【名古屋市の空き家売却】すぐ解体すると損をする？古家付き土地という賢い選択と判断の順番

空き家売却を成功に導くために知っておきたい「賢い選択」のヒント

こんにちは。

趣味は街歩き。名古屋市の街を歩き続けて8年になる、空き家が大好きな宅建士、ふどうさんのMAGOの保木です。

名古屋市内を歩いていると、古い家が突然なくなり、真新しい更地になっている場所を見かけます。

庭木も、門柱も、玄関へ続いていた飛び石もなくなり、地面には重機の跡だけが残っている。

不動産会社の立場で見れば、「売却の準備が始まったのだろう」と考えます。

一方で、少し気になることもあります。

この建物は、本当に先に壊す必要があったのだろうか。

空き家を相続した方から、よく聞く言葉があります。

「古い家なので、解体しないと売れませんよね」

「解体費用を用意できないので、何年もそのままです」

しかし、空き家売却では、解体してからでなければ売れないとは限りません。

建物を残したまま中古住宅として売る方法もあります。

建物の利用価値を前提とせず、古家付き土地として売る方法もあります。

売買契約の条件を調整し、引渡しまでに売主様が解体する方法や、引渡し後に買主が解体する方法も考えられます。

もちろん、老朽化が進み、周囲へ危険を及ぼす建物を放置してよいという話ではありません。建物の状態によっては、安全確保を優先し、早急な修繕や解体が必要な場合もあります。

