益を最大化するとは、事実を小さく見せることではありません。買主が判断できる情報を早く整理し、分からないことを理由に過度な値引きをされない状態をつくることです。

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最初に確認したい｜「事故物件」と「心理的瑕疵」は同じではない

「事故物件」は、法律に定義された正式な物件区分ではありません。

一般には、自殺、他殺、一定の孤独死など、人の死に関する出来事があった不動産を指して使われています。

一方、「心理的瑕疵」は、物理的には居住できても、過去の出来事などにより、一般の買主が心理的な抵抗を感じ、契約判断へ重要な影響を受ける可能性がある状態を表す実務上の考え方です。

ただし、墓地、騒音、近隣関係、嫌悪施設などの問題と、人の死に関する告知をすべて一つに混ぜると判断を誤ります。

国土交通省のガイドラインが直接整理しているのは、居住用不動産における人の死に関する宅地建物取引業者の告知判断です。

近隣トラブルや嫌悪施設は、別の事実関係と法的評価が必要です。

🟥 「心理的瑕疵」という言葉だけで、告知の要否や内容を決めることはできません。最初に、何が、いつ、どこで、どのように起きたのかを分ける必要があります。

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人の死は、すべて告知しなければならないのか

答えは、すべて一律ではありません。

国土交通省のガイドラインでは、取引の対象不動産で発生した自然死や、日常生活の中での不慮の死については、原則として告げなくてもよいと整理されています。

日常生活上の不慮の死には、例えば転倒、誤嚥などが挙げられています。

ただし、同じ自然死でも、発見まで長期間が経過し、特殊清掃や大規模なリフォームなどが行われた場合には、単純に「自然死だから告知不要」とは扱えません。

原則として告知を検討すべき代表例

• 対象不動産内での自殺
• 対象不動産内での他殺
• 火災等による死亡事故
• 原因が明らかでない死で、取引判断へ重要な影響を与える可能性があるもの
• 自然死や日常生活上の事故死であっても、発見が遅れ、特殊清掃等が行われたもの
• 社会的影響が大きく、報道や地域の記憶に残っている事案

原則として告げなくてもよいと整理されている代表例

• 老衰や病死などの自然死
• 転倒、誤嚥など日常生活の中で起きた不慮の死
• 集合住宅で、通常使用しない共用部分において発生した一定の事案

ただし、ここでいう「原則」は、例外がないという意味ではありません。

買主から人の死の有無を質問された場合、宅地建物取引業者が把握している事実について故意に事実と異なる回答をすることはできません。

また、事件の社会的影響が大きい場合など、買主が把握しておくべき特段の事情があると認識したときは、経過期間だけで告知不要とは判断できません。

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最大の誤解｜売買に「3年たてば告知不要」というルールはない

事故物件について調べると、インターネット上で、

「3年たてば告知しなくてもよい」

という説明を見かけます。

しかし、この理解を売買へそのまま当てはめるのは危険です。

国土交通省ガイドラインの「概ね3年」は、原則として賃貸借取引について示された目安です。

自殺、他殺など自然死・日常生活上の不慮の死以外の死や、特殊清掃等が行われた一定の事案について、賃貸借では事案発生または特殊清掃等が行われた時から概ね3年が経過した後は、原則として告げなくてもよいと整理されています。

一方、売買取引については、同じような一律の年数基準は示されていません。

売買は、買主が長期にわたり所有し、将来再び売却する可能性があります。そのため、事案の内容や社会的影響などを踏まえ、個別に判断する必要があります。

🟥 売買では、「何年前だから自動的に告知不要」と機械的に処理しないことが重要です。

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マンションでは「どこで起きたか」も重要になる

マンションでは、専有部分だけでなく、共用部分で人の死が発生することがあります。

例えば、

• 売却対象となる住戸内
• 専用庭やバルコニー
• 玄関前の共用廊下
• 日常的に利用するエレベーターや階段
• 屋上、機械室など通常は利用しない場所
• 別の住戸

