こんにちは。名古屋市南区のふどうさんのMAGOです。
空き家を相続したけど住む予定がない場合、真っ先に思い浮かぶのは「売却」という方法ではないでしょうか。また「更地」にしないと売れないと思われている方も多いのではないでしょうか？更地にしないと売れないとお考えの方も空き家を「中古住宅」の売却としてではなく、「古家付き土地」として売却することを挑戦されてはいかがでしょうか？
空き家を「古家付き土地」で売却るために必要なメソッドとメリット、デメリットを紹介いたします。
古家付き土地を売却する場合のメリット
古家とは読んでごとく古い家のことで、人それぞれの価値観がありますので、“古さ”に明確な基準はありません。不動産会社が主張する古家は、壊して建て替えたほうが経済的であり、「残す価値がない」と判断された家で、売却する場合はほとんどが、土地のみの価格になります。
しかし人によっては、人が住めないような建物でも「まだ住める！」と感じる人もいれば「セルフリフォームのしがいがある」と魅力を感じる人もいます。
そこで、空き家をあえて古家付き土地として売却する場合どのようなメリットがあるのかを紹介いたします。
メリットその① 古家を解体する費用がかからない
古家を解体して更地にした方が買い手の幅は広がりますが、費用をかけても必ず売れるとは限りません。解体費は、木造で一般的な住宅で150万円前後。古家付き土地として売り出しておけば、買い手の幅を維持しながら売主の解体費用などの負担を抑えることができます。
また、買い手が決まったら引き渡しまでに売主が解体して更地にする特約をつけて売り出す、という方法もあります。買い手が決まっているので解体費が無駄になることもありません。
メリットその②契約不適合責任を免責にできる
法律では、引き渡した物の品質などが契約内容と違った場合に、売主が買主に対して責任を負い、契約の解除や損害賠償の責任を負うことが定められています。しかし、古家付き土地として売却する場合、古家は価値がないという前提で契約をしています。
契約書に「売主の契約不適合責任を免責とする」とういう条項を入れるかどうかを担当者と必ず確認しておきましょう。古家付き土地売却は「土地」を売り出しているのであって、建物ではありません。契約書に「建物について一切の責任を負わないもの」とする契約不適合責任免責の条文を明記することで、古家の管理義務はなくなります。これが通常の中古住宅売却とは大きな違いになります。
メリットその③固定資産税の節約につながる
更地になった時点で、固定資産税は約6倍に膨れ上がります。土地が売れるか売れないか分からないのに更地にすると、固定資産税はかかるし解体費も負担することとなります。つまり建物を残すことで固定資産税を抑えることができ、費用の負担を抑えつつ安心して売却活動を続けることができます。
古家付きで売却する場合のデメリット
・売却までに時間がかかることが多い
・老朽化した古家付き土地だと見た目の印象が悪く購買対象者が減るため、売却するまでに時間がかかる可能性があります。
・旧耐震基準（昭和56年以前に建築された建物）は銀行のローン審査が通りにくいので、買主の購買意欲があっても見送りされるリスクがある。
・古家付き土地の場合は、地中を含めた土地の状態がわかりにくく、地面にお中には浄化槽や、杭、インフラの配管など、売主ですら知らなかったようなものが埋まっている場合があります。解体してみると地中障害物があって撤去費用がかかるなど、買主に予想外の費用がかかる可能性があることから買い控えられるケースもあります。
・家を維持するには労力やお金も必要です。人が住まなくなった家は老朽化が進みやすいので、精神的な負担がとても大きくなってしまいます。お金の面でいえば固定資産税や都市計画税がかかります。手間の面でいえば庭の草刈り、建物のメンテナンスなどです。空き家のまま売却しようとすると売却期間中でもこうした維持管理が必要となります。
買主から見た「古家付き土地」の魅力
「古家付き土地」には、買主は売主では気づけなかった価値が見いだすことがありますので、古家付き土地ならでは売却メリットをしっかり把握しておきましょう。
最近、古い家を購入してリフォームを楽しんで住みたいという人が増えています。古い家ほど魅力的に見え、売却価格は相場よりも低いので割安感を持ってもらえます。そして、買主によって、古い家に思わぬ価値を見いだすことができるのです。
例えば、築80年の家を全く同じように再現することはできません。まず、職人をそろえることが難しいですし、昔こだわりの職人さんは日当たりや、風の通り道、湿度を計算して、建築しておりました。また1981年からの建築基準法の耐震性能に満たない家は取り壊すと再建築ができないため費用がものすごくかかることから、古いものへのニーズの高まりがあります。
売却を焦ってはいけない
現金化を急いでいないのであれば、まずは古家付き土地での売却に挑戦しましょう。売主が空き家の早期売却を考える理由には、早く現金化したいような特別な事情があったり、古い家が周辺の人に迷惑をかけていて苦情がきているといった場合です。問題解決を優先して、買い手が付きやすいように積極的に更地での売却や直接業者に買取ってもらうことをおすすめします。
長期戦を覚悟して、計画を立てる
長期戦を覚悟して、スケジュールを立てましょう。空き家の数は、年々増加傾向にあるため、築年数や立地によっては買い手が見つかりにくい可能性もあります。そのため、「何としてでも1か月以内に売りたい」などと急いで売却しようとすると、早期に値下げを余儀なくされ、損失が出る可能性もあります。特に地方都市や築年数が古い空き家の場合は、売却までに時間がかかることを想定しておく必要があります。また、固定資産税や管理費などの維持費のことも事前に準備しておきましょう。
古家付き土地売却で注意点したいポイントは
空き家を古家付き土地売却として成功させるために、注意しておきたいポイントがいくつかありますのでご紹介します。ただし、古家付き土地の売却は専門的な知識を必要とします。複雑ですので、信頼できる不動産会社へご相談ください。
免責事項を確認する
古家を引き渡す際に押さえておきたいのは、古屋であり中古住宅として売却しないことを明確にすることです。建物売買契約ではないということを明示しておきます。更地にしたことで埋設物が見つかるなどのケースを想定して予定外の出費がある可能性があることも買主との契約書に記載をしておきましょう。
古家の建物登記
古家付き土地売却では、土地の登記は買主に移転させますが、古家の登記は移転登記する場合と移転登記させない場合があります。買主が、建物を解体して更地にする場合は建物の登記をわざわざしなくてもよいでしょう。買主が古家に住み、使おうとする場合は買主に登記をしてもらうようにしましょう。リフォームをしようとした時に融資が受けられない事態も起こりえます。
また、売主が相続登記していない建物を引き渡す場合には、買主にこの建物を絶対に解体して土地を使ってくださいと念を押しておきましょう。
境界線を明確にする
土地の境界線については、土地を更地で売る場合と同様に、売主が明確にしておく責任があります。境界線をめぐって買主と隣家が揉めて、売主もトラブルに巻き込まれる可能性がありますので、契約で明記をするか事前に対処しておくと安心です。
引き渡しまでに残置物、家財道具は処分しておく
最後に
古家付き土地を売却するという方法は、なるべく余分な経費をかけることなく空き家の売却を実現する選択肢の一つです。ふどうさんのMAGOはお客様のご希望に耳を傾け、選択肢をご提案し、最善の方法を一緒に考えていきます。
いつでもお気軽にご相談ください。お待ちしています。
ふどうさんのMAGOは名古屋市南区の不動産売却、相続、空き家問題を解決する不動産会社です。
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