この記事でお伝えしたいのは、「古家は残すべきだ」という結論ではありません。

🟨 空き家売却で最初にするべきことは解体ではなく、残す場合と壊す場合の手取り・時間・責任を比較することです。

本記事では、重要な判断を次の3色で整理しています。

• 🟥 注意｜先に進めると後戻りが難しいこと
• 🟨 判断｜比較してから決めたいこと
• 🟩 対策｜売主様が具体的に行えること

費用を支払ってから、失った選択肢には戻れません。

だからこそ、空き家売却は順番が重要なのです。

※本文の事例は、相談者様や物件を特定できないよう、複数の実務経験をもとに所在地、金額、会話、経緯などの一部を調整して構成しています。

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ある売主様が「解体してください」の一言で動けなくなった

相続した実家について相談に来られた売主様がいました。

建物は築50年近い木造住宅。

売主様は市外に住み、実家へ戻る予定はありませんでした。

夏は草刈り。

台風の後は屋根の確認。

年に何度か、郵便物を取りに行く。

誰も住んでいない家のために、時間と費用だけが出ていきます。

最初に相談した会社からは、現地を短時間確認した後、こう言われたそうです。

「この古さでは建物に価値はありません。解体して更地にしてから売りましょう」

売主様が解体費用を聞くと、すぐに決断できる金額ではありませんでした。

それでも「壊さなければ売れない」と思い、数年間、何もできないままになっていました。

私が現地へ伺った日、室内には家財が残っていました。

台所の壁に掛かったままのカレンダー。

柱についた子どもの身長の印。

庭の隅には、お父様が作ったと思われる小さな木製の棚。

売主様は玄関で立ち止まり、こう話されました。

「壊さなければいけないのは分かっています。でも、解体業者へ電話をすると、父の家を自分の手で消すような気がしてしまって」

空き家の判断が遅れる理由は、お金や法律だけではありません。

家族の思い出が残る場所を「建物価値ゼロ」と言われても、気持ちは簡単には割り切れないのです。

ところが、調査をすると、建物を先に解体しなくても販売を始められる可能性がありました。

土地としての需要を確認しながら、古家付き土地として市場へ出す。

購入希望者が建物を見たうえで、利用するか解体するかを判断する。

解体が必要なら、誰が、どの時点で、どの費用負担で行うかを契約条件として決める。

売主様には、初めて複数の道が見えました。

「解体するかどうかを決めてから相談するのではなく、相談してから決めてもよかったんですね」

この言葉は、空き家売却の本質をよく表していると感じます。

🟩 解体するか決めてから相談する必要はありません。建物を残す方法、解体する方法、買取を利用する方法を並べてから決めることができます。

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古家付き土地とは何か

古家付き土地とは、古い建物が残った状態で、土地を中心に売買する不動産の一般的な呼び方です。

「古家付き土地」という法律上の土地種別があるわけではありません。

また、広告上「古家付き土地」と表示すれば、建物について売主が一切責任を負わなくてよいわけでもありません。

登記上は建物が存在します。

売買の対象に建物を含めるのか。

建物の状態をどこまで説明するのか。

残置物を誰が処分するのか。

解体する場合は誰が行うのか。

契約不適合責任をどのように定めるのか。

これらを売買契約書や重要事項説明書などで整理する必要があります。

🟥 「古家付き土地だから建物は無関係」という理解は危険です。建物が存在する以上、その状態と引渡し条件を曖昧にしないことが大切です。

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空き家をすぐ解体する前に確認したい5つのこと

1｜その家を使いたい買主が本当にいないのか

売主様にとって古く見える家でも、買主が別の価値を見つけることがあります。

無垢材の柱。

昔ながらの間取り。

縁側と庭の関係。

新築では得にくい建具や欄間。

自分で改修を楽しめる余白。

すべての古家に再利用価値があるとは言えません。構造、雨漏り、シロアリ、傾き、耐震性、配管などの状態によっては、大規模な工事が必要です。

しかし、所有者様が「古いから不要」と判断することと、市場が「使えない」と判断することは同じではありません。

中古住宅として売る余地があるのか。

リノベーション前提なら検討できるのか。

土地を探している買主に、建物を見てもらう意味はあるのか。

解体前に、一度は市場の視点を入れる価値があります。

🟨 所有者様にとって不要な建物でも、改修したい買主、作業場を探す人、古い建具を評価する人にとっては、検討材料になる場合があります。

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2｜解体後も本当に建て替えられるのか

ここは、空き家売却で特に慎重になりたい点です。

現在建物が立っているからといって、解体後に同じような建物を建てられるとは限りません。

確認すべき内容には、次のようなものがあります。

• 前面の道が建築基準法上の道路か
• 敷地が道路へ必要な長さで接しているか
• セットバックが必要か
• 私道の持分や通行・掘削の権利はあるか
• 用途地域などの建築制限はどうなっているか
• 既存建物にどのような経緯や許可があるか

旗竿地、袋小路、路地の奥、細い私道に接する家では、特に注意が必要です。

私が現地確認で見るのは、建物の古さだけではありません。

道路の幅。

側溝の位置。

境界標。

電柱。

隣地の塀。

配管がどこから入っているか。

解体車両が入れるか。

公図や道路資料だけでは分からない使われ方が、現地に残っているからです。

🟥 再建築条件を確認せずに古家を壊すと、建物が存在していたという現実的な利用価値まで失う場合があります。

解体前に、不動産会社だけでなく、必要に応じて行政、建築士、土地家屋調査士などへ確認してください。

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3｜解体費以外の費用まで見積もっているか

解体費用は、建物の床面積だけでは決まりません。

構造。

アスベストの事前調査や対策。

家財の量。

重機やトラックの進入条件。

隣家との距離。

地中埋設物。

ブロック塀、樹木、物置、井戸などの撤去範囲。

こうした条件によって金額は変わります。

見積書を見る際は、「解体工事一式」という総額だけではなく、どこまでが含まれ、何が追加費用になるのかを確認することが重要です。

🟥 解体見積書の総額だけで発注すると、アスベスト対策、地中埋設物、家財、樹木、狭い道路での小運搬などが追加費用になることがあります。

そして、売却で比較するべきなのは査定価格ではなく、最終的な手取りです。

比較項目	古家付きで売る	売主が解体して売る	買取を利用する
想定売却価格	市場反応を確認	更地として評価	買取価格
解体費	買主負担・価格調整の可能性	売主が先払い	買取条件による
残置物処分	条件調整が必要	原則として売主負担	現状引渡しの可能性
仲介手数料	原則必要	原則必要	買取会社が直接買う場合は不要のこともある
売却期間	長くなる場合がある	市場性による	比較的短い傾向
契約上の責任	建物の条件整理が重要	土地・埋設物等の条件整理	買取条件による
最終手取り	費用控除後に比較	解体費等を差し引いて比較	価格と免除される負担を比較

🟩 査定額が高い方法ではなく、費用・時間・責任を差し引いた後に最も納得できる方法を選ぶ。それが売主利益の最大化です。

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4｜解体後の固定資産税や税制を確認したか

住宅が建つ土地には、一定の要件を満たす場合、固定資産税などの住宅用地に対する特例があります。

建物を解体すると、土地の利用状況や基準日時点の状態などにより、この特例の適用がなくなり、翌年度以降の土地の税負担が変わる可能性があります。

ただし、税額が一律に何倍になると断定できるものではありません。土地の面積、評価額、自治体の課税内容、解体時期などによって異なります。

また、相続した空き家の売却では、一定の要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。相続人が3人以上の場合の控除限度額、建物の耐震改修または取壊しの時期、売却期限、売却価額など細かな要件があります。

