～本当に売主様を守るのは査定額ではなく、作りこまれた契約書です～

不動産売却の相談を受けると、多くの方が最初に気にされるのは価格です。

「いくらで売れますか？」

「査定はいくらですか？」

「買取価格はいくらですか？」

当然のことです。

大切な資産ですから、高く売りたいと思うのは自然な感情です。

しかし、空き家や相続不動産の売却現場を数多く見てきた私は、価格以上に重要なことがあると考えています。

それは、

「売却後のリスクをどう防ぐか」

です。

そして、その鍵を握るのが

契約不適合責任免責

と

作りこまれた契約書

なのです。

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相続空き家には大きな特徴がある

通常の自宅売却と相続空き家の売却では大きな違いがあります。

それは、

売主様自身が建物の状態を把握していないことが多い

という点です。

例えば、

父親が亡くなった。

母親も施設へ入所した。

子どもは県外に住んでいる。

数年間誰も住んでいない。

こうしたケースは珍しくありません。

むしろ相続空き家では一般的です。

売主様は所有者にはなりました。

しかし、

・雨漏りの有無

・給排水管の状態

・シロアリ被害

・床下の状況

・過去の修繕履歴

などを把握していないことがほとんどです。

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「知らなかった」では済まないこともある

ここで問題になるのが契約不適合責任です。

売却後、

「雨漏りが見つかった」

「配管が破損していた」

「シロアリ被害があった」

などの場合、

買主様から責任を問われる可能性があります。

売主様からすると、

「そんなこと知らなかった」

となります。

しかし知らなかったことと責任がないことは必ずしも同じではありません。

これが相続空き家特有のリスクなのです。

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実家を相続した長男の相談

以前、ある売主様から相談を受けました。

ご両親が亡くなり、名古屋市内の実家を相続された長男の方でした。

実家には10年以上住んでいません。

売却は決まったものの、

「建物の状態なんて全く分からない」

と不安を抱えていました。

その不安は当然です。

住んでいない家の状態を把握することはできません。

それでも契約内容によっては、引渡し後に責任を負う可能性があります。

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契約不適合責任免責という考え方

そこで重要になるのが、

契約不適合責任免責

です。

これは、

「引渡し後に判明した不具合について、売主は責任を負わない」

という内容を契約で明確に定めるものです。

もちろん何でも免責にできるわけではありません。

故意に隠した場合などは別です。

しかし、

相続空き家のように状態把握が困難なケースでは非常に合理的な考え方です。

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査定額より重要なこと

私は売却相談で時々こう感じます。

売主様は査定書を隅々まで見ます。

しかし契約書はほとんど見ません。

査定額100万円の差は気になる。

けれど契約内容は気にしない。

実はここに落とし穴があります。

もし引渡し後に大きなトラブルが発生したらどうでしょう。

精神的負担。

時間的負担。

金銭的負担。

それらは査定額の差以上になることもあります。

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契約書はどこも同じではない

不動産会社によって契約書への考え方は大きく異なります。

形式的に作成する会社。

最低限の内容でまとめる会社。

そして、

売主様を守るために細部まで作りこむ会社。

私は後者であるべきだと考えています。

なぜなら契約書は売主様を守る最後の砦だからです。

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売主ファーストの契約書とは

売主ファーストとは、

単に高く売ることではありません。

売却後も安心していただくことです。

そのためには、

・告知事項の整理

・建物状況の説明

・責任範囲の明確化

・契約不適合責任免責の検討

・引渡し条件の整理

などを丁寧に行う必要があります。

これらは目立ちません。

広告にもなりません。

しかし売主様を守るためには欠かせない作業です。

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作りこまれた契約書が未来を守る

契約書は単なる紙ではありません。

未来への備えです。

事故が起きてから保険の大切さに気付くように、

トラブルが起きてから契約書の重要性に気付く方も少なくありません。

しかしその時には遅いのです。

だからこそ契約前が重要なのです。

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相続空き家は特に慎重に

相続空き家には、

売主様が把握していないリスクが潜んでいることがあります。

だからこそ、

契約不適合責任免責を含めた契約条件の検討が重要になります。

そしてそのためには経験が必要です。

空き家。

相続。

訳あり不動産。

これらを数多く扱っている会社だからこそ見えるリスクがあります。

契約書は単なる手続き書類ではありません。

売主様の未来を守るための設計図です。

今回は、名古屋市・愛知県で実際によくあるケースをもとに、

「契約書が売主を守った事例」

を8つご紹介します。

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事例①

引渡し後に雨漏りが発覚した相続空き家

名古屋市瑞穂区西の割町の相続空き家。

売主様は県外在住。

10年以上住んでいませんでした。

引渡し後、買主様から、

「雨漏り跡が見つかった」

との連絡。

しかし契約書には、

相続空き家であり建物状況を把握していないこと、

契約不適合責任免責が明記されていました。

結果として大きなトラブルには発展しませんでした。

