築20年の一戸建ては売れない？名古屋市で価値を見極めて売却する方法

こんにちは。
名古屋市南区で不動産売却をお手伝いしている、ふどうさんのMAGOの保木です。

「築20年を過ぎた一戸建ては売れない」

「木造住宅は築20年で建物の価値がなくなる」

「古くなる前に、大幅に値下げして売るしかない」

このように考えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

しかし、築20年だからという理由だけで、一戸建てが売れなくなるわけではありません。

実際の売却価格は、築年数だけでなく、土地の価値、立地、道路条件、建物の構造や状態、修繕履歴、間取り、周辺の需要などを総合して判断されます。

名古屋市内でも、築20年前後の一戸建てが中古住宅として購入され、その後リフォームやリノベーションをして住み継がれるケースがあります。

一方で、同じ築20年でも、建物の状態や接道状況によっては売却に時間がかかることもあります。

重要なのは、「築20年だから売れない」と決めつけることではありません。

その家に何が残され、買主にどのような価値を提供できるのかを、現地で丁寧に確認することです。

この記事では、名古屋市で築20年の一戸建てを売却する方に向けて、建物価値の考え方、高く評価されやすい条件、リフォームやホームインスペクションの必要性、売却前の注意点を実務目線で解説します。

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築20年の一戸建ては本当に売れないのか

結論から申し上げると、築20年の一戸建ては十分に売却できる可能性があります。

築20年という年数だけを理由に、買主が見つからなくなるわけではありません。

ただし、新築住宅と同じ価格や条件で売れるわけでもありません。中古住宅として、現在の建物の状態と市場の需要に合った価格を設定する必要があります。

築年数だけでは住宅の状態はわからない

同じ築20年の一戸建てでも、状態には大きな差があります。

例えば、次のような住宅です。

• 定期的に外壁や屋根を修繕してきた家
• 雨漏りやシロアリ被害がない家
• ほとんど修繕されていない家
• 長期間空き家になっていた家
• 増築や間取り変更が行われた家
• ハウスメーカーの点検記録が残っている家

これらをすべて「築20年」という一つの基準だけで評価することはできません。

築年数は査定上の重要な要素ですが、実際に買主が購入するのは築年数ではなく、その土地と建物です。

私が一戸建てを確認するときも、建築年だけで判断することはありません。

建物の傾き、床の状態、天井や壁の染み、基礎のひび割れ、外壁、屋根、床下、給排水設備、修繕履歴などを確認します。

さらに、道路の幅、接道状況、土地の形、高低差、境界、越境物、駐車のしやすさ、周辺環境まで見たうえで、どのような買主に提案できるかを考えます。

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「木造住宅は築22年で価値ゼロ」は正しい？

築20年の一戸建てについて調べると、「木造住宅は築22年で価値がゼロになる」という説明を見かけることがあります。

これは、木造住宅の法定耐用年数が22年とされていることから生まれた誤解です。

法定耐用年数と市場価値は別のもの

法定耐用年数は、主に税務上の減価償却計算に用いられる年数です。

建物が安全に使用できる期間や、不動産市場で売買できる期間を示すものではありません。

そのため、築22年を迎えた瞬間に、建物が使えなくなったり、売却価格がゼロになったりするわけではありません。

適切に維持管理された木造住宅であれば、築20年を超えても居住できます。建物の状態、設計、施工、耐震性、修繕状況などによっては、中古住宅として評価される可能性があります。

査定で建物価格が低くなることはある

一方で、不動産会社の査定や金融機関の担保評価では、築年数の経過に伴って建物評価が低くなることがあります。

ただし、査定書に記載された建物価格が低いことと、買主がその建物に価値を感じないことは同じではありません。

買主から見れば、次のような点も価値になります。

• 解体せずにそのまま住める
• 必要な部分だけリフォームできる
• 新築より総予算を抑えられる
• 実際の広さや日当たりを確認できる
• 庭や駐車場がすでに整備されている
• 希望する地域で戸建てを取得できる

