「再建築不可なので売れないと言われた…」
「名古屋市の古い家だけど、本当に売れるの？」
「相続した空き家をどうすればいいかわからない…」
愛知県・名古屋市でも、こうしたご相談は年々増えています。
結論から言うと、
再建築不可物件でも売却は可能です。
ただし、通常の不動産と違い、
- 価格設定
- 販売戦略
- ターゲット選定
によって、結果が大きく変わります。
実際に、
- 「売れない」と言われた物件が売却できた
- 他社査定より高く成約した
- 解体せず現状のまま売却できた
というケースも少なくありません。
この記事では、愛知県・名古屋市で再建築不可物件を売却する際に知っておきたい、
- 再建築不可とは何か
- 売れにくい理由
- 実際の価格相場
- 売却成功事例
- 高く・早く売るコツ
を、不動産売却専門の視点からわかりやすく解説します。
再建築不可物件とは？
再建築不可物件とは、
「現在建っている建物を解体すると、新しく建物を建てられない土地」
のことです。
主な原因は、
- 建築基準法の接道義務を満たしていない
- 幅4m以上の道路に2m以上接していない
- 前面道路が建築基準法の道路ではない
- 昔は建てられたが法改正で既存不適格になった
などです。
愛知県・名古屋市で再建築不可が多いエリア
名古屋市では特に、
- 昭和期に形成された住宅地
- 路地奥の土地
- 古い市街地
に多く見られます。
例えば、
- 名古屋市南区
- 中川区
- 北区
- 熱田区
- 港区
などでは、古い住宅街に再建築不可物件が残っているケースがあります。
また愛知県全体でも、
- 岡崎市
- 一宮市
- 豊橋市
など、古くから住宅地化されたエリアでは一定数存在します。
なぜ再建築不可物件は売れにくいのか？
名古屋市エリアで″売却サポート”に専門特化した
不動産売却のみを取り扱う専門店です。
空き家売却にともなう煩雑なお手続き、
空き家の遺品整理や不要品の買取まで一括してサポートしております。
〒457-0846
愛知県名古屋市南区道徳通2-51 道徳ビル1F
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① 住宅ローンが通りにくい
再建築不可物件は、銀行から見ると担保評価が低くなりやすいため、
一般的な住宅ローンが利用しづらい
傾向があります。
そのため、
- 現金購入
- 投資家
- 一部の専門ローン
に買主が限定されやすくなります。
② 将来性への不安
再建築不可物件は、「将来性」に対する不安を持たれやすい物件です。
建物を建て替えることができないため、購入希望者は将来を見据えた際に、
- 資産価値が上がりにくいのではないか
- 建物の老朽化が進んだときに対応できないのではないか
- 子どもへ相続するときに売却しづらくなるのではないか
- 長期間所有することへのリスクが大きいのではないか
といった不安を抱く傾向があります。
実際には、立地や価格、利用目的によって十分に需要のある再建築不可物件も数多く存在します。しかし、一般の購入希望者は「建て替えできない」という言葉だけで将来性に不安を感じ、購入を見送ってしまうケースも少なくありません。
③ 一般市場では比較されやすい
一般市場では「比較されやすい」という特徴がある
愛知県は、東京都心部などと比べると土地の供給量が比較的多い地域です。名古屋市内でもエリアによっては新築用地や中古住宅が継続的に流通しており、購入希望者には複数の選択肢があります。
そのため、再建築不可物件は一般市場ではどうしても「建て替えができる普通の土地」と比較されやすくなります。
購入希望者からすると、
- 同じ価格帯なら建て替え可能な土地を選びたい
- 将来的な資産価値を考えると再建築不可は不安
- 住宅ローンの利用や将来の売却まで考えると一般物件の方が安心
と判断されるケースが少なくありません。
つまり、再建築不可物件は「物件単体」で評価されるのではなく、周辺で販売されている一般的な土地や中古住宅との比較の中で検討されるため、不利になりやすいという特徴があります。
それでも売れる理由
ここが重要です。
再建築不可でも売れるのは、
“必要としている人がいる”からです。
例えば、
- 投資家
- DIY目的
- 低価格重視
- 立地重視
などの需要があります。
特に名古屋市では、
「駅近なら再建築不可でも欲しい」
というニーズも存在します。
愛知県・名古屋市の価格相場
再建築不可物件の価格は、
一般相場の20〜70％程度