では、買主の受け止め方も、告知判断も同じではありません。

ガイドラインでは、集合住宅の共用部分について、買主や借主が日常生活で通常使用する必要がある部分かどうかが考慮されています。

隣の住戸で起きた事案だから必ず告知が必要とも、専有部分の外だから一切不要とも断定できません。

発生場所と売却対象住戸との位置関係、日常利用の有無、事件の社会的影響などを確認します。

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売却前に事実を整理する「7項目シート」

事故物件の相談を受けたとき、最初から価格の話だけをするべきではありません。

まず、分かっている事実と、確認できていないことを分けます。

確認項目	整理する内容
1．発生時期	年月日、少なくとも年月、正確な時期が不明ならその旨
2．発生場所	室内、浴室、敷地、共用部分、別住戸など
3．死因・事案	自然死、不慮の事故、自殺、他殺、原因不明など確認できる範囲
4．発見状況	発見までの期間、室内への影響
5．対応内容	特殊清掃、消臭、除菌、遺品整理、内装・設備交換
6．記録	警察、管理会社、清掃会社、保険会社等の資料の有無
7．社会的影響	報道、インターネット掲載、近隣での認知状況

警察資料など、売主様が取得できない情報もあります。

分からない場合に、推測で死因や発見状況を確定させてはいけません。

例えば、親族から「病気だったと思う」と聞いただけなら、確認できた事実と伝聞を分けます。

🟨 事実整理の目的は、出来事を詳しく描写することではありません。買主の判断に必要な範囲を、客観的に説明できるようにすることです。

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売主利益を守る告知方法｜早すぎても遅すぎてもいけない

告知は、契約当日に重要事項説明書を読み上げれば足りる、というものではありません。

買主が購入判断を固め、住宅ローンや建築計画へ費用をかけた後に初めて伝えると、

「なぜもっと早く言ってくれなかったのですか」

という不信感につながります。

一方、不特定多数が閲覧する広告へ、必要以上に詳細な個人情報や刺激的な表現を掲載することも適切ではありません。

実務上の基本的な伝達段階

1．広告・初期問い合わせ

告知事項があることや、詳細を担当者へ確認してほしい旨を、広告媒体のルールや個別事情に応じて表示します。

この段階では、故人を特定できる情報、発見時の詳細な状況、必要性のない写真などを公開しません。

2．内覧・具体的検討の前後

購入判断に影響する事実を説明します。

何が起きたか、いつ起きたか、どこで起きたか、特殊清掃等を行ったかを、確認できる範囲で伝えます。

3．購入申込み前または条件交渉時

買主が告知内容を理解したうえで価格と条件を提示できるよう、書面で確認します。

4．重要事項説明・売買契約

重要事項説明書、物件状況等報告書、告知書、売買契約書・特約などへ、役割に応じて内容を反映します。

説明日、説明者、受領者が確認できる状態で保管します。

🟩 売主利益を守る告知のタイミングは、買主が費用と時間を大きく使う前であり、同時に、価格交渉をするための事実がそろった段階です。

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告知文は「短ければ安全」でも「詳しければ安全」でもない

避けたい曖昧な表現

「以前、不幸な出来事がありました」

「心理的瑕疵があります」

これだけでは、何が起きたのか分かりません。

買主は最悪の事態を想像し、必要以上に不安を感じる場合があります。

避けたい断定・感情表現

「完全に問題ありません」

「かなり悲惨な状態でした」

安全性や将来の心理的影響を保証する表現も、必要以上に刺激的な表現も適切ではありません。

記載例

令和○年○月、本件建物内において居住者の死亡事案が発生しています。売主から聴取した内容によれば、死因は○○です。発見後、○○年○月に専門業者による特殊清掃および消臭作業が実施されています。買主は上記事実および交付資料を確認し、これを了承したうえで本物件を購入するものとします。

