1年以上売れない物件に共通する原因と値引き前に試みたい対策【売却成功への完全ガイド】

家を売りに出してから1年以上経過しても買い手が見つからない…そんな状況にお悩みの方も多いのではないでしょうか。長期間売れ残る不動産には、必ず何らかの理由が存在します。価格設定だけでなく、物件の状態や立地条件、不動産会社の対応など、さまざまな要因が複雑に絡み合っているのが実情です。

本記事では、1年以上売れない家の共通する原因を詳しく分析し、価格以外の見落としがちなポイントも徹底的にチェックしていきます。さらに、売却前に実践すべき具体的な改善策から、内覧時の印象を劇的に向上させる対策まで、実際に効果が期待できる方法を体系的にご紹介します。適切な値引きのタイミングや価格設定のコツも含め、売却成功への道筋を明確にお示しします。

長期間の売れ残り物件にはある共通した原因があります。失敗例がら学ぶことは非常に大きな要素です。

1. 1年以上売れない家の実態と共通する原因

1年以上も売れない不動産について考える際に、まず押さえておくべきなのは、その共通する原因です。市場において長い間売れ残る物件には、必ず何らかの理由が存在し、それが買い手の関心を引かない要因となっています。

価格設定の不適切さ

適正価格でない場合、物件が売れない大きな要因となります。特に、周辺市場より高額な価格設定は、買主を敬遠させることが多いです。名古屋市エリアでも売主の感情に伴った価格設定がされた物件が多く目立ちます。ここで大切なことは買主の立ちになって価格を設定するということです。例えば、「○○万円で購入した時に買主はどうような未来を創造し、未来を設定するか」です。価値を再評価し、買主の立場の視点で価格を見直すことは販売戦略において非常に重要なステップです。

立地条件に需要があるかどうか

不動産の売却時に最も重視される要素の一つが立地です。「交通のアクセスが不便」や「周辺に必要な施設がない」といった要素は、物件の魅力を著しく低下させる原因となります。具体的に考慮すべき要因には以下のようなものがあります。

• 最寄り駅からの距離
• 教育機関や病院などへのアクセスの良さ
• 周囲の生活環境の充実度

周辺環境や立地が優れていない場合は、たとえ物件自体が素晴らしくても、買主が購入を検討する可能性は低くなります。

土地や物件に徳があるかどうか

買主の第一印象で　買いたいと思わせるような場所かどうかは重要なポイントです。

内覧時の印象

内覧は、購入者が最終的な判断を下す重要な瞬間です。内覧時に良い印象を与えられなければ、成約率が下がるリスクを抱えています。悪印象を与える要因は以下の通りです。

• 奇麗にされている物件かどうか
• 暗い照明や湿気の多い状態
• 大切にされている物件かどうか

物件を売却する際、内覧時に注意すべき点は多岐にわたります。特に愛着を注がれた物件、奇麗にされている物件は目に見えないエネルギーが働き、成約につながりやすいと筆者は感じております。

不動産会社の対応

不動産会社の営業方針も重要な要素です。1年以上売れない場合、担当者が効果的な市場戦略を実施できていないことが考えられます。具体的には次のような問題が挙げられます。

• 広告やプロモーション活動の不足
• 顧客へのアプローチが怠られている
• 市場知識や専門的なスキルの欠如

筆者は一年以上売れないことの共通原因は　大方ほぼ「価格と現実が見合っていない」もしくはエリアと物件自体が基本、「魅力に欠ける」というふうに感じております。また後述しますが、不人気エリアで尚且つ競合物件が多数存在するケースです。

2. 価格以外に売れない理由を徹底チェック

家が1年以上売れない原因には、価格や魅力度合が要因であることはお伝えしましたが、それに加えて見落とされがちな要素も多く存在します。よく見受けられる原因について詳しく考察してみます。

1. 1年以上売れない家の実態と共通する原因

物件の状態は、購入希望者の関心を引きつける上で非常に大切です。以下の点を確認してみましょう。

• 室内の状態: 内覧時に部屋が整頓されておらず、清掃が行き届いていないと、購入者の心をつかむことができません。定期的なメンテナンスと清掃を心掛けることが重要です。
• 外観の印象: 建物の外見が古びた印象を与えると、修繕の必要性を懸念した購入者が購入を躊躇する可能性があります。

2. 立地や利便性

物件の立地や周辺の環境は、売却において重要な要素となります。以下の点に留意することが求められます。

• 交通の便: 最寄り駅やバス路線の整備状態が悪い場合、購入者の興味が薄れてしまいます。
• 生活の利便性: 近くにスーパーやコンビニエンスストアがない場合、住環境の魅力が大幅に低下し、需要が減少することがあります。

3. 不動産会社と広告の質

不動産の売却プロセスでは、仲介業者の資質や広告の質も大きな影響を及ぼします。

• 十分なプロモーションの欠如: 物件に関する新鮮な情報が送信されていない場合、購入者の目に触れる機会が少なくなります。
• 仲介業者のコミュニケーションスキル: 不動産会社や担当者が物件の魅力をうまく伝えられない場合、成約には長い道のりが待っています。

4. 競合物件の影響

名古屋市南区エリアで見ますと、売れ残りが集中している地域は実際に存在します。いわゆる空き家になる割合が高かったり不人気エリアといわれる場合、競合となる物件が多数存在するということは価格設定の見直しも含め、差別化を行っていかなくてはいけません。

• 価格競争の激化: 不人気エリアで同じ条件の物件が多ければ多いほど、価格競争が生じ、その結果として価値が下がるリスクがあります。
• 差別化の必要性: 他の物件と明確な違いを打ち出せないと、選ばれる可能性が低くなります。