が一つの目安です。
ただし、
- エリア
- 接道状況
- 建物状態
- 活用可能性
によって大きく変わります。
名古屋市中心部は比較的強い
例えば、
- 中区
- 東区
- 千種区
などは土地需要が高いため、
下落率が小さい傾向
があります。
郊外は戦略が重要
郊外は「売り方」で結果が大きく変わる
一方で、郊外や地方エリアでは、単純に不動産ポータルサイトへ掲載するだけでは十分な反響を得られないケースが少なくありません。
人口動態や購入希望者の数、地域ごとの需要には大きな違いがあり、都市部と同じ販売方法では埋もれてしまうこともあります。
だからこそ、郊外の不動産売却では「どこに掲載するか」ではなく、「誰に、どのような価値を伝えるか」という販売戦略が重要になります。
例えば、子育て世帯をターゲットにするのか、建築会社や投資家へ提案するのか、移住希望者へ地域の魅力を発信するのかによって、反響の質は大きく変わります。
また、土地の形状や接道状況、周辺環境、将来性などを現地で丁寧に確認し、その物件ならではの強みを見つけて情報発信することも欠かせません。
郊外だから売れないのではありません。
郊外ほど「売り方」と「戦略」が結果を左右する市場なのです。
あわせて読みたい記事 不動産売却するための再建築不可物件の救済措置とは？2025年建築基準法改正で所有者が注意すべきポイント
実際の売却事例（愛知県・名古屋市）
【事例①】名古屋市南区鳴尾｜築45年・再建築不可住宅
築45年の木造住宅で、接道条件を満たしておらず「再建築不可」の物件でした。
一般的な市場では、再建築ができないという理由だけで購入希望者が大きく減ってしまうため、多くの不動産会社では「売るのが難しい物件」と判断されがちです。
実際に売主様が複数の不動産会社へ査定を依頼したところ、提示された査定価格は約1,100万円でした。
その理由は、
- 再建築できないため住宅ローン利用者が限られる
- 築45年で建物評価がほとんど付かない
- 一般のマイホーム購入層には敬遠されやすい
という、一般的な査定基準によるものでした。
しかし、現地を詳しく調査すると、この物件は見方を変えることで別の価値が見えてきました。
周辺には賃貸需要があり、駅や生活施設へのアクセスも比較的良好で、購入後に賃貸として運用した場合でも十分な収益性が期待できる立地だったのです。
そこで販売戦略を大きく変更しました。
まず、「マイホーム」としてではなく、収益物件を探している投資家を主なターゲットに設定しました。
さらに、近隣の家賃相場や想定利回りを具体的な数字で示し、「購入後の収益イメージ」が伝わる資料を作成。物件のデメリットだけでなく、「投資対象としての魅力」が伝わる販売資料へと改善しました。
また、広告の見せ方や掲載媒体、購入層に合わせた販売導線も見直し、一般消費者だけでなく投資家ネットワークにも積極的に情報を発信しました。
その結果、一般市場では評価されにくかったこの物件に複数の問い合わせが入り、最終的には1,380万円で成約。
当初の他社査定額1,100万円と比較すると、約280万円高い価格で売却することができました。
この事例から分かるのは、「再建築不可だから安く売るしかない」というわけではないということです。
大切なのは、物件そのものを変えることではありません。
その物件を最も高く評価してくれる購入者を見つけ、その人に伝わる販売戦略を立てること。
売却価格は、物件の条件だけで決まるものではなく、「誰に、どのように価値を伝えるか」という販売戦略によって大きく変わるケースが、実際の現場では数多くあります。
【事例②】岡崎市根石町｜築50年の空き家
売主様が最初に相談された複数の不動産会社では、
「この建物は古すぎるので、解体して更地にしないと売れません。」
という提案を受けていました。
築50年を超え、設備も古く、一般的な住宅購入者から見ればリフォーム費用もかかるため、「古家付き土地」として販売するのは難しいという判断だったのです。
しかし、解体には200万円以上の費用がかかる見込みで、売主様にとっては大きな負担になります。
さらに、解体してしまえば、その費用は戻ってきません。
そこで私たちは、現地調査を徹底的に行いました。
建物の状態だけでなく、周辺環境や道路条件、近隣の売買事例、そして実際にそのエリアでどのような購入者が動いているのかまで確認したところ、「一般の住宅購入者」ではなく、「DIYを楽しみたい方」や「古民家・中古住宅を自分好みにリノベーションしたい方」から一定の需要が見込めるエリアであることが分かりました。
