はじめに｜「この擁壁では売却は厳しいかもしれません」

「正直に申し上げると、この擁壁がある以上、高値での売却は難しいと思います。」

相談者様が最初に査定を依頼した不動産会社から言われた言葉でした。

物件は名古屋市千種区東山エリア。

地下鉄東山線沿線の人気住宅地にある相続不動産です。

ご両親が長年住まわれていた実家でしたが、相続後は誰も住む予定がなく、空き家となっていました。

土地面積は約85坪。

東山エリアらしい落ち着いた住環境。

周辺には緑も多く、名古屋市内でも人気の高い住宅地です。

しかし、一つだけ問題がありました。

敷地と道路の間に築年数不明の大谷石擁壁が存在していたのです。

査定を依頼した数社の不動産会社からは、

• 擁壁の老朽化が心配
• 建築会社が嫌がる
• 将来的な補修費用が不透明
• 購入希望者が限定される

と説明されました。

そして提示された査定額は、相談者様が想定していた金額を大きく下回るものでした。

しかし最終的には、その土地は想定を超える価格で成約することになります。

なぜ、そのような結果になったのでしょうか。

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千種区東山という特別な住宅地

名古屋市千種区東山周辺は、市内でも特に人気の高い住宅地です。

周辺には、

• 東山公園
• 平和公園
• 東山線沿線
• 教育施設
• 医療機関

が充実しています。

また、昭和区八事と並び、

「住みたい住宅地」

として長年高い人気を維持しています。

そのため土地供給は限られています。

特に80坪を超える土地は市場に出る機会が少なく、一定の需要が存在します。

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相続から始まった空き家問題

今回の相談者様は県外在住でした。

ご両親が亡くなられた後、実家は空き家となります。

最初の数年は、

「そのうち考えよう」

という状態でした。

しかし時間の経過とともに、

• 固定資産税
• 建物管理
• 草木の手入れ
• 近隣への配慮

といった問題が現実になっていきます。

そこで売却を決断されました。

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現地で目立っていた大谷石擁壁

現地確認で最初に目についたのが大谷石擁壁でした。

東山や自由ヶ丘、猫洞通周辺では比較的見られるものの、最近の住宅地ではあまり見かけません。

昭和40年代から50年代に造成された住宅地で多く採用された工法です。

独特の風合いがあり、高級住宅地の景観を支えてきました。

しかし近年では、

「古い擁壁」

という理由だけでマイナス評価を受けることがあります。

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大谷石擁壁とは何か

大谷石は栃木県で採掘される石材です。

加工しやすく見た目も美しいため、

• 擁壁
• 門柱
• 塀

などに多く使用されました。

特に昭和期の高級住宅地では人気があり、

千種区東山や昭和区南山町周辺でも見ることができます。

しかし特徴として、

風化しやすい性質があります。

そのため年月の経過とともに、

• 表面の剥離
• ひび割れ
• 欠損

が発生することがあります。

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「古い＝危険」とは限らない

ここで重要なのは、

古い擁壁だから危険。

というわけではないことです。

実際には、

• 構造
• 排水状況
• 傾き
• クラックの状態

などを総合的に確認する必要があります。

しかし現場では、

見た目だけで判断されるケースもあります。

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業界の本音

少し厳しい話になります。

擁壁案件は不動産会社にとって手間がかかります。

通常の土地査定であれば、

周辺事例を確認して価格を出すことができます。

しかし擁壁付き土地は違います。

• 行政調査
• 現地確認
• 建築会社への確認
• ハザード確認

など調査項目が増えます。

そのため、

「擁壁があるので厳しいですね」

という説明で終わるケースもあります。

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私たちが感じた違和感

実際に現地を確認した際、

私たちは違和感を覚えました。

確かに大谷石擁壁は古い。

しかし、

• 土地面積
• 東山エリアの希少性
• 周辺取引事例
• 建築需要

を考えると、

査定額が低すぎるように感じたのです。

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東山エリアの需要を調査

そこで改めて市場調査を行いました。

すると、

東山エリアでは、

一定数の購入希望者が存在していました。

特に、

• 注文住宅希望者
• 地元工務店
• 建築会社

からの需要が確認できました。

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建築会社は擁壁をどう見ているのか

一般の方は、

擁壁があると不安になります。

しかし建築会社は違います。

彼らは、

• 補修が必要か
• 建築可能か
• 費用はいくらか

を計算します。

つまり、

感覚ではなく数字で判断しているのです。

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購入検討者が評価したポイント

実際の内覧では、

購入希望者が注目したのは擁壁ではありませんでした。

むしろ、

• 東山ブランド
• 土地の広さ
• 日当たり
• 閑静な住環境
• 学区

でした。

ここが非常に重要です。

不動産の価値は一つの要素だけで決まるわけではありません。

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査定額の差はなぜ生まれるのか

今回の事例を簡単に表現すると、

【査定会社A】

擁壁重視

↓

査定額4,200万円

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【査定会社B】

擁壁と高低差を重視

↓

査定額4,500万円

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【弊社査定】

立地需要

土地面積

購入層分析

行政調査

↓

査定額5,800万円

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最終成約価格

6,020万円

※モデルケース

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同じ土地です。

変わったのは評価の視点だけでした。

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相続人が知らなかった地域価値

相談者様は県外在住だったため、

東山エリアの市場価値を十分把握されていませんでした。

そのため最初の査定額を見て、

「そんなものなのかな」

と思われていました。

しかし実際には、

土地そのものに強い需要が残っていたのです。

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擁壁付き土地でやってはいけないこと

一社だけで判断する

これが最も多い失敗です。

今回のように査定差が1,000万円以上になることもあります。

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自費で擁壁工事を始める

売却前に高額な工事を行っても、

必ずしも回収できるとは限りません。

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解体を急ぐ

建物が残っている方が有利なケースもあります。

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「売れない」と決めつける

現場ではこれが一番もったいないケースです。

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空き家マイスターとして感じること

千種区東山のような住宅地では、

擁壁の存在よりも、

地域そのものの価値が重要になることがあります。

もちろん問題のある擁壁は慎重な調査が必要です。

しかし、

「擁壁がある＝価値がない」

という考え方は危険です。

実際には、

調査不足や思い込みによって本来の価値が見落とされているケースも少なくありません。

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まとめ｜大谷石擁壁だけで土地の価値は決まらない

今回の事例では、

古い大谷石擁壁があることを理由に低い査定を受けていました。

しかし、

• 東山という立地
• 土地面積
• 建築需要
• 地域ブランド

を総合的に評価した結果、高値成約につながりました。

不動産売却で重要なのは、

欠点だけを見ることではありません。

その土地の価値を多面的に見ることです。

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名古屋市千種区・昭和区で擁壁付き土地や相続不動産の売却をご検討中の方へ

古い大谷石擁壁。

石積み擁壁。

高低差のある土地。

相続した空き家。

他社で厳しい査定を受けた不動産。

その査定額は本当に適正でしょうか。

私たちは空き家・相続不動産・再建築不可物件・旗竿地・共有持分・市街化調整区域など、一般的に難しいとされる不動産の売却相談を数多くお受けしています。

まずは、

「売れるかどうか」ではなく、
「本当の価値はいくらなのか」

を知ることから始めてみてください。

思い込みの向こう側に、本来の価値が眠っているかもしれません。

ふどうさんのMAGOは名古屋市エリアを中心に不動産売却、空き家問題を専門とする不動産会社です。、専門家のアドバイスと革新的なアイディアで、お客様の悩みを解決いたします。まずはお気軽にご相談ください。

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