死因などを確認できない場合は、無理に埋めません。

死因および正確な死亡日時について、売主が確認できる資料はありません。

と、未確認事項を明示する方が誠実です。

なお、実際の文言は事案と契約条件に応じて調整し、必要に応じて弁護士等へ確認します。

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私の失敗談｜「告知済み」の一言で安心しかけた物件

名古屋市内にある築古住宅の相談を受けたときのことです。

所有者様からは、以前の不動産会社にも事故のことを話しており、購入希望者へ告知していると聞いていました。

販売資料にも、

「告知事項あり」

と記載されていました。

私は最初、これで入口の説明はできていると考えました。

ところが、買主側の不動産会社から聞かれました。

「告知事項とは、具体的に何ですか」

当然の質問です。

売主様へ改めて確認すると、人が亡くなった時期、発見場所、特殊清掃をした範囲について、家族間でも認識が少しずつ違っていました。

一人は、居室で亡くなったと聞いている。

別の方は、浴室だったと思っている。

特殊清掃をしたと言う方もいれば、通常の遺品整理だけだったと言う方もいる。

「告知事項あり」と書いたことで、告知を終えた気になっていましたが、実際には告知する事実の整理が終わっていなかったのです。

私は販売を急がず、売主様の了承を得て、残っている領収書、管理会社への連絡記録、当時対応した親族の記憶を確認しました。

すべてが判明したわけではありません。

しかし、確認できたことと、確認できないことを分けた説明書を作りました。

次の購入希望者には、内覧後ではなく、具体的な検討に入る前に説明しました。

買主様は内容を確認し、建物を取り壊して自宅を建てる前提で検討を続けました。

結果として、告知事項がない土地と同じ価格にはなりませんでしたが、最初に提示されていた一律の買取価格だけで判断せず、一般市場と買取の両方を比較できました。

🟥 この案件での私の失敗は、告知をしたかどうかだけを見て、告知の中身を確認しなかったことでした。

※相談者様および物件を特定できないよう、複数の相談経験をもとに、所在地、時期、会話、経緯の一部を調整しています。

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事故物件の価格は「一律2割・3割下落」では決まらない

事故物件について、

「相場より2割下がります」

「半額にしなければ売れません」

といった説明を見かけます。

しかし、すべての事故物件へ適用できる公的な一律基準はありません。

価格への影響は、少なくとも次の要素で変わります。

• 自殺、他殺、自然死など事案の性質
• 室内、敷地、共用部分など発生場所
• 発生からの経過期間
• 発見までの期間と特殊清掃の有無
• 報道やインターネット上の情報
• 戸建て、区分マンション、収益物件、土地など物件種別
• 建物を使用するか、解体するか
• 駅距離、土地価値、収益性
• 周辺の競合物件数
• 買主の利用目的