そこで販売戦略を変更しました。
建物を解体するのではなく、現状のまま販売することを選択。
そして、「古い家」ではなく、「自由にリノベーションできる素材」という視点で物件を紹介しました。
室内や外観の写真も撮り直し、暗く古びた印象ではなく、建物の広さや日当たり、庭や間取りなどの魅力が伝わるよう構成を工夫しました。
さらに、「現状渡し」であることを明確に説明し、リフォームやDIYを前提とした購入希望者へ情報を届ける販売導線を整備しました。
その結果、「自分で住まいをつくりたい」「リフォームを前提に探していた」という購入希望者から問い合わせが入り、建物を解体することなく、そのままの状態で売却が成立しました。
もし他社の提案どおりに解体していた場合、数百万円規模の解体費用が発生していた可能性があります。
しかし、販売方法を見直したことで、その費用をかけることなく売却に成功し、売主様は余計な持ち出しを避けることができました。
この事例が示しているのは、「古い家だから解体する」という考え方が、必ずしも正解ではないということです。
近年では、DIYやセルフリノベーションを楽しみたい方、中古住宅を自分らしく再生したい方など、新しい価値観を持つ購入者も増えています。
大切なのは、「建物が古いかどうか」ではなく、「その物件を必要としている人に、適切な方法で届けられているか」です。
売却前に解体を決断する前に、その建物を必要としている購入者が本当にいないのかを見極めることが、後悔しない不動産売却につながります。
再建築不可物件を売却するコツ
① 最初の価格設定が重要
再建築不可物件の売却では、最初の価格設定が結果を大きく左右します。
一般的な住宅と違い、再建築不可物件は購入できる人が限られています。
住宅ローンが利用しにくいケースも多く、購入者は投資家や現金購入者、DIYを前提とした方など、比較的ニッチな層が中心となります。
そのため、市場に出した直後の反響が非常に重要です。
特に販売開始から最初の2～4週間は、多くの購入希望者や不動産会社が新着物件としてチェックする期間です。
このタイミングで問い合わせや内覧希望が集まれば、「この物件は市場から注目されている」と評価され、スムーズな売却につながる可能性が高まります。
しかし、相場とかけ離れた高い価格で売り出してしまうと、購入希望者は「高すぎる」と判断し、問い合わせ自体が入らなくなります。
反響が少ないまま掲載期間だけが長くなると、
- 「なかなか売れない物件」
- 「何か問題があるのではないか」
- 「もっと値下がりするまで待とう」
という印象を市場に与えてしまいます。
一度そのようなイメージが付くと、価格を見直しても反響が戻りにくくなり、結果として当初より低い価格で売却せざるを得ないケースも少なくありません。
だからこそ、再建築不可物件では「まずは高く売り出して様子を見る」という販売方法が必ずしも有効とは限りません。
大切なのは、近隣の取引事例だけでなく、再建築不可物件の需要や購入層、地域特性を踏まえた適正な価格を設定し、販売開始直後の反響を最大限に引き出すことです。
売却成功の鍵は、価格を高く付けることではなく、「市場が動く価格」でスタートすること。
この最初の価格戦略が、その後の売却スピードや最終的な成約価格を大きく左右するのです。
② ターゲットを間違えない
再建築不可物件の売却で最も重要なのは、「誰に売るか」という視点です。
一般的な戸建住宅のように、「マイホームを探しているファミリー層」を中心に販売しても、思うような反響は期待できません。
その理由は、再建築不可物件には購入をためらう要素があるからです。
建て替えができないことや住宅ローンの利用条件が厳しいことから、一般の実需層にとっては購入のハードルが高くなります。
一方で、その条件をデメリットではなく「価値」と捉える購入者もいます。
例えば、家賃収入を目的とする投資家は、「再建築できるかどうか」よりも、「いくらで購入でき、どれだけの利回りが見込めるか」を重視します。
また、建物を自分でリノベーションしたいDIY愛好家や、古民家・中古住宅を再生して住みたいという方にとっては、築年数の古さは必ずしもマイナスではありません。
さらに、初期費用をできるだけ抑えたい現金購入者や、低価格帯の住宅を探している層にとっても、再建築不可物件は魅力的な選択肢になることがあります。
つまり、再建築不可物件は「売れない物件」ではなく、購入者が限られる物件なのです。