制度を利用できるかどうかで手取りが大きく変わる場合があるため、売買契約や解体工事の前に、税務署や税理士、自治体の窓口へ確認することが大切です。

🟨 解体するかどうかは、工事費だけでなく、解体後の保有税と売却時の税金まで含めて判断します。

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5｜危険な状態を「売却方法の検討中」で放置していないか

古家付きで売る方法には意味があります。

しかし、それは危険な空き家をそのままにしてよいという意味ではありません。

屋根材が落下しそうになっている。

外壁が大きく剥がれている。

建物が傾いている。

擁壁や塀に著しい変状がある。

不特定の人が侵入できる。

このような場合は、売却より先に応急措置や専門家による確認が必要になることがあります。

空家等対策の推進に関する特別措置法に基づき、管理状態によっては自治体から指導や勧告などを受ける可能性もあります。

名古屋市には老朽危険空家等の除却費補助制度がありますが、すべての空き家が対象ではなく、著しい保安上の危険があるなどの条件があります。工事着手前の申請や確認が必要になる制度もあるため、解体契約を先に結ぶ前に対象要件を確認してください。

🟩 売却方法を検討している間も、屋根材、外壁、庭木、施錠など、近隣へ影響する部分の安全管理は先に進めます。

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私の失敗談｜解体見積もりを先に勧めてしまった

私自身も以前、築年数の古い空き家相談で、建物を見た瞬間に解体費用を考えたことがあります。

雨漏りの跡がある。

家財が多い。

床が一部沈んでいる。

一般の買主が、そのまま住める状態ではありませんでした。

私は売主様へ、解体見積もりを取る話から始めました。

ところが現地をもう一度歩き、道路の反対側から建物を眺めたとき、違和感がありました。

周辺では、古い住宅を小さな事務所や趣味の作業場として使っている例があったのです。

駅から近いわけではありません。

大型の分譲地でもありません。

しかし、車を置ける余地があり、道路から少し奥まっていて、音や人目を気にせず作業したい方には別の魅力がありました。

建物を住宅としてだけ見れば「古い家」です。

土地だけを見れば「解体費のかかる土地」です。

ところが、使い方から見ると「手を加えられる場所」でした。

販売方法を見直し、建物の不具合を隠さず、利用には相応の改修が必要であることを明示したうえで、住宅購入者だけではない層にも情報を届けました。

最終的には、建物をすべて壊すことを前提としない購入希望者が現れました。

もちろん、すべての古家で同じ結果になるわけではありません。

ただ、この経験から私は学びました。

解体費を正確に見積もる前に、解体しない場合の買主を一度も考えていなかった。

これが私の失敗でした。

🟥 古家付き土地で最も怖いのは建物が古いことではありません。売る側が、買主の使い方を一つに決めてしまうことです。

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「古家付きで売る」と「中古住宅として売る」は何が違うのか

実務では、言葉だけでなく、買主へ何を期待させるかが重要です。

中古住宅として販売する場合、買主は建物を利用する前提で検討する傾向があります。

古家付き土地として販売する場合は、土地利用を中心に検討し、建物を利用するか解体するかは買主が判断する形が一般的です。

ただし、広告上の呼び方だけで法的責任が決まるわけではありません。

建物の状態。

インスペクションの実施有無。

設備の扱い。

残置物。

解体時期。

契約不適合責任の範囲。

買主が理解した内容。

これらを契約前に整理する必要があります。

古家を魅力的に見せるため、不具合を小さく説明するのは適切ではありません。

反対に、不動産会社が目視しただけで「使えません」と断定することも適切ではありません。

建物利用を検討する場合は、必要に応じて建築士、インスペクター、施工会社などの意見を得ることが現実的です。

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空き家売却で相談先を間違えないための専門家マップ

空き家問題には、不動産、登記、税金、建築、解体、家族関係が重なります。

誰か一人にすべての答えを求めるのではなく、質問に合った専門家へつなぐことが大切です。

相談先	主に確認すること	判断できないことの例
不動産会社	市場価格、販売方法、買主層、契約条件	構造安全性や税務の最終判断
建築士・インスペクター	建物状態、改修可能性、建築計画への影響	売却価格や登記手続き
解体業者	解体方法、工期、工事費、周辺対策	古家付きで売れるかという市場判断
土地家屋調査士	境界、測量、建物表題登記など	税務や建物の構造安全性
司法書士	相続登記、所有権移転、権利関係	市場価格や税額の最終判断
税理士・税務署	譲渡所得、取得費、利用できる特例	売却活動や建物の安全性
行政	道路・建築制限、空き家制度、補助制度	個別物件の価格や売却保証

