こんにちは。
趣味は街歩き。名古屋市の街を歩き続けて8年になる、空き家が大好きな宅建士、ふどうさんのMAGOの保木です。
「父が施設に入りました。実家を売ることはできますか」
その相談は、ある日突然やってきます。
実家には誰も住んでいない。
庭の草は伸び始めている。
ポストにはチラシがたまり、雨戸は閉じたまま。
固定資産税や火災保険、施設費用の支払いも続いている。
それでも、ご家族はすぐに売却へ動けません。
その家は、単なる不動産ではないからです。
父親が働いて建てた家。
母親が家族の食事を作った台所。
子どもの身長を刻んだ柱。
家族が過ごした時間が、そのまま残っています。
そして、多くの方が同じ疑問を持ちます。
「施設へ入ったら、実家はもう売れないのでしょうか」
先に結論をお伝えします。
🟩 親御様が施設へ入所していても、本人が売却内容を理解し、自分の意思で決められる状態であれば、不動産を売却できる可能性があります。
ただし、家族であるというだけで、子どもが自由に売却できるわけではありません。
また、委任状へ署名してもらえば必ず解決するわけでもありません。
この記事では、名古屋市で施設入所後の実家売却を考える方に向けて、所有者本人による売却、家族への委任、認知症がある場合、成年後見制度、必要書類、税金、実家じまいの進め方を、実務の視点からお話しします。
名古屋市エリアで″売却サポート”に専門特化した
不動産売却のみを取り扱う専門店です。
空き家売却にともなう煩雑なお手続き、
空き家の遺品整理や不要品の買取まで一括してサポートしております。
〒457-0846
愛知県名古屋市南区道徳通2-51 道徳ビル1F
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最初に確認する3つのこと
施設に入った親御様の家を売却できるかは、主に次の3点で決まります。
- 不動産の名義人は誰か
- 名義人本人に、売却について判断する能力があるか
- 本人が直接手続きするのか、代理人や成年後見人が進めるのか
施設の種類や年齢だけで、売却の可否が決まるわけではありません。
例えば、95歳で介護施設へ入所していても、売却する不動産、価格、代金の使い道を理解し、自分の意思を明確に伝えられる方はいます。
反対に、比較的若く、会話ができていても、売買契約の内容や結果を理解することが難しい場合があります。
🟨 「施設にいるか」「認知症という診断があるか」だけで判断せず、その売買について本人が理解し、決定できるかを個別に確認することが重要です。
「長男だから売れる」は大きな誤解
名古屋市内にある実家について、長男の方から相談を受けたときのことです。
お父様は介護施設へ入所し、実家には誰も住んでいませんでした。
相談者様は、当然のようにこう尋ねられました。
「長男の私が売却すればよいのですよね」
しかし、登記事項証明書を確認すると、所有者はお父様でした。
施設へ入っても、所有権が子どもへ移るわけではありません。
長男であっても、娘であっても、固定資産税や修繕費を代わりに支払っていても、それだけで売主になることはできません。
原則として、売却を決め、売買契約を結ぶのは所有者本人です。
家族が代わって契約する場合は、本人から有効な代理権を与えられている必要があります。
🟥 家を管理している人と、法律上その家を売却できる人は同じとは限りません。最初に登記事項証明書で所有者を確認してください。
施設に入所していても売却できる
施設入所は、売却できない理由にはなりません。
本人に判断能力があり、売却の意思が確認できれば、主に次の方法が考えられます。
方法1｜本人が直接契約する
不動産会社や司法書士が施設を訪問し、本人確認と意思確認を行います。
体調や施設の運用によっては、郵送、オンライン面談などを組み合わせられる場合もあります。ただし、契約方法や登記手続きの進め方は、買主、仲介会社、担当司法書士と事前に調整する必要があります。
本人が来店できなくても、必ず代理人を立てなければならないわけではありません。
方法2｜家族を代理人にする
本人が、売却内容を理解したうえで、子どもや配偶者などへ売却手続きを委任する方法です。
代理人が売買契約、書類の受領、決済への出席などを行います。
方法3｜法定後見制度を利用する
本人が売却内容を理解して意思決定することが難しく、有効な委任もできない場合は、成年後見、保佐、補助などの法定後見制度を検討します。