これらの要因は、不人気エリアに属しながらも確実に成約に結び付けるためには見逃すことができない重要なポイントです。それぞれの側面を念入りに確認し、改善できる場合には適切な対策を講じることが求められます。具体的な行動を起こすことで、1年以上売れない状況から抜け出す確率が高まります。

3. 売却前に必ず試したい具体的な改善策

1年以上売れない家を効率的に売却するためには、実行可能な改善策を講じることが極めて重要です。ここでは、実際に試すべき具体的なアクションプランをいくつかご紹介します。

物件の状態を改善する

上物に価値があり中古住宅として売出す場合、物件の状態が売却の結果に与える影響は非常に大きいです。以下の点に注目して、物件の魅力を最大限に引き出す努力をしましょう。

• ハウスクリーニングを専門家に依頼: プロによるクリーニングを実施することで、室内の清掃状態が著しく向上し、潜在的な購入者に良い印象を与えることができます。普段手が届かない場所もしっかりと掃除することで、清潔感を演出できます。
• 修理やリフォームを行う: 小さな傷や劣化した設備の修理は、全体の印象を改善する基本です。また、特にキッチンやバスルームのリフォームは買主にとって大きなアピールポイントとなります。（費用対効果を考えましょう。）

家や土地の魅力をしっかりアピールする

物件の魅力を有効に伝えるためには、以下の要素を重視することが大切です。

• 地域の利便性をアピール: 学校や公共交通機関、スーパーマーケットなど、生活の利便性を強調することで、購入希望者の興味を引くことができます。住みやすさがポイントです。（アピールのしすぎは逆効果を生む場合があります。）
• 立地条件の魅力を訴求: 日当たりの良さや風通しの良さ、静かで落ち着いた環境など、立地の良さをしっかりと伝えることで、購入者の購買意欲を高めることも可能です。

ホームステージング利用の検討

上物に価値があり、中古住宅として売出すのであればホームステージングは、物件をより魅力的に見せるために家具やインテリアを戦略的に配置する手法です。ステージングの活用により得られるメリットは以下の通りです。

• 視覚的魅力の向上: 適切に配置された家具と効果的な照明が、居住空間を広く感じさせ、住みやすさをアピールします。
• 購入者のイメージを豊かに: 家具の配置によって、購入者が自分のライフスタイルを具体的にイメージしやすくなり、内覧時の印象が向上します。

評価額の見直し

適正な売却価格でない場合、売却はスムーズに進みません。周囲の相場を参考にしながら、次のポイントを考慮しましょう。

• 価格設定の見直し: 競合物件と比較して、相場に合った適正価格を設定することが不可欠です。価格が高すぎる場合、潜在的な買い手が興味を失うことにつながるため、大幅な値引きを検討することが望ましいです。（ただし安易な値引きは購入者に足元をみられるため注意が必要です。）
• 価格改定のタイミングを考える: 売り出しから一定期間が経過した後に一旦リセットをし、空白期間を置き、再度価格を大幅に見直すことで、「新鮮な物件」として新たな潜在顧客を呼び込むチャンスが生まれるでしょう。

4. 内覧時の印象を良くする効果的な対策

内覧時の印象は、購入希望者に対する物件の魅力を大きく左右します。ここでは、内覧時に注意すべきポイントや、印象を良くするための具体的な対策を見ていきましょう。

自然光と温かみを空間演出

空間に自然光を取り入れることで、明るく温かみのある印象を与えることができます。内覧前にできる対策として、以下を実施してみましょう。

• 窓を開ける: 内覧前に窓を開けて換気を行い、室内の空気をリフレッシュします。
• 照明を点灯: 明るさが不足しないよう、内覧時には照明を点灯しておくことが重要です。特に暗い部屋では、柔らかい色合いの照明を選ぶと良いでしょう。

香りの演出

上物に価値があり、中古住宅として売出す場合は香りは購入者の印象に大きな影響を与えます。内覧時には以下のポイントを考慮して、快適な香りを演出することが肝心です。

• 香りの選定: 清潔感のある香り（例えば、フレッシュな香水やアロマディフューザーの利用）を選ぶことで、好印象を与えることができます。　筆者おすすめは　柑橘系です。
• 強すぎない印象: あまり強すぎる香りは逆効果になりがちなので、あくまで控えめにすることが大切です。

インテリアのアクセント

上物に価値があり中古住宅として売出す場合、内覧時には、物件の魅力を引き立てるためのインテリアアレンジも考慮すべきです。購入者が「住みたい」と感じるようなインテリアを心がけましょう。

• クッションやカーテンの活用: モダンまたはナチュラルなスタイルで揃えたクッションやカーテンを使用すると、居心地の良さを演出できます。
• 植物や花を配置: 視覚的に柔らかさを加えるために、少しのグリーン（観葉植物や花）をデコレーションすることも効果的です。

まとめ

1年以上売れない家の問題に取り組むには、立地条件、物件の状態、不動産会社の対応、価格設定など、さまざまな要因を総合的に検討し、改善に取り組むことが重要です。

上物付き中古住宅で売り出すのであれば、物件の魅力を最大限に引き出すためのステージング活用、価格設定の見直し、内覧時の印象アップなど、具体的な対策を実践することで、成約の可能性を高めることができます。これらの対策を組み合わせ、潜在的な購入者の心をつかむ努力を続けることで、1年以上売れない状況を脱却し、ストレスを感じない売却プロセスに近づけていくことができるでしょう。

ふどうさんのMAGOは名古屋市エリアを中心に不動産売却、空き家問題を専門とする不動産会社です。

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