専門家をたくさん集めればよいわけではありません。

まず不動産全体の論点を整理し、必要な部分だけを、適切な専門家へ確認することが重要です。

🟨 一人の専門家へすべてを任せるのではなく、「価格」「建物」「境界」「登記」「税金」を分けて確認すると、判断の精度が上がります。

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空き家売却を成功に導く「5つの出口比較」

出口1｜中古住宅として売る

建物を利用したい人へ販売する方法です。

建物の状態が比較的良い場合や、立地・間取り・庭などに独自の魅力がある場合に検討できます。

必要に応じて建物状況調査や改修費の目安を用意すると、買主が判断しやすくなります。

出口2｜古家付き土地として売る

売主様が解体費を先払いせず、市場の反応を確認できます。

買主が建物を残すか壊すかを選べる一方、建物の状態、責任範囲、残置物、解体条件の整理が必要です。

出口3｜売主が解体して更地で売る

土地の形状が見えやすくなり、新築目的の買主が検討しやすくなる可能性があります。

一方、解体費を先に負担し、税負担や再建築条件、地中埋設物などのリスクも考える必要があります。

出口4｜不動産会社へ買い取ってもらう

早期に売却時期を決めたい場合や、残置物・建物不具合・契約条件をまとめて整理したい場合に有効です。

買取会社は解体、改修、再販売、保有期間の費用とリスクを負うため、仲介での想定成約価格より低くなるのが一般的です。

重要なのは、価格が低い代わりに、売主様が何を負担しなくてよくなるのかを確認することです。

出口5｜売らずに貸す・活用する

賃貸住宅、事務所、倉庫、地域活動の場所などとして活用できる可能性があります。

ただし、改修費、用途制限、収支、管理、将来の修繕まで確認せず、「貸せば家賃が入る」と考えるのは危険です。

名古屋市には、地域活性化につながる用途で空き家を活用する場合の支援制度もありますが、対象用途や要件が定められています。

🟩 5つの出口は、売却価格だけでなく、最終手取り・期間・売主負担・契約後の責任を同じ表にして比較します。

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売却を急ぐ人ほど「急がない部分」をつくる

固定資産税がかかる。

草刈りが大変。

近隣へ迷惑をかけたくない。

遠方から管理できない。

空き家を早く手放したい理由は、どれも切実です。

だからこそ、すべてをゆっくり考えればよいとは言えません。

危険箇所への対策。

火災保険の確認。

郵便物の整理。

相続登記。

近隣へ影響する庭木の管理。

これらは早く動いた方がよいことがあります。

一方、解体工事の発注や、最初に提示された買取価格での即決など、後戻りしにくい判断は、一度立ち止まる価値があります。

🟨 空き家売却では「全部を急ぐ」のでも「全部を先送りする」のでもなく、管理は急ぎ、処分方法は比較して決めることが大切です。

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私が空き家相談で最初に聞くこと

私は、最初から「いくらで売りたいですか」とは聞きません。

先に、次のことを伺います。

「いつまでに方向性を決めたいですか」

「建物を残したいお気持ちはありますか」

「家族の中で、まだ話し合えていないことはありますか」

「価格、時間、手間のうち、何を優先したいですか」

「近隣との関係で心配なことはありますか」

空き家の所有者様が求める成功は、全員同じではありません。

少しでも高く売ること。

管理から早く解放されること。

建物を残してくれる人へ引き継ぐこと。

家財を自分で処分しなくてよいこと。

兄弟間で揉めずに終えること。

近隣へ迷惑をかけないこと。

どれを大切にするかで、選ぶべき売却方法は変わります。

良い担当者とは、最初から一つの結論へ誘導する人ではありません。

所有者様が自分で決められるように、選択肢ごとの価格、費用、時間、責任を見える形にする人だと私は考えています。

🟩 空き家売却の成功は、最高価格だけでは決まりません。売主様が何を優先するかを先に言葉にすることで、自分に合った出口を選びやすくなります。

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空き家売却で避けたい7つの判断

1｜一社の「解体した方がよい」だけで工事を決める

解体理由と、解体により売却条件がどの程度改善するのかを確認してください。

2｜再建築の可否を確認せず壊す

道路、接道、私道、既存建物の経緯を調査してから判断します。

3｜家財をすべて処分してから相談する

買主や買取会社が処分を引き受けられる場合もあります。必要な書類、写真、思い出の品を誤って捨てないことも大切です。

4｜建物の不具合を隠して「土地として売る」

古家付き土地でも、把握している雨漏り、傾き、シロアリ、設備不良などは適切に説明する必要があります。

5｜査定価格だけを比べる