どの方法になるかは、本人の状態、既に交わしている契約、家庭裁判所の審判内容によって異なります。
| 本人の状態・状況 | 主な進め方 |
|---|---|
| 売却内容を理解し、自分で意思表示できる | 本人が直接契約 |
| 売却内容を理解し、家族へ権限を委ねられる | 委任状による代理 |
| 判断能力が不十分で、有効な委任が難しい | 法定後見制度等を検討 |
| 元気なうちに任意後見契約や家族信託を準備済み | 契約内容・発効状況・権限を確認 |
委任状による実家売却とは
委任状は、所有者本人が代理人へ与える権限を記載した書類です。
例えば、施設にいる父親が、長女へ次のような手続きを委ねる場合があります。
- 不動産会社との媒介契約
- 売買契約の締結
- 売買代金や手付金の受領
- 契約条件の協議
- 残金決済への出席
- 引渡しに必要な書類の受領・交付
ただし、「不動産売却に関する一切を任せる」という曖昧な一文だけでは、取引関係者が権限の範囲を判断できないことがあります。
売却する不動産、売却条件、代理人が行える行為などを具体的に記載する必要があります。
実務では、一般に次のような資料の確認を求められることがあります。
- 所有者本人の本人確認書類
- 本人の印鑑登録証明書
- 実印を押した委任状
- 代理人の本人確認書類
- 登記識別情報通知または権利証
- 固定資産評価証明書など
- 所有者本人の意思を確認するための面談記録等
必要書類や委任状の内容は、契約条件、登記原因、担当司法書士の確認方針などにより異なります。
🟨 委任状は、本人の代わりに家族が署名すればよい書類ではありません。本人が内容を理解し、自分の意思で代理権を与えることが前提です。
委任状があっても、本人確認は省略できない
売却実務で、よくある誤解があります。
「実印を押した委任状があれば、本人は誰とも会わなくてよい」
という誤解です。
不動産は高額な財産です。
本人の知らないところで家族が売却することや、なりすまし、本人の意思に反する処分を防ぐ必要があります。
そのため、不動産会社や所有権移転登記を担当する司法書士は、本人と面談し、次のような点を確認する場合があります。
- 本人の氏名、生年月日、住所
- 売却する不動産の認識
- 売却する意思
- おおよその価格や条件
- 代理人へ何を任せるのか
- 売却代金の帰属と使い道
- 家族から強制されていないか
施設へ直接訪問することもあります。
取引直前になって本人確認ができないと分かれば、契約や決済が止まる可能性があります。
代理売却を考える場合は、買主を探す前から司法書士へ相談し、必要な確認方法と書類を決めておくことが大切です。
委任状は「本人の判断能力」を補う書類ではない
最も重要な点です。
本人が売却の意味を理解できない状態になった後で、家族が委任状を作っても、問題を解決できるとは限りません。
委任とは、本人が内容を理解し、自分の判断で代理権を与える法律行為だからです。
意思能力を欠いた状態で行われた法律行為は、無効となる可能性があります。
また、数年前に作った委任状がある場合でも、現在の売却に必要な権限が含まれているか、委任が終了していないか、取引関係者が本人の意思を確認できるかなどを精査する必要があります。
🟥 認知症が進んでから、日付をさかのぼって委任状を作ることや、家族が本人の代わりに署名することはできません。
認知症と診断されたら売却できないのか
認知症の診断があることと、すべての契約について意思能力がないことは同じではありません。
症状や進行度には個人差があります。
会話が成立するかだけではなく、売買契約という具体的な行為について、内容と結果を理解できるかを確認します。
例えば、次のような事項です。
- 自分が不動産の所有者であること
- どの不動産を売るのか
- 売ると所有権を失うこと
- おおよその売却価格
- 売却代金が自分の財産になること
- なぜ売却するのか
日によって状態が変化する方もいます。
不動産会社だけで「大丈夫」「無理」と断定する問題ではありません。司法書士、医師、家族などと情報を共有し、取引時点の状況を慎重に確認します。
🟩 認知症という病名だけで諦める必要はありません。しかし、会話ができるという理由だけで委任状を進めることも危険です。
成年後見制度を利用すれば必ず売れるのか
本人の判断能力が不十分な場合、家庭裁判所への申立てにより、成年後見人、保佐人、補助人などが選任される可能性があります。
