これらの物件を所有している方の中には、「どの程度の価格で売却できるのか」「なぜ相場が下がってしまうのか」といった疑問を抱えている方も多いのではないでしょうか。また、売却を検討しているものの、適正な査定を受けるためのポイントがわからず、不安を感じている方もいらっしゃるでしょう。

「こんな物件、なかなか売れにくいですよ。」　

訳あり不動産を所有されている方の多くが、一度はそんな言葉を言われています。

心理的瑕疵物件。
再建築不可物件。
共有持分。
空き家。
相続未整理不動産。

これらは一般的に“訳あり物件”と呼ばれ、不動産市場では敬遠されがちなジャンルです。

しかし、現場で数多くの売却相談を受けていると、強く感じることがあります。

それは――

「物件に問題がある」のではなく、
「扱う側に経験値がない」ケースが非常に多いということです。

実際、一般の不動産会社では対応できず、極端に安い査定を提示された物件でも、流通の組み立て方次第で十分市場価値が残っているケースは珍しくありません。

一方で、所有者の不安につけ込み、相場より大幅に安い価格で買い叩こうとする業者が存在するのもまた事実です。

今回は、訳あり物件の“実際の流通相場”と、“信頼できる業者の見極め方”について、現場目線で率直にお話します。

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心理的瑕疵物件は「価値ゼロ」ではない

事故物件や孤独死、自殺など、いわゆる心理的瑕疵物件。

世間では「絶対売れない」と思われがちですが、実際はそこまで単純ではありません。

確かに、一般エンドユーザー市場では敬遠されやすい傾向があります。
ただし、不動産市場は一種類ではありません。

投資家市場。
収益物件市場。
賃貸運用市場。
法人需要。

実際には、心理的瑕疵物件でも一定の需要は存在しています。

特に名古屋市内のように賃貸需要が安定しているエリアでは、「価格次第で欲しい」という投資家は少なくありません。

ところが、経験の浅い業者ほど、

「事故物件なので価値がありません」
「これは無理です」
「うちでは扱えません」

と、思考停止したような査定を出してきます。

なぜか。

単純です。

売却ノウハウがないからです。

心理的瑕疵物件は、“マニュアル通りの仲介”が通用しません。

誰に売るのか。
どの市場に流すのか。
どう価格形成するのか。

そこに経験値が必要になります。

つまり、訳あり物件ほど「会社ごとの差」が極端に出るのです。

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再建築不可物件は“売れない”のではなく、“普通には売れない”

再建築不可物件も同様です。

確かに、融資が通りづらく、一般住宅購入層には敬遠されやすい。
これは事実です。

ですが、現場では再建築不可物件にも普通に取引需要があります。

例えば、

• 賃貸運用目的
• 現況利用
• リフォーム再生
• 隣地所有者との交渉前提
• 土地利用変更

など、出口戦略はいくらでもあります。

しかし、ここでも問題になるのが“知識不足の仲介”です。

現場経験が少ない会社ほど、

• 接道条件を理解していない
• 建築基準法を理解していない
• 投資家ニーズを知らない
• 権利関係整理の経験がない

にもかかわらず、「安くしか売れません」と断言してしまう。

これは非常に危険です。

再建築不可物件は、査定する側の力量によって価格差が数百万円単位で変わることがあります。

つまり、“物件の問題”より、“査定する人間のレベル差”のほうが大きい世界なのです。

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共有持分は「難しい」が、「価値がない」わけではない

共有持分も、一般仲介会社が最も嫌がる分野の一つです。

理由は明確です。

面倒だからです。

• 他共有者との調整
• 権利関係
• 感情問題
• 相続問題
• 使用収益問題

非常に実務負荷が高い。

だから、多くの会社は最初から避けます。

しかし、共有持分にも市場は存在します。

もちろん通常不動産より難易度は高いです。
ただ、“難しい”と“無価値”は全く別問題です。

ここを混同してはいけません。

現実には、

「この持分なら価値がないので100万円ですね」

と言われたものが、専門会社では数倍以上の価格になるケースもあります。

なぜそんなことが起きるのか。

答えは簡単です。

一般仲介会社が、共有持分市場を知らないからです。

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訳あり物件で本当に怖いのは「物件」ではなく「業者選び」

ここが最も重要です。

訳あり物件の所有者は、多くの場合、不安を抱えています。

• 売れるのか分からない
• 相続問題を抱えている
• 近隣トラブルがある
• 固定資産税が負担
• 空き家管理が限界

つまり、“弱っている状態”です。

そして、その不安につけ込む業者が存在します。

例えば、

とにかく不安を煽る

「これは相当厳しいですね」
「かなり問題あります」
「今すぐ手放さないと危険です」

必要以上に恐怖を煽る。

これは典型的な安値誘導です。

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即決を迫る

「今日決めてもらえれば」
「今月だけ特別価格で」
「他社に出しても無理です」

不動産売却で即決を迫る業者は要注意です。

本当に価値ある提案なら、売主が冷静に考える時間を嫌がる必要はありません。

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査定根拠が異常に曖昧

「この辺の相場です」
「経験上こんな感じです」

訳あり物件ほど、査定根拠説明が重要になります。

そこを曖昧にする会社は危険です。

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「囲い込み」前提で動く

訳あり物件は情報流通が狭くなりがちです。

その結果、情報を抱え込み、自社だけで安く買主をつけようとする会社も存在します。

これは売主利益と真逆です。

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信頼できる業者は「都合の悪い話」もする

本当に信頼できる会社は、耳障りの良いことばかり言いません。

• 売却リスク
• 想定価格幅
• 時間がかかる可能性
• 法的リスク
• 税務問題

こうした現実も説明します。

なぜなら、“契約を取ること”より、“売主の最終利益”を重視しているからです。

逆に、

「絶対高く売れます」
「すぐ売れます」
「全部大丈夫です」

と断定ばかりする会社ほど危険です。

不動産はそんなに単純ではありません。

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アースリアリティ株式会社の考え方

私たちは、訳あり物件を「売れない不動産」とは考えていません。

大切なのは、

• どの市場へ流通させるか
• 誰に届けるか
• どう出口戦略を組むか

です。

実際、一般仲介では難しいとされた案件でも、

• 投資家市場
• 事業者市場
• 再生前提市場
• 地域特性

を踏まえ、流通できるケースは数多くあります。

もちろん、すべてが高額売却できるわけではありません。

ですが少なくとも、

「訳ありだから安い」
「事故物件だから無価値」

そんな乱暴な査定を、私たちはしません。

不動産は、単なる“モノ”ではありません。

相続。
家族関係。
人生背景。
想い出。

様々な事情が詰まっています。

だからこそ、マニュアル査定ではなく、“現場経験”が必要だと考えています。

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まとめ

訳あり物件には、確かに難しさがあります。

しかし、それ以上に問題なのは、

「扱う側の知識不足」
「経験不足」
「安易な買取誘導」

です。

心理的瑕疵。
再建築不可。
共有持分。

これらは、一般不動産とは違う専門性が求められます。

そして、業者によって査定も売却戦略も大きく変わります。

もし現在、

「売れないと言われた」
「安すぎる査定に不安がある」
「本当に適正価格なのか分からない」

そんな悩みをお持ちなら、一社の意見だけで決めないことをおすすめします。

訳あり物件ほど、“誰に相談するか”で結果は変わります。

ふどうさんのMAGOは名古屋市エリアを中心に不動産売却、空き家問題を専門とする不動産会社です。、専門家のアドバイスと革新的なアイディアで、お客様の悩みを解決いたします。まずはお気軽にご相談ください。

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