解体、測量、残置物、仲介手数料、税金、保有期間を差し引いた手取りで比較します。

6｜買取を悪い方法だと決めつける

早さと確実性、売主負担の軽減を優先する場合には合理的です。仲介と条件を並べて選ぶことが重要です。

7｜家族の気持ちを最後まで話さない

契約直前に家族の反対が出ると、買主にも迷惑がかかります。価格の話より前に、何を残したいのかを共有します。

🟥 空き家売却で避けたいのは、調査前の解体、根拠のない高額査定、最初の買取価格での即決です。いずれも、比較する前に選択肢を減らしてしまいます。

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まとめ｜古家付き土地は、壊せない人の妥協ではない

古家付き土地で売ることは、解体費用を用意できない人だけの消極的な方法ではありません。

買主の建築計画が決まる前に、売主様が解体方法を決めない。

建物を使いたい人の可能性を残す。

市場の反応を見てから費用をかける。

税金や再建築条件を調べてから壊す。

こうした判断ができる、戦略的な売却方法の一つです。

一方で、古家付きなら必ず高く売れるわけではありません。

老朽化が激しい。

周囲へ危険がある。

建物を残すことで買主の検討が難しくなる。

更地にした方が土地の魅力を伝えやすい。

このような場合は、解体が合理的なこともあります。

大切なのは、古家を残すか壊すかという二者択一ではありません。

どの順番なら、選択肢を失わずに判断できるか。

それが、空き家売却を成功に導く「賢い選択」だと考えています。

私は街歩きの途中で古い空き家を見ると、建物の傷みだけを見ないようにしています。

この家を必要とする人はいないのか。

建物を残すと何ができるのか。

壊すことで何が改善し、何を失うのか。

売れない家なのか。

それとも、まだ売り方を一つしか試していない家なのか。

空き家問題の本質は、古い建物が存在することだけではありません。

誰も次の使い方を考えなくなり、土地と人との関係が切れてしまうことです。

🟥 根拠なく「まだ使える」と判断して危険を残すことも、調べず「価値がない」と壊してしまうことも避けなければなりません。

🟩 現状を調べ、専門家の見方を集め、複数の出口を手取りで比較する。そのうえで所有者様が納得して選ぶことが、後悔しない空き家売却につながります。

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名古屋市で空き家を解体するか迷っている方へ

ふどうさんのMAGOは、名古屋市南区を拠点に、空き家、相続不動産、古家付き土地、再建築が難しい可能性のある物件などの売却をお手伝いしています。

次のような段階でも構いません。

• 古い家なので解体しないと売れないと言われた
• 解体費用を用意できず、空き家を放置している
• 古家付き土地と更地のどちらがよいか分からない
• 建物を残して売れる可能性を知りたい
• 家財が多く、片付けから進まない
• 相続登記や共有者の問題が残っている
• 接道や再建築の可否を確認していない
• 買取価格を提示されたが、他の方法と比較したい
• 売却価格ではなく、最終的な手取りを知りたい

机上査定だけで「築年数が古いから解体」と判断するのではなく、現地を確認します。

建物の状態。

道路との関係。

境界。

近隣環境。

解体車両の進入。

土地需要。

建物を使う可能性。

売主様とご家族の希望。

そのうえで、中古住宅、古家付き土地、更地売却、買取、賃貸・活用などを比較します。

「壊してから相談」ではなく、壊す前に相談してください。

その古家には、まだ選べる出口が残っているかもしれません。

対応エリア

名古屋市南区・港区・緑区・瑞穂区・熱田区・昭和区・天白区・中川区・中村区・中区・千種区・名東区・守山区をはじめ、名古屋市全域および愛知県内に対応しています。

※建物の利用可否、再建築の可否、解体の必要性、契約不適合責任、固定資産税および譲渡所得税の取り扱いは、物件の状態、道路・権利関係、契約内容、解体時期、相続状況などによって異なります。不動産会社の見解だけで断定せず、必要に応じて行政、建築士、土地家屋調査士、司法書士、税理士、解体業者などへご確認ください。

※補助制度は対象要件、申請期間、予算、着工前申請の要否などが定められています。工事契約や着工前に、必ず最新の制度内容を確認してください。

※本記事は令和8年9月時点の公表情報と実務経験をもとに作成しています。本文の事例は、相談者様や物件を特定できないよう、複数の相談経験をもとに所在地、金額、会話、経緯などの一部を調整しています。

参考となる公的情報

• 国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」
• 国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
• 名古屋市「名古屋市老朽危険空家等除却費補助金」
• 名古屋市「名古屋市空き家活用支援事業費補助金」