築年数だけで建物価値をゼロと決めつけると、本来検討できた買主を逃す可能性があります。

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名古屋市で築20年の一戸建てが売れる理由

新築より購入価格を抑えられる

建築費や土地価格が上昇すると、新築一戸建ての購入総額も高くなります。

そこで、新築だけでなく中古一戸建てを選び、購入後に必要な部分を改修する買主もいます。

築20年の住宅は、築浅住宅より価格を抑えながら、建物をそのまま利用できる可能性があるため、中古住宅を探している方の選択肢になります。

土地の価値が売却価格を支える

一戸建ての売却価格は、土地価格と建物価格を合わせて考えます。

築年数の経過によって建物評価が下がっても、土地に需要があれば売却できる可能性があります。

特に次のような土地は、買主から検討されやすい傾向があります。

• 駅やバス停を利用しやすい
• スーパーや学校が近い
• 間口や土地形状が使いやすい
• 前面道路が広い
• 駐車スペースを確保できる
• 再建築が可能
• 周囲に住宅需要がある

ただし、名古屋市内であれば、どの土地も同じように評価されるわけではありません。

同じ区内でも、駅からの距離、道路、用途地域、土地の形、高低差などによって価格は変わります。

リフォーム・リノベーション需要がある

築20年の一戸建ては、購入後のリフォームを前提に検討されることがあります。

新築の間取りや設備をそのまま受け入れるのではなく、自分の生活に合わせて改修したいと考える買主にとっては、築年数が必ずしも大きな欠点にはなりません。

そのため、売主が先に全面リフォームするよりも、買主が自由に改修できる状態で販売した方が適している場合があります。

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築20年でも高く評価されやすい一戸建ての特徴

立地と生活利便性がよい

購入希望者が最初に検討するのは、通勤、通学、買い物などの生活条件です。

名古屋市では、鉄道駅までの距離だけでなく、バス路線や自動車での移動のしやすさも重要になります。

主に次のような条件が評価されます。

• 駅やバス停に近い
• スーパーや病院が利用しやすい
• 学校や保育施設へ通いやすい
• 前面道路から車を出し入れしやすい
• 周辺の住環境が落ち着いている
• ハザード情報を踏まえて検討できる

建物の維持管理状態がよい

築20年になると、建てた当時よりも、その後どのように手入れされてきたかが重要になります。

特に確認されやすい箇所は次のとおりです。

• 屋根
• 外壁
• 防水部分
• 給湯器
• キッチン・浴室・トイレ
• 給排水管
• 床下
• シロアリ被害
• 雨漏り
• バルコニー

修繕工事を行っている場合は、見積書、請求書、保証書、工事写真などを用意しておくと、買主への説明材料になります。

間取りが現在の生活に合っている

築20年前後の住宅は、現在でも使いやすい間取りが多くあります。

次のような条件は、ファミリー層から検討されやすくなります。

• 家族で使いやすいLDK
• 十分な収納
• 駐車スペース
• 家事動線が良好
• 日当たりと風通しがよい
• 極端な段差が少ない

間取りを変更できる構造かどうかも、リノベーションを検討する買主には重要です。

土地や道路に問題が少ない

建物の状態が良くても、土地や道路に問題があると売却価格や住宅ローン審査に影響する場合があります。

特に一戸建てでは、次の点を確認します。

• 建築基準法上の道路に接しているか
• 接道幅を確保できているか
• 再建築できるか
• セットバックが必要か
• 境界標があるか
• 隣地との越境がないか
• 増築部分が登記されているか
• 建築確認関係書類が残っているか