だからこそ、販売戦略では最初からターゲットを明確に設定することが重要です。
販売資料や広告の内容も、ターゲットによって変える必要があります。
投資家には家賃相場や想定利回り、周辺の賃貸需要など収益性を伝えることが重要です。
DIY・リノベーションを希望する方には、建物の構造や間取り、庭や梁など「活かせる素材」としての魅力を伝えるほうが効果的です。
価格重視の購入者には、同じ予算でどれだけ広い土地や建物を取得できるのかというコストパフォーマンスを分かりやすく示すことが、購入意欲につながります。
実際の現場では、「一般の住宅購入者には見向きもされなかった物件が、ターゲットを変えた途端に短期間で成約した」というケースは決して珍しくありません。
物件を変えることはできません。しかし、誰に向けて売るかは変えることができます。
再建築不可物件の売却では、「高く売る」ことだけを考えるのではなく、「この物件を最も必要としている人は誰か」という視点で販売戦略を組み立てることが、成功への近道なのです。
③ 販売チャネルを広げる
再建築不可物件は、一般的な住宅とは購入希望者の層が異なります。
そのため、不動産ポータルサイトへ掲載するだけでは、十分な反響が得られないケースも少なくありません。
売却を成功させるためには、「一つの販売チャネル」に頼るのではなく、複数の販売ルートを組み合わせることが重要です。
例えば、一般の購入希望者に向けては、不動産ポータルサイトを活用し、現地写真や周辺環境、物件の魅力を分かりやすく伝えます。
一方で、再建築不可物件を積極的に購入している不動産会社や買取業者には、独自の業者ネットワークを通じて情報を提供します。
さらに、収益物件やリノベーション物件を探している投資家へは、想定家賃や利回り、周辺の賃貸需要など、投資判断に必要な情報を整理して提案することで、一般市場では反響が少ない物件でも成約につながる可能性があります。
つまり、
- 一般実需層には「住まい」として提案する。
- 投資家には「収益物件」として提案する。
- リノベーションを希望する方には「再生できる素材」として提案する。
このように、購入者ごとに伝える内容を変えながら、複数の販売チャネルを同時に活用することが重要なのです。
実際の現場では、ポータルサイトでは数か月反響がなかった物件が、投資家ネットワークへ紹介したことで短期間で成約したケースや、業者間流通を活用したことでスムーズに売却できたケースも少なくありません。
再建築不可物件は、「買いたい人がいない」のではなく、「買いたい人へ情報が届いていない」ことが少なくないのです。
だからこそ、販売チャネルが豊富な不動産会社ほど、多様な購入希望者へアプローチでき、売却の可能性を広げることができます。
売却の成否は、物件を何人に見せるかではありません。
「その物件を必要としている人」に、適切な方法で届けられるかどうか。
この販売チャネルの広さと戦略こそが、再建築不可物件の売却結果を大きく左右するポイントになります。
④ 「安い」ではなく「価値」を見せる
再建築不可物件は、「価格が安い」という理由だけで売れるわけではありません。
もちろん、価格は購入を検討するうえで重要な要素ですが、それだけでは他の物件との差別化は難しくなります。
購入希望者が本当に知りたいのは、
「この物件を買ったら、自分はどのように活用できるのか」
という未来のイメージです。
だからこそ、販売では「安さ」を強調するのではなく、その物件が持つ価値を具体的に伝えることが重要になります。
例えば、投資家であれば、
- 周辺の家賃相場
- 想定利回り
- 空室リスク
- 修繕後の収益イメージ
といった「投資としての価値」が判断材料になります。
また、実際に住むことを考えている方であれば、
- 最寄り駅までの距離
- スーパーや病院、学校など生活利便施設へのアクセス
- 静かな住環境
- 駐車場の確保状況
- 子育てしやすい住環境
など、「暮らしやすさ」という価値が重要になります。
さらに、DIYやリノベーションを希望する購入者には、
- 自分好みの住まいへ再生できる自由度
- 古い柱や梁など既存建物の魅力
- 趣味を楽しめる庭や広い敷地
- 店舗やアトリエとしての活用可能性
といった、「再生する楽しさ」を伝えることが反響につながります。
実際の現場でも、「再建築不可・築古・古家付き」という説明だけでは問い合わせが少なかった物件が、**『賃貸として運用した場合の収益性』『リノベーション後の活用イメージ』『生活環境の魅力』**まで具体的に紹介したことで、短期間で成約したケースを数多く経験してきました。