ただし、制度を使えば希望する時期・価格で必ず売却できるわけではありません。
成年後見制度は、相続人のために財産を動かす制度ではなく、本人の権利と財産を守る制度です。
売却には、本人の利益になる必要性と、価格・条件の相当性が求められます。
例えば、次のような事情が検討されます。
- 施設入居費や生活費を確保する必要がある
- 空き家の管理費や税負担が続いている
- 建物の老朽化による危険がある
- 本人が自宅へ戻る可能性
- 売却価格が相場に照らして妥当か
- 売却後の代金をどのように管理するか
親族が成年後見人になるとは限りません。弁護士、司法書士などの専門職が選任される場合もあります。
また、後見開始後は、対象となった売却だけでなく、本人の財産管理や報告が継続します。
「家を一度売るためだけの名義貸し」のように利用する制度ではありません。
成年後見人が実家を売るときは、家庭裁判所の許可が必要になる場合がある
成年後見人等が本人の居住用不動産を処分する場合、家庭裁判所の許可が必要です。
ここでいう居住用不動産は、現在本人が住んでいる家だけではありません。
本人が施設へ入所して現在は空き家でも、入所前に住んでいた家や、将来戻る可能性のある家が含まれる場合があります。
処分には、売却だけでなく、取り壊し、賃貸、賃貸借契約の解除、抵当権の設定なども含まれます。
家庭裁判所の許可を得ずに成年後見人が居住用不動産を処分すると、その処分は無効となります。
名古屋家庭裁判所の案内では、売却の場合、売買契約書案、査定書、評価証明書などの提出が案内されています。
そのため、実務では停止条件を含む契約方法や、契約前に許可申立てをする方法などを、後見人、家庭裁判所、買主側、司法書士、不動産会社で調整します。
🟥 「後見人が選ばれたから自由に売れる」のではありません。本人の生活と利益を守るため、売却の必要性と条件を確認する手続きが続きます。
家族信託や任意後見は、施設入所後でも使えるのか
家族信託や任意後見制度は、親が元気なうちの備えとして紹介されることがあります。
ただし、どちらも万能ではありません。
家族信託
信託契約で定めた財産と権限の範囲内で、受託者が管理・処分を行う仕組みです。
不動産を売却する権限が契約に含まれているか、信託登記がされているか、融資や税務にどのような影響があるかを確認する必要があります。
本人が契約内容を理解できなくなった後から、新たに有効な信託契約を結ぶことは難しくなります。
任意後見
本人が判断能力のあるうちに、公正証書で将来の後見人候補と権限を定める制度です。
本人の判断能力が不十分になった後、家庭裁判所が任意後見監督人を選任することで任意後見契約が効力を生じます。
実際に不動産を売却できるかは、契約で与えられた代理権の内容や、居住用不動産に関する法的手続きなどを確認する必要があります。
既に家族信託や任意後見契約がある場合は、自己判断で進めず、契約書と登記を司法書士や弁護士へ確認してもらうことが大切です。
名古屋市昭和区での相談｜「施設にいるから売れない」と思っていた家族
90歳近いお母様が施設へ入所され、娘様から実家売却の相談がありました。
最初の言葉は、今でも覚えています。
「もう、売れないと思っていました」
施設にいるから無理。
高齢だから無理。
自分で不動産会社へ行けないから無理。
そう思い込んでいたそうです。
しかし、施設でお母様とお話しすると、会話は明確でした。
ご自身が家の所有者であること。
現在は誰も住んでいないこと。
売却したお金を施設費用と今後の生活へ使いたいこと。
一つずつ、ご本人の言葉で確認できました。
司法書士にも早い段階から確認してもらい、代理権の範囲を明確にした委任状を準備しました。
娘様が代理人となり、売却手続きを進めることができました。
決済後、娘様はこう話されました。
「母の家を奪うようで迷いました。でも、母のお金として母の生活に使えるなら、これでよかったと思います」
家を残すことだけが、親の財産を守ることではありません。
本人の意思に沿って、住まなくなった家を生活費や介護費へ変えることも、一つの守り方です。
※相談者様および物件を特定できないよう、複数の相談経験をもとに所在地、年齢、会話、経緯などの一部を調整して再構成しています。
「母はもう家へ戻らない」と言えなかった長女
名古屋市瑞穂区で、80代のお母様が骨折をきっかけに施設へ入所されたご家族がいました。
最初は、誰も長期入所になるとは思っていませんでした。
「リハビリが終われば帰ってくる」