名古屋市内には、古くからの住宅地や狭い道路が残る地域もあります。

見た目は一般的な住宅であっても、道路調査をすると再建築や建て替えに条件が付く場合があります。建物だけでなく、土地と道路の調査が欠かせません。

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築20年の一戸建てを売却する7つのポイント

1．築年数だけで査定価格を判断しない

査定では、土地と建物を分けて評価してもらいましょう。

建物評価が低い場合も、「築20年だから」という説明だけでなく、建物の状態や修繕履歴がどのように反映されているかを確認します。

2．売出価格ではなく成約事例を確認する

不動産情報サイトに掲載されている価格は、売主の希望を含んだ売出価格です。

実際に売れた成約価格とは異なります。

相場を確認するときは、条件の近い成約事例、現在の競合物件、土地価格などを総合的に比較します。

3．最初に買主層を想定する

築20年の住宅を誰に届けるのかによって、販売方法は変わります。

想定される買主には、次のような方がいます。

• 現状のまま入居したい人
• 一部リフォームして住みたい人
• 全面リノベーションしたい人
• 建物を解体して新築したい人
• 不動産会社やリフォーム事業者

中古住宅として売るのか、古家付き土地として売るのかも、建物の状態と買主層を踏まえて判断します。

4．住宅の不具合を事前に整理する

売主が把握している雨漏り、シロアリ被害、建物の傾き、設備故障などは、不動産会社へ正確に伝えます。

不具合を隠して売却すると、引渡し後に契約不適合責任をめぐる問題へ発展する可能性があります。

悪い情報を隠すのではなく、現状を正しく伝えたうえで、価格や契約条件に反映させることが重要です。

5．高額なリフォームを先に行わない

売却前の全面リフォームが、必ず売却価格の上昇につながるわけではありません。

売主が選んだ内装や設備が、買主の好みに合わないこともあります。

まずは現状で査定を受け、必要に応じて次のような範囲を検討します。

• ハウスクリーニング
• 庭木や雑草の手入れ
• 不用品の整理
• 壊れた設備の撤去・補修
• クロスの目立つ汚れの補修
• 建具の調整

費用をかける前に、その工事が売却へどの程度影響するのかを確認しましょう。

6．写真と物件紹介文にこだわる

購入希望者が最初に見るのは、不動産ポータルサイトに掲載された写真や間取り図です。

外観、リビング、キッチン、浴室、収納、庭、駐車場だけでなく、日当たりや周辺環境も伝える必要があります。

「築20年」という数字だけが先に伝わる広告では、建物の良さがわかりません。

修繕履歴、収納、生活動線、庭の使い方、駐車のしやすさなど、その家ならではの魅力を具体的に紹介することが重要です。

7．一戸建てと地域に詳しい不動産会社を選ぶ

一戸建ての売却には、マンションとは異なる調査が必要です。

建物だけでなく、道路、境界、越境、擁壁、上下水道、再建築の可否などを確認できる不動産会社を選びましょう。

査定価格の高さだけでなく、次の点を確認することが大切です。

• 一戸建ての売却実績
• 査定価格の根拠
• 土地・道路調査の内容
• 建物を残す場合と解体する場合の比較
• 想定する購入者
• 販売方法
• 売れなかった場合の対応

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リフォームとホームインスペクションは必要？

リフォームは必須ではない

築20年の一戸建てだからといって、売却前に必ずリフォームする必要はありません。

現状のまま購入し、自分の好みに合わせてリノベーションしたい買主もいるからです。

リフォームを検討する場合は、工事費を売却価格へそのまま上乗せできると考えず、費用対効果を確認しましょう。

大切なのは、新築のように見せることではなく、建物の現在の状態をわかりやすく伝えることです。

ホームインスペクションという選択肢

ホームインスペクション（建物状況調査）は、一定の資格を持つ建築士が、建物の基礎、外壁、屋根、室内などの劣化や不具合の状況を調査するものです。

実施することで、次のようなメリットが期待できます。

• 売主が建物の状態を把握できる
• 買主へ判断材料を提供できる
• 修繕すべき箇所を検討できる
• 売買契約後の認識違いを減らせる

ただし、ホームインスペクションを実施すれば、すべての不具合が見つかるわけではありません。

調査範囲や確認方法には限界があり、建物の性能や将来の不具合を保証する制度でもありません。

建物の状態、販売方法、買主層を踏まえ、不動産会社や建築士と相談して実施を判断しましょう。

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築20年の一戸建ては解体して売るべき？

建物が古いという理由だけで、先に解体することはおすすめできません。

解体すると、中古住宅として購入したい人へ販売できなくなります。また、土地の道路条件によっては、建物を解体した後に再建築できないことが判明する可能性もあります。

さらに、住宅が建っている土地に適用されていた固定資産税等の住宅用地特例が、解体後に適用されなくなる場合があります。

解体前には、少なくとも次の点を確認しましょう。

• 中古住宅として売れる可能性
• 再建築の可否
• 解体費用
• アスベスト事前調査
• 地中埋設物の可能性
• 解体後の固定資産税等
• 古家付き土地と更地の想定売却価格
• 売却までの想定期間