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事例②

床下のシロアリ被害

愛知県春日井市神領の築45年住宅。

売却後のリフォーム工事中にシロアリ被害が判明。

売主様も全く把握していませんでした。

もし一般的な契約内容であれば責任問題になった可能性があります。

しかし事前に築年数や建物状況を説明し、

契約内容を整理していたため売主様は守られました。

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事例③

地中から古い浄化槽が出てきた

名古屋市緑区徳重町。

解体後、地中から使用されていない浄化槽が発見。

買主側は驚かれました。

しかし売主様も存在を知りません。

契約書には、

「売主の知り得ない地中埋設物について責任を負わない」

という特約がありました。

これが大きな役割を果たしました。

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事例④

境界標が一部見つからなかった

愛知県一宮市郷前。

古い住宅地。

売却時に境界標の一部が確認できませんでした。

隣地所有者も高齢で詳細不明。

契約前に状況を説明し、

現況での引渡しを契約書へ明記。

後日のトラブルを未然に防ぐことができました。

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事例⑤

給排水管の不具合

名古屋市守山区小幡の空き家。

買主様入居後、

排水管の一部に詰まりが発覚。

売主様は何年も住んでいないため把握できませんでした。

契約書では、

設備について免責事項を整理。

その結果、責任範囲が明確となり大きな紛争を回避できました。

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事例⑥

残置物トラブル

愛知県小牧市の相続案件。

納戸から古い荷物が発見。

買主様から撤去依頼。

しかし契約書で残置物の扱いを細かく取り決めていました。

そのため双方が冷静に対応できました。

契約前の準備が重要だと感じた事例です。

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事例⑦

再建築不可物件の売却

名古屋市中川区船頭場。

接道要件を満たしていない物件でした。

契約前に十分な説明を行い、

買主様も理解した上で契約。

後日、

「建替えできると思っていた」

というトラブルは発生しませんでした。

重要事項説明だけでなく、

契約書への反映が功を奏しました。

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事例⑧

兄弟8人の相続案件

愛知県岡崎市。

相続人は8名。

契約条件の認識にズレがありました。

そこで契約内容を細かく整理。

引渡し条件。

残置物処理。

費用負担。

すべて文書化しました。

結果として相続人同士のトラブルも発生せず、無事に売却が完了しました。

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共通していること

8つの事例には共通点があります。

それは、

問題が起きなかったのではなく、問題になる前に契約書で整理していた

ということです。

優れた契約書は魔法ではありません。

雨漏りを止めることもできません。

シロアリを消すこともできません。

しかし、

誰がどこまで責任を負うのかを明確にできます。

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契約書は最後の砦

不動産売却では、

査定額の比較に時間をかける方が多くいらっしゃいます。

しかし契約書を見る方は少数です。

私はいつも思います。

もし100万円高く売れても、

引渡し後に大きなトラブルを抱えたらどうでしょうか。

本当に大切なのは、

安心して売却を終えられることではないでしょうか。

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売主ファーストという考え方

アースリアリティ株式会社では、

査定額だけを追いかけるのではなく、

売主様の将来のリスクまで考えた契約設計を重視しています。

特に、

・相続空き家

・築古住宅

・遠方相続

・訳あり物件

については、

契約書の内容が結果を大きく左右します。

だからこそ、

契約書の一文一文を大切にしています。

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空き家マイスターが感じること

私は売却相談を受ける時、

価格だけではなく、

「この売主様をどう守るか」

を考えています。

査定書を作ることは難しくありません。

しかし安心して売却を終えていただくことは簡単ではありません。

そのために必要なのが経験であり、契約書なのです。

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まとめ

相続空き家の売却では、

価格だけに目を向けてはいけません。

本当に大切なのは、

売却後にトラブルを残さないことです。

契約不適合責任免責。

告知事項。

特約条項。

これらを丁寧に整理した契約書こそが売主様を守ります。

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空き家マイスターが見たリアルな現実

売却後に後悔された方の多くは、

「もっと高く売ればよかった」

ではなく、

「契約内容をもっと確認しておけばよかった」

と話されます。

査定額は契約前の話です。

しかし契約書は売却後の人生にまで影響します。

だから私は今日も査定額だけではなく、契約書の一行一行にこだわります。

本当に売主様を守る仕事とは、契約を成立させることではなく、

安心して次の人生へ進んでいただくことだと思うからです。

ふどうさんのMAGOは名古屋市エリアを中心に不動産売却、空き家問題を専門とする不動産会社です。、専門家のアドバイスと革新的なアイディアで、お客様の悩みを解決いたします。まずはお気軽にご相談ください。

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