名古屋駅・栄など都心へのアクセスがよい収益物件と、需要が限られる郊外の築古住宅では、同じ出来事でも価格への影響は違います。

また、建物を解体して土地として売る場合でも、人の死に関する心理的影響が必ず消えるとは限りません。

🟥 解体すれば告知義務がなくなる、所有者が一度変われば告知不要になる、という一律のルールはありません。

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売主利益を最大化する「5つの出口比較」

事故物件の出口は、買取だけではありません。

出口1｜一般市場で現況売却する

事実を開示し、居住用または事業用として一般の買主を探します。

向いている可能性があるケース

• 立地や建物状態に競争力がある
• 出来事を理解して検討する購入層がいる
• 売却を極端に急いでいない
• 清掃や必要な原状回復が完了している

成約価格を高められる可能性がある一方、内覧者の反応が分かれ、売却期間が長くなる場合があります。

出口2｜投資家へ収益性を示して売る

投資家は心理的抵抗がないわけではありません。

想定賃料、空室期間、修繕費、管理費、再販売時の告知、出口価格を計算します。

「事故物件を気にしない投資家」を探すのではなく、告知事項を含めても収支が成立する条件を示します。

出口3｜専門性のある不動産会社へ買い取ってもらう

買取には、売却時期を決めやすく、現況や残置物を含めて条件を調整しやすい利点があります。

ただし、買取会社は清掃、修繕、保有、再販売、告知、価格変動などのリスクを負うため、一般市場の想定成約価格より低くなるのが通常です。

一社だけでなく、

• 買取価格
• 残置物処分の負担
• 特殊清掃・修繕の負担
• 測量・解体の負担
• 契約不適合責任の範囲
• 決済時期

を比較します。

🟨 買取だから告知しなくてよいわけではありません。専門業者が買主でも、知っている重要事実は正確に伝え、契約内容へ反映します。

出口4｜建物を解体して土地として売る

建物の物理的損傷や臭気、汚損が大きい場合、解体により土地利用の選択肢が広がることがあります。

ただし、解体費、アスベスト、地中埋設物、固定資産税、再建築の可否を確認せず解体するのは危険です。

また、解体により人の死の告知問題が自動的に消えるわけではありません。

出口5｜賃貸・定期借家等で運用してから売る

賃貸需要と収益性が見込める場合、運用する選択肢もあります。

ただし、賃貸の「概ね3年」という目安を利用して告知を消すことを目的に、形式的に誰かを入居させるような考え方はおすすめできません。

買主・借主から質問された場合や社会的影響が大きい場合など、告知が必要となる場面は残ります。空室、修繕、管理、将来売却まで含めて収支を比較します。

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最高価格ではなく「最終手取り」で比べる

売主利益の最大化は、最も高い査定書を選ぶことではありません。

最終手取り見込み ＝ 売却価格 － 清掃・残置物・修繕・解体費 － 仲介手数料等 － 保有費用 － 税金等

例えば、一般市場で買取より300万円高く売れる見込みでも、特殊清掃、残置物処分、修繕、半年分の維持費と値下げが必要になるかもしれません。

反対に、買取価格が低くても、現況のまま短期間で引き渡せ、一定の責任範囲を契約で整理できる場合があります。

比較項目	一般仲介	投資家向け	不動産買取	解体後売却
想定売却価格
特殊清掃・消臭費
残置物処分費
修繕・解体費
仲介手数料等
維持・保有費
売却期間
責任・紛争リスク
最終手取り見込み

🟩 事故物件の売主利益とは、価格、時間、費用、責任を差し引いた後に、売主様が最も納得できる出口を選べることです。

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契約不適合責任と告知義務｜「免責特約があれば大丈夫」ではない