そう信じ、実家をそのまま残しました。
家具も洋服も、台所用品も、いつ帰ってきてもよいように置いたままです。
しかし、一年が過ぎ、二年が過ぎました。
ある日、長女様が実家を掃除していると、母親の部屋に入所した年のカレンダーが掛かったままになっていました。
鏡台には使いかけの化粧品。
タンスの上には家族写真。
そのとき、初めて現実を受け入れたそうです。
「本当は分かっていました。でも、家を売ることは、母が戻らないと認めることのようで決められませんでした」
実家じまいで最も時間がかかるのは、査定でも契約でもありません。
家族の気持ちが、次の段階へ進むまでの時間です。
売却を急ぐ必要はありません。
しかし、何も確認しないまま時間が過ぎると、本人の状態、建物、税金、家族関係が変化し、選択肢が狭くなることがあります。
実家は待ってくれない
「落ち着いたら考えます」
施設入所の直後は、入居契約、住所変更、医療、介護、家財整理などが重なります。
実家のことを後回しにしたくなるのは当然です。
しかし、空き家は止まったままではありません。
春には草が伸びます。
梅雨には湿気がこもります。
台風が来れば屋根や雨どいが心配になります。
冬には給排水管の不具合が起こることもあります。
固定資産税、火災保険、庭木の手入れ、交通費、施設費も続きます。
そして、本人の体調や判断能力も変化する可能性があります。
🟨 売るかどうかを急いで決める必要はありません。ただし、所有者、意思確認、管理費、税金、売却方法を早めに調べることには意味があります。
施設入所後の実家売却で確認したい12項目
- 土地・建物の所有者と共有持分
- 所有者本人の売却意思
- 売却内容を理解できる状態か
- 既に成年後見、保佐、補助が開始していないか
- 任意後見契約や家族信託の有無
- 本人が直接契約するか、代理人を立てるか
- 司法書士が本人確認できる場所と時期
- 登記識別情報、印鑑登録証明書などの所在
- 住宅ローンや抵当権の有無
- 家財、仏壇、重要書類の整理方法
- 売却代金の受取口座と管理方法
- 譲渡所得税の特例や申告の確認
最初からすべての答えをそろえる必要はありません。
分からない項目を明らかにし、誰へ確認するかを決めることが第一歩です。
誰に何を相談するのか
施設入所後の実家売却には、複数の専門分野が関係します。
| 確認したいこと | 主な相談先 |
|---|---|
| 売却価格、販売方法、空き家管理 | 不動産会社 |
| 本人確認、所有権移転登記、委任状 | 司法書士 |
| 成年後見、親族間の対立、法的判断 | 弁護士・司法書士等 |
| 成年後見等の申立て・居住用不動産処分許可 | 家庭裁判所への手続きに詳しい専門家 |
| 譲渡所得税、特例、確定申告 | 税理士・税務署 |
| 境界、測量、地積更正 | 土地家屋調査士 |
| 建物状態、改修、耐震性 | 建築士・建築会社 |
不動産会社だけですべてを判断することも、司法書士だけで市場価格を決めることもできません。
相談内容に合った専門家が連携できる状態をつくることが大切です。
施設へ入所した親の家を売ると、税金はどうなるのか
実家を売却して利益が出た場合、譲渡所得税が発生する可能性があります。
本人が所有する元自宅を売る場合、一定の要件を満たせば、居住用財産を売却した場合の3,000万円特別控除などを利用できる可能性があります。
ただし、住まなくなってから売却するまでの期間、入所後の家の利用状況、家屋と土地の所有関係、親族への賃貸、他の特例との関係などによって判断が変わります。
また、親御様が亡くなった後に相続人が売る場合は、生前の本人売却とは別の制度です。
一定の要件を満たせば、老人ホーム等へ入所していた被相続人の旧自宅について「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除」を利用できる可能性がありますが、建築時期、利用状況、売却期限、耐震・取り壊し等の要件があります。
🟥 「施設へ入ったから3,000万円控除が使えない」「空き家なら必ず使える」のどちらも正しくありません。売却契約を結ぶ前に税理士や税務署へ確認してください。
売却代金は子どものお金になるのか
親名義の実家を売却して得た代金は、原則として親御様の財産です。
代理人である子どもが手続きを行ったとしても、自由に使える家族のお金になるわけではありません。
売却代金は、原則として本人名義の口座で受け取り、本人の施設費、医療費、生活費など、本人のために管理します。
