相続登記が終われば、実家は自由に売却できると思っていませんか？

2024年4月から相続登記が義務化され、不動産を相続した方の中でも「登記」への関心が高まっています。

実際、売却相談の現場でも、

「相続登記は済ませました」
「名義変更は終わっています」
「これで売却できますよね」

というご相談が増えています。

しかし、実際に調査を進めると、別の問題が見つかるケースがあります。

それは、

名義は変更されている。しかし、不動産としてスムーズに動かせる状態ではない

という問題です。

相続した実家が売れない理由は、名義だけではありません。

不動産には、登記情報だけでは見えない様々な問題が隠れていることがあります。

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名義変更したのに売却できない5つの理由

① 建物が未登記だった

相続相談で意外と多いのが、

「土地は登記されているが、建物が登記されていない」

というケースです。

特に名古屋市内でも、昭和時代に建築された住宅では珍しくありません。

所有者様からすると、

「固定資産税を払っているから問題ないと思っていた」

ということがあります。

しかし、

固定資産税の課税情報

と

法務局の登記情報

は別のものです。

売却時に買主が住宅ローンを利用する場合、建物登記が問題になることがあります。

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② 相続人全員の認識が一致していない

相続登記が完了していても、売却について家族全員が納得しているとは限りません。

例えば、

長男：
「管理できないから売却したい」

次男：
「親の家だから残したい」

長女：
「もっと高く売れるはず」

このように、名義の問題ではなく感情や考え方の違いで止まるケースがあります。

不動産売却で難しいのは、

所有者を確定すること

だけではありません。

家族が同じ方向を見ることです。

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③ 実家への思いが判断を遅らせる

相続した家は、単なる建物ではありません。

そこには、

親との思い出
家族が過ごした時間
子供時代の記憶

があります。

そのため、

「売った方がいい」

と頭では理解していても、

「本当に手放していいのか」

という感情が残ります。

これは不動産価格だけでは解決できない問題です。

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④ 空き家期間が長くなり、状態が変化している

相続後、すぐに判断できれば問題は少ないですが、時間が経過すると、

・建物の老朽化
・雨漏り
・庭木の繁茂
・害虫や害獣
・近隣からの相談

など、新しい問題が発生します。

特に名古屋市内でも、親が施設へ入居した後、そのまま数年間空き家になっているケースがあります。

「いつか売ろう」

と思っている間に、建物の価値や選択肢が減ってしまうことがあります。

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⑤ 相続した人が不動産の価値を知らない

これも非常に多い問題です。

相続した子世代の方は、

「古い家だから価値はない」
「解体するしかない」

と思われていることがあります。

しかし実際には、

・土地として価値がある
・建物を活用できる
・隣地との交渉で価値が変わる
・買取という選択肢がある

など、状況によって選択肢は変わります。

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相続登記はゴールではなくスタート。相続登記が終われば、実家は自由に売れると思っていませんか？

2024年4月から相続登記が義務化され、不動産を相続した方の中には、

「これで実家の手続きは終わった」

「名義変更したから、いつでも売却できる」

と思われている方も多いのではないでしょうか。

しかし、不動産売却の相談現場では、別の問題が見えてきます。

それは、

相続登記をした後に、初めて発覚する問題がある

ということです。

相続登記は終点ではありません。

むしろ、不動産を動かすためのスタート地点なのです。

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相続登記で解決するのは「名義」の問題だけ

相続登記の役割は、

「誰が所有者なのか」

を明確にすることです。

しかし、不動産売却に必要なのは所有者確認だけではありません。

例えば、

・建物が未登記だった
・増築部分が登記されていなかった
・土地の境界が曖昧だった
・共有者の一人と連絡が取れない
・抵当権が残っていた
・接道条件に問題があった
・空き家状態が長期化していた

このような問題が残っていれば、名義変更が完了していても売却は簡単ではありません。

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名古屋の古い住宅地で増えている「名義はあるのに動かせない実家」