2020年4月施行の改正民法により、売買の対象が契約内容に適合しない場合の責任は、契約不適合責任として整理されています。

買主は個別事情により、追完、代金減額、損害賠償、契約解除などを主張する可能性があります。

事故物件では、契約書へ「契約不適合責任を負わない」と記載すれば、重要な事実を隠してもよいわけではありません。

売主が知りながら買主へ告げなかった事実については、免責特約で責任を回避できない可能性があります。

また、売主が宅地建物取引業者で買主が一般消費者の場合など、当事者の属性によって特約への別の制限もあります。

したがって、契約実務では次を分けます。

1. 買主へ開示する事実
2. 確認できていない事項
3. 清掃・修繕等の実施内容
4. 買主が了承した利用・購入条件
5. 引渡し後の責任範囲

契約書は、告知を省略するための道具ではありません。

告知した事実と、双方が合意した条件を証拠として残すためのものです。

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告知義務違反で起こり得る4つのトラブル

1．契約直前の購入辞退

買主が住宅ローン審査や建築相談を進めた後に知ると、出来事そのもの以上に、不動産会社と売主への不信感から辞退することがあります。

2．代金減額・損害賠償請求

事実を知っていれば購入価格が違った、契約しなかったなどとして、金銭請求へ発展する可能性があります。

3．契約解除

契約目的を達成できないほど重要な不適合などと評価された場合、解除が争点となる可能性があります。

4．再販売時の紛争

買主が将来売却するとき、過去の事案を告知する必要が生じ、取得時に十分な説明を受けていなかったとして問題になることがあります。

トラブルの多くは、完全な隠蔽だけから生まれるわけではありません。

「告知事項あり」としか伝えなかった。

口頭だけで、記録がなかった。

親族と不動産会社で説明内容が違った。

契約当日に初めて詳しく話した。

このような、隠してはいないが伝わっていない状態も危険です。

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売却前の特殊清掃・リフォームはどこまで必要か

優先して検討したいこと

• 衛生上必要な特殊清掃、除菌、消臭
• 汚損した残置物の適切な処分
• 体液等が浸透した床材・下地等の確認
• 害虫・臭気への対応
• 作業内容、施工日、施工会社、保証等の記録保存

慎重に判断したいこと

• 売主の好みで行う全面リフォーム
• 臭気原因を確認しない表面的なクロス交換
• 費用をそのまま売却価格へ上乗せできるとの期待
• 買主の解体・再生計画と重複する工事

清掃やリフォームをしても、告知すべき事実が消えるわけではありません。

工事の目的は過去を隠すことではなく、衛生状態と物理的状態を改善し、買主が必要な追加費用を判断できるようにすることです。

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事故物件売却で避けたい8つの失敗

1．「自然死だから絶対に告知不要」と決める

発見状況、特殊清掃、買主からの質問、社会的影響を確認します。

2．売買にも3年ルールがあると思う

概ね3年は、原則として賃貸借取引について示された目安です。

3．一度誰かへ貸せば告知しなくてよいと考える

いわゆる「一人挟めば消える」という一律のルールはありません。

4．建物を壊せば告知不要と思う

土地売却でも、事案の内容と買主への影響を個別に検討します。

5．「告知事項あり」だけで説明を終える

確認できた事実と未確認事項を具体的に整理します。

6．契約当日に初めて説明する

買主が判断・交渉できる段階で伝えます。

7．買取業者なら告知不要と思う

相手が専門業者でも重要事実は伝え、契約へ反映します。

8．一社の低い買取価格だけで決める

一般市場、投資家、買取、解体後売却について、費用と手取りを比較します。

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売主様が不動産会社へ聞くべき質問

「この事案について、売買ではどの範囲を告知する方針ですか」

「国土交通省ガイドラインのどの考え方を参考にしていますか」

「広告、内覧、申込み、契約の各段階で、いつ何を説明しますか」

「一般仲介と買取の想定手取りを比較できますか」

「特殊清掃やリフォームを先に行う必要はありますか」

「買主へ渡した説明書と受領記録を残してもらえますか」

「判断が難しい場合、弁護士等へ確認する体制がありますか」

事故物件の経験がある会社かどうかは、「高く売れます」と言うかではなく、事実整理、告知時期、買主選定、契約記録を具体的に説明できるかで判断します。

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よくある質問

自然死があった家は事故物件になりますか

自然死があっただけで、一律に事故物件として告知が必要になるわけではありません。原則として告げなくてもよいと整理されていますが、発見が遅れて特殊清掃等が行われた場合や、買主から質問された場合などは別途検討が必要です。

売買では何年たてば告知しなくてよいですか

売買について一律の年数基準は示されていません。事案の性質、発生場所、社会的影響、買主の質問などを踏まえて個別に判断します。

特殊清掃をすれば通常価格で売れますか

特殊清掃は衛生状態や臭気等を改善しますが、心理的影響や告知の問題が自動的に消えるわけではありません。立地、建物状態、利用方法、買主層を含めて価格を検討します。

買取なら契約不適合責任をすべて免除できますか

責任範囲を調整できる場合はありますが、すべての責任が当然に免除されるわけではありません。知っている重要事実を告げずに契約した場合などは問題が残る可能性があります。