つまり、購入希望者は「物件」を買うのではありません。
その物件で実現できる未来や暮らし、そして活用方法を買っているのです。
だからこそ、不動産売却では「安いから買いませんか」という販売ではなく、
「この物件には、こんな価値があります。」
という提案型の販売へ切り替えることが重要です。
再建築不可物件であっても、見せ方や伝え方を工夫することで、購入希望者の受け取り方は大きく変わります。
価格競争に巻き込まれるのではなく、その物件ならではの価値を伝えること。
それが、再建築不可物件を納得できる価格で売却するための大切なポイントなのです。
よくある失敗
高額査定を信じる
「高く売れます」は要注意です。
一般物件と同じ売り方をする
再建築不可は、売り方が全く違います。
長期間放置する
時間が経つほど、
- 老朽化
- 管理負担
- 固定資産税
の問題が増えます。
まとめ｜愛知県・名古屋市の再建築不可物件は“戦略”で変わる
再建築不可物件は、
- 売れないわけではない
- ただし難易度は高い
- 戦略によって結果が変わる
不動産です。
特に愛知県・名古屋市では、
「地域理解＋販売戦略」
が非常に重要になります。
■ 事例① 名古屋市北区／築47年・路地奥物件
■ ご相談内容
相続した実家が再建築不可。
接道が狭く、
「一般の買主は難しい」
と言われていました。
■ 当社の提案
- 投資家向けに販売戦略変更
- “低予算リノベ向き”として訴求
- 利回りシミュレーション作成
■ 結果
約1ヶ月半で成約
他社査定より約200万円高く売却成功
■ ポイント
「住居」ではなく“収益物件”として見せ直した
■ 事例② 名古屋市中村区烏森町／再建築不可×空き家
■ ご相談内容
長年空き家状態。
建物老朽化も進み、
「解体しないと厳しい」
と言われていました。
■ 当社の提案
- 現状販売へ切替
- DIY層向け訴求
- 写真・ストーリー強化
■ 結果
解体せず現状のまま売却成功
解体費用約150万円を回避
■ ポイント
“古い”を逆に活かした
■ 事例③ 名古屋市熱田区夜寒町／狭小再建築不可
■ ご相談内容
土地面積が小さく、
他社では反響がほとんどない状態。
■ 当社の提案
- 狭小住宅ニーズを分析
- 建築プランイメージを作成
- 若年層向け広告展開
■ 結果
約3週間で購入申込
価格を下げず売却成功
■ ポイント
“狭い”ではなく“都市型コンパクト”として訴求
■ 事例④ 愛知県知多市新地／再建築不可・築50年
■ ご相談内容
他社では、
「価格をかなり下げるしかない」
と言われていました。
■ 当社の提案
- 投資家ルート活用
- リフォーム想定提案
- エリア収益性を可視化
■ 結果
想定より約170万円高く成約
■ ポイント
“価格”ではなく“収益性”で見せた
■ 事例⑤ 名古屋市中川区下の一色／旗竿地・再建築不可
■ ご相談内容
旗竿地＋再建築不可という条件で、
売却を諦めかけていた。
■ 当社の提案
- 近隣需要を調査
- 隣地所有者へのアプローチ
- 活用可能性を整理
■ 結果
隣地所有者へ売却成功
一般売却より有利な条件で成約
■ ポイント
“市場”だけではなく“隣地需要”を活用
■ 事例⑥ 愛知県一宮市南出町／再建築不可×賃貸中
■ ご相談内容
古い貸家として運用中だったが、
管理負担が増え売却希望。
■ 当社の提案
- オーナーチェンジ物件として販売
- 利回り資料作成
- 投資家へ直接提案
■ 結果
約1ヶ月で成約
賃貸継続状態で売却成功
■ ポイント
“空き家”ではなく“収益物件”として転換
■ 事例⑦ 名古屋市昭和区御器所／接道不足物件
■ ご相談内容
住宅ローン利用が難しく、
買主が見つからない状況。
■ 当社の提案
- 現金購入層へ絞り込み
- 価格戦略を調整
- 投資家ネットワーク展開
■ 結果
約2ヶ月で売却成功
■ ポイント
「誰に売るか」を明確化した
■ 事例⑧ 愛知県豊橋市／再建築不可×長期空き家
■ ご相談内容
10年以上空き家状態で、
近隣からの相談も増えていた。
■ 当社の提案
- 地方投資家へ訴求
- 管理コストリスクを整理
- 現状販売
■ 結果
約2ヶ月半で売却成功
■ ポイント
“負動産”になりかけた物件を流動化
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