子どもの口座へ入金したり、相続対策という理由だけで分配したりすると、贈与、財産管理、親族間紛争などの問題につながる可能性があります。
代理売却や成年後見制度を利用する場合は、代金の受取口座と管理方法を契約前に確認してください。
売却・保有・賃貸を比較する
施設へ入ったからといって、必ず売却が正解とは限りません。
| 選択肢 | 主なメリット | 主な注意点 |
|---|---|---|
| 売却する | 管理負担を終え、施設費等へ充てやすい | 思い出の家を手放す、税金・費用の確認が必要 |
| 空き家として保有する | 将来戻る選択肢を残せる | 税金、管理、劣化、防犯の負担が続く |
| 賃貸する | 家賃収入を得られる可能性 | 修繕、入居者対応、将来売却時の制約 |
| 親族が住む | 家を残しながら管理できる | 使用条件、費用、将来の相続で揉める可能性 |
本人が自宅へ戻る可能性、施設費の見通し、家族の管理能力、建物状態、市場価値を並べて考えます。
売却ありきではなく、本人にとって何が最善かを家族で話し合うことが重要です。
家族で話し合うときの5つの質問
いきなり「家を売るか」と聞くと、親御様は自分の居場所を奪われるように感じることがあります。
次のような順番で話すと、本人の希望を聞きやすくなります。
「家へ戻りたい気持ちはありますか」
「家を残す場合、誰に管理してほしいですか」
「施設費や家の維持費を、今後どのように支払いますか」
「もし売るなら、何を大切にしてくれる人へ渡したいですか」
「手続きを誰に任せたいですか」
売却の結論だけでなく、本人が何を心配しているのかを聞くことが大切です。
まとめ｜施設に入ったから売れないのではない
親御様が介護施設や老人ホームへ入った後でも、実家を売却できる可能性はあります。
本人が売却内容を理解し、自分の意思を示せるなら、本人が直接契約する方法や、家族へ手続きを委任する方法を検討できます。
一方、本人が売却を理解して決めることが難しい場合、委任状だけで進めることはできません。
法定後見制度などを検討し、本人の居住用不動産であれば家庭裁判所の許可が必要になる場合があります。
大切なのは、
施設に入ったから売れない、と決めつけないこと。
長男だから売れる、と考えないこと。
委任状があれば大丈夫、と急がないこと。
認知症だから全部無理、と諦めないこと。
です。
施設入所後の実家売却は、不動産だけの問題ではありません。
介護の問題。
親の生活の問題。
家族の気持ちの問題。
そして、本人の意思をどのように守るかという問題です。
🟩 売るかどうかは、すぐに決めなくても構いません。しかし、選択肢が残っているうちに、現在の状況を確認することが後悔を減らします。
名古屋市で施設入所後の実家売却に悩んでいる方へ
ふどうさんのMAGOは、名古屋市南区を拠点に、施設入所後の実家、相続不動産、管理できなくなった空き家などの売却をお手伝いしています。
次のような段階でも構いません。
- 親が施設へ入り、実家が空き家になった
- 親名義の家を子どもが売れるのか知りたい
- 委任状で対応できるか確認したい
- 親を契約や決済のために外出させることが難しい
- 認知症の診断があり、売却できるか分からない
- 成年後見制度を利用すべきか迷っている
- 施設費に充てるため、実家の価値を知りたい
- 売る、貸す、保有する選択肢を比較したい
- 家財や仏壇が残り、実家じまいが進まない
- 県外に住んでいて名古屋の実家を管理できない
最初から売却を決める必要はありません。
所有者、本人の意向、建物の状態、権利関係、市場価値、維持費を整理し、必要に応じて司法書士、弁護士、税理士、土地家屋調査士などと連携しながら、選択肢を考えます。
対応エリア
名古屋市南区・港区・緑区・瑞穂区・熱田区・昭和区・天白区・中川区・中村区・中区・千種区・名東区・守山区をはじめ、名古屋市全域および愛知県内に対応しています。
※本人の意思能力、代理権の有無、成年後見制度の必要性、家庭裁判所の許可の要否は、本人の状態、既存の契約、審判内容、不動産の性質などによって異なります。具体的な手続きは、司法書士、弁護士、家庭裁判所等へご確認ください。
※税制の適用には期限や利用状況などの要件があります。売却前に税理士または税務署へご確認ください。
※本文の事例は、相談者様および物件を特定できないよう、複数の相談経験をもとに所在地、年齢、会話、経緯などの一部を調整して再構成しています。