近隣の方に聞き込みをするべきですか

無差別な聞き込みは、故人や遺族のプライバシー、近隣関係へ影響します。まず売主の告知書、保有資料、管理会社等への通常の確認を行い、追加調査の必要性と方法を慎重に判断します。

インターネット上に情報が残っています。削除すれば価格は戻りますか

削除の可否はサイトや情報の性質によります。情報が見えなくなっても、告知判断や買主心理が必ず変わるとは限りません。虚偽の削除依頼や事実の隠蔽ではなく、正確な説明と現在の物件状態を整えることが基本です。

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まとめ｜事故物件の価値を守るのは、沈黙ではなく説明の準備

事故物件の売却で、売主様が一番恐れるのは、事実を話した瞬間に価値がなくなることです。

しかし実際には、事実を伝えたから売れないのではなく、

何が起きたのか分からない。

説明が人によって違う。

追加費用が分からない。

将来自分が売るときの扱いが分からない。

という不確実性が、買主を遠ざけることがあります。

事故物件の売却で必要なのは、出来事を軽く扱うことでも、過度に恐れて価値を諦めることでもありません。

事実を調べる。

確認できないことを明示する。

必要な清掃と修繕を判断する。

一般市場、投資家、買取、解体後売却を比較する。

告知内容を早い段階で書面化する。

価格だけでなく、費用、時間、責任を差し引いた手取りを考える。

🟥 事故物件を、何もなかった物件として売ることはできません。

🟩 しかし、事故があったという一つの事実だけで、不動産全体の価値をゼロにする必要もありません。

不動産会社の仕事は、告知を避ける方法を探すことではありません。

売主様が抱えている事実を整理し、買主が理解できる言葉へ変え、その条件でも価値を感じる相手へ届けることです。

それが、トラブルを避けながら売主様の利益を守る、事故物件売却の本当の出口戦略だと私は考えています。

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名古屋・愛知で事故物件、心理的瑕疵のある不動産を売却したい方へ

ふどうさんのMAGOは、名古屋市南区を拠点に、事故物件、心理的瑕疵の可能性がある不動産、相続空き家、再建築が難しい土地、権利関係が複雑な物件などの売却をお手伝いしています。

次のような段階でも構いません。

• 室内で人が亡くなったが、告知の要否が分からない
• 自然死だが発見まで時間がかかり、特殊清掃を行った
• 相続後に過去の事案を知った
• 他社から事故物件だから大幅な値下げが必要と言われた
• 仲介と買取のどちらがよいか判断できない
• 清掃、残置物処分、リフォーム、解体の順番が分からない
• 告知書や契約書へどこまで記載すべきか不安がある
• 県外に住んでいて現地対応ができない

最初から「この金額でしか売れない」と断定するのではなく、事案、物件状態、土地・建物の価値、想定買主、必要経費を整理します。

そのうえで、一般仲介、投資家への提案、不動産買取、現況売却、解体後売却などを比較し、売主様が納得できる方法を考えます。

対応エリア

名古屋市南区・港区・緑区・千種区・熱田区・名東区・昭和区・瑞穂区・中村区・中川区・守山区・中区・天白区・東区・西区・北区をはじめ名古屋市全域、および愛知県内に対応しています。

※本記事は、国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」および2026年9月時点の公表情報をもとに、一般的な考え方を解説したものです。

※同ガイドラインは、宅地建物取引業者が居住用不動産の取引で判断する際の一般的基準を示したもので、個別事案について告知義務の有無を最終的に断定するものではありません。

※事故の内容、発生場所、経過期間、特殊清掃、社会的影響、当事者の属性、契約内容により判断は異なります。判断が難しい場合は、弁護士等の専門家へご確認ください。

※本文の事例は、相談者様や物件を特定できないよう、複数の相談経験をもとに所在地、時期、会話、経緯の一部を調整しています。