「中古住宅」「古家付き土地」「解体後の更地」の3つを比較してから判断することが重要です。

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よくある質問

築20年の一戸建ては住宅ローンを利用して購入できますか？

築20年という理由だけで、住宅ローンが利用できなくなるわけではありません。

ただし、建物の状態、耐震性、再建築の可否、法令上の問題、金融機関の審査基準などによって判断は異なります。

住宅ローンが利用しにくい問題がある場合は、購入できる人が限られ、売却価格や期間に影響する可能性があります。

築20年なら建物価格はゼロですか？

一律にゼロとは限りません。

税務上の法定耐用年数、不動産会社の査定、金融機関の担保評価、買主が感じる利用価値は、それぞれ異なる考え方です。

建物の構造、状態、修繕履歴、立地などを確認して判断します。

売却前に水回りを交換した方がよいですか？

必ずしも交換する必要はありません。

設備交換にかけた費用を売却価格へ上乗せできるとは限らず、買主が別の設備を希望することもあります。

まず現状のまま査定を受け、清掃、修理、交換のどこまで行うかを検討しましょう。

ホームインスペクションを行えば高く売れますか？

ホームインスペクションを実施しただけで、必ず高く売れるわけではありません。

ただし、建物の状態を買主へ説明しやすくなり、安心材料や価格判断の根拠になる場合があります。

売却にはどのくらいの期間がかかりますか？

物件の立地、価格、状態、販売時期、契約条件などによって異なります。

一般的な目安だけで期限を決めず、引っ越しや買い替えの予定がある場合は、余裕を持って準備を始めることが大切です。

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まとめ｜築20年は「価値ゼロ」ではなく、評価の分かれ目

築20年の一戸建ては、築年数だけで売れないと決まるものではありません。

一方で、何も調べずに新築時の感覚で価格を決めても、売却は難しくなります。

大切なのは、次の点を一つずつ確認することです。

• 土地の相場
• 建物の状態
• 修繕履歴
• 道路と再建築の可否
• 境界や越境
• 周辺の中古住宅需要
• 想定する買主
• リフォームや解体の費用対効果

築20年は、建物の価値が突然なくなる年ではありません。

これまでの維持管理と、これからどのように使えるかを確認し、中古住宅としての価値をあらためて見極める時期です。

売主様が「古いから価値がない」と思っていても、買主にとっては、希望する地域で購入できる現実的な住まいかもしれません。

数字だけで結論を出さず、現地に残されている価値を丁寧に探すことが、納得できる売却への第一歩になります。

名古屋市で築20年の一戸建て売却をご検討の方へ

ふどうさんのMAGOは、名古屋市南区を拠点に、一戸建て、土地、マンション、空き家、相続不動産の売却をお手伝いしています。

私は名古屋の街を歩き、建物だけでなく、道路、土地の形、周辺環境、生活動線、地域ごとの特徴を自分の目で確認することを大切にしています。

築年数だけで「売れない」「建物価値はない」と判断するのではなく、現地調査と取引事例をもとに、その不動産に合った販売方法を考えます。

「築20年を超えているので売れるか不安」

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このような段階でもご相談いただけます。

中古住宅、古家付き土地、更地売却、不動産会社による買取などを比較し、所有者様にとって納得できる方法を一緒に考えます。

対応エリア

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※本記事は一般的な情報を提供するものです。個別の税務、法律、建築、耐震性などについては、税理士、司法書士、弁護士、建築士、行政機関などの専門家へご確認ください。