名古屋市内には、昭和から続く住宅街が多くあります。

その中には、

親から子へ
子から孫へ

と長期間相続されてきた住宅があります。

しかし、時間の経過とともに、

「昔の増築部分」
「未整理の相続」
「家族間の認識違い」

などが積み重なっているケースがあります。

登記簿上の所有者は明確。

でも、実際には売却までの道のりが複雑。

これが現在増えている、

「名義はあるのに動かせない実家」

です。

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本当に難しいのは法律よりも「人の問題」

不動産売却で相談を受けていると感じるのは、問題は登記だけではないということです。

例えば、

長男：
「自分が相続したから売却したい」

次男：
「親の家だから簡単に売るべきではない」

長女：
「管理もしていないのに売却の話だけ進めるのは納得できない」

このように、相続不動産では感情や家族関係が大きく影響します。

不動産は単なる財産ではありません。

親との思い出、
育った家、
家族の歴史。

それらが絡むため、名義変更だけでは解決しない問題があります。

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売却を考えた時に確認すべきこと

相続登記後、不動産売却を検討する場合は、

① 登記状況

土地だけではなく建物も確認する。

② 権利関係

共有者や抵当権などを確認する。

③ 建物状況

未登記、増築、老朽化を確認する。

④ 市場性

現在売却できる不動産なのか判断する。

⑤ 家族間の意思確認

誰がどのように進めるのか整理する。

この確認を早めに行うことが重要です。

「売れない実家」ではなく「整理されていない実家」

不動産相談を受けていると感じることがあります。

本当に売れない不動産は、それほど多くありません。

問題は、

「売却できない状態になっている」

ことです。

例えば、

・権利関係が整理されていない
・建物状況が把握できていない
・家族間の話し合いができていない
・適切な売却方法を知らない

こうした理由で動かなくなっている不動産があります。

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名古屋の相続不動産で大切なのは「早く売ること」ではない

相続した実家について、

「早く処分してください」

と言われることがあります。

しかし、本当に必要なのは焦ることではありません。

大切なのは、

現在の状況を正しく把握すること。

そして、

売却
買取
活用
保有

それぞれの選択肢を比較することです。

名古屋で増えている「動かせない実家」5つの事例。所有者は分かっているのに、なぜ不動産は動かないのか

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事例①　兄弟全員が相続人なのに、誰も売却を決断できない実家

名古屋市南区　築45年戸建て

父親が亡くなり、実家を3人兄弟で相続。

相続登記も完了し、名義も3人の共有状態になりました。

長男：
「誰も住まないなら売却した方がいい」

次男：
「親の家を簡単に売るのは抵抗がある」

長女：
「売却には賛成だけど、価格が安いなら売りたくない」

話し合いを続けるうちに数年が経過。

その間、

・庭木が伸びる
・建物が老朽化する
・固定資産税だけ発生する

という状態になりました。

問題の本質

このケースでは、所有者不明ではありません。

全員分かっています。

しかし、

感情の整理ができないことで、不動産が動かなくなる

という典型的なケースです。

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事例②　相続登記は完了したが、建物が未登記だった実家

名古屋市中川区　昭和50年代築住宅

母親から実家を相続。

土地については相続登記を行いました。

しかし、売却査定を依頼した際に、

「建物の登記がありません」

と言われました。

所有者様は、

「固定資産税を払っているので問題ないと思っていました」

と話されました。

調査すると、

・建築当時に登記されていない
・増築部分も未登記
・建築確認資料も不足

という状況でした。

問題の本質

相続登記で解決するのは「名義」の問題です。

しかし、不動産を売却するには、

「売れる状態に整える」

必要があります。

名義があっても、準備不足で動かない実家があります。

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事例③　遠方に住む相続人が管理できず放置される実家

名古屋市緑区　空き家になった実家

親が亡くなった後、子供は東京や大阪など遠方へ移住。

相続登記は完了しました。

しかし、

「すぐには売る気になれない」

という理由で、そのまま数年間経過しました。

結果、

・庭が荒れる
・外壁が傷む
・郵便物が溜まる
・近隣から相談が入る

状態になりました。

問題の本質

所有者は明確です。

連絡も取れます。

しかし、

「管理できる人が近くにいない」

ことで不動産が止まります。

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事例④　共有者の一人と連絡が取れない実家

名古屋市港区　相続人4名

祖父名義だった土地建物。

相続人調査を行ったところ、4人の共有状態でした。

3人は売却希望。

しかし、1人だけ連絡先が分からない。

昔から親族関係が疎遠になっており、

・住所変更している
・連絡が取れない
・所在確認に時間がかかる

という状況でした。

問題の本質

所有者不明土地とは違います。

所有者は存在しています。

しかし、

意思確認ができないため、不動産が止まる

ケースです。

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事例⑤　売却したいが、親への思いから手放せない実家

名古屋市昭和区　築60年住宅

相続した子供は、

「空き家なので売った方がいい」

と理解していました。

しかし、

「父と母が最後まで暮らした家だから」

という気持ちがあり、決断できませんでした。

数年間そのままにした結果、

建物の劣化が進み、修繕費用も増加。

最終的には、

「もっと早く相談すればよかった」

という結果になりました。

問題の本質

不動産は単なる資産ではありません。

相続した家には、

思い出
家族の歴史
感情

があります。

だからこそ、判断が難しくなります。

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まとめ｜これから増えるのは「所有者不明」ではなく「決められない実家」

名古屋の空き家問題で、今後増えていくと考えられるのは、

「誰が持っているか分からない土地」

だけではありません。

むしろ、

・所有者は分かっている
・名義も整理されている
・しかし誰も動かせない

という不動産です。

それが、

「動かせない実家」

です。

不動産を守るとは、必ずしも所有し続けることではありません。

売却するのか。

活用するのか。

次世代へ引き継ぐのか。

選択肢を持った状態にしておくことが、これからの相続では重要になります。

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まとめ｜相続登記はゴールではなく、不動産整理のスタート

相続登記をしたことで、所有者としての手続きは一歩進みます。

しかし、それだけで実家が問題なく売却できるとは限りません。

名義の問題。

建物の問題。

家族の感情。

空き家管理の問題。

様々な要素を整理して初めて、不動産は動き出します。

相続した実家で大切なのは、

「売れるか、売れないか」

だけで判断することではありません。

その不動産が持つ可能性を知り、家族にとって後悔のない選択をすることです。

ふどうさんのMAGOは名古屋市エリアを中心に不動産売却、空き家問題を専門とする不動産会社です。、専門家のアドバイスと革新的なアイディアで、お客様の悩みを解決いたします。まずはお気軽にご相談ください。

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