名古屋の訳あり物件は本当に売れない？街歩き8年で見えてきた再建築不可・事故物件・共有持分の売却戦略

こんにちは。

趣味は街歩き。名古屋市の街を歩き続けて8年になる、空き家が大好きな宅建士、ふどうさんのMAGOの保木です。

「この物件、本当に売れるのでしょうか」

再建築が難しい土地。

人が亡くなった家。

兄弟姉妹で共有している不動産。

家財が残ったままの空き家。

相続人同士の話し合いがまとまっていない実家。

こうした不動産を所有する方から、私たちは日々ご相談を受けています。

すでに別の不動産会社へ相談し、

「普通には売れません」
「買取以外は難しいです」
「値段はほとんど付きません」

と言われた方もいらっしゃいます。

確かに、いわゆる「訳あり物件」は、一般的な住宅や土地より確認事項が多く、買主も限られます。売却までに時間がかかり、価格調整が必要になることもあります。

しかし、現場で数多くの相談を受けてきた私は、次のように考えています。

🟨 「訳あり物件だから売れない」のではありません。何が難しいのかを調べ、その条件でも購入できる相手へ届ける必要がある物件です。

この記事では、名古屋市と愛知県内の現場を歩いてきた経験をもとに、再建築不可物件、心理的瑕疵が問題となる物件、共有持分、相続空き家の売却戦略を解説します。

あわせて、安値での処分を急がないための確認事項、不動産会社の選び方についても率直にお話しします。

※本記事でいう「訳あり物件」は法律上の用語ではなく、接道、権利関係、建物状態、人の死、相続問題などにより、一般的な不動産より売却上の確認事項が多い物件を指します。

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「扱いづらい物件」と「価値のない物件」は違う

不動産会社が難しい物件を敬遠する理由は、必ずしも価値がないからではありません。

通常より多くの調査が必要になる。

行政や専門家への確認に時間がかかる。

住宅ローンを利用できる買主が限られる。

売主様や共有者との調整が必要になる。

重要事項説明や契約条件の整理が難しい。

つまり、不動産そのものの価値とは別に、成約までに必要な時間、知識、調整、責任が大きいのです。

不動産会社にも、得意分野と事業上の都合があります。

駅に近いマンションや整形地を効率よく仲介する会社もあれば、古家、狭い道路、長屋、共有持分などを調査し、出口を組み立てる会社もあります。

一社から断られたことは、市場全体から価値がないと判断されたことと同じではありません。

🟥 相談先の会社が扱えないことと、その不動産が誰にも売れないことを混同しないでください。

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訳あり物件ほど、机上査定だけでは分からない

私は査定の前後に、できる限り現地と周辺を歩きます。

書類で確認できるのは、面積、地目、用途地域、道路種別、建物の築年数などです。

しかし、買主が実際に感じる価値は、それだけではありません。

• 駅やバス停までの道は歩きやすいか
• 買い物や通院に不便はないか
• 近隣で建て替えやリノベーションが進んでいるか
• 細い道へ工事車両が入れるか
• 車を出し入れするとき、道路の反対側へ振る余地があるか
• 朝と夜で交通量や街の表情がどう変わるか
• 隣地と一体利用した場合、別の価値が生まれないか

再建築不可と考えられる古家でも、駅に近く、現況の建物を利用できれば、賃貸住宅として検討する投資家がいるかもしれません。

狭い旗竿地でも、隣地所有者にとっては庭や駐車場を広げられる土地になる場合があります。

事故の事実がある住宅でも、利便性、建物状態、価格、利用目的のバランスに納得する購入者はいます。

🟩 訳あり物件の査定で必要なのは、欠点を数えて値段を下げることだけではありません。「誰にとって価値があるか」を現地で探すことです。

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心理的瑕疵が問題となる物件は、本当に大幅に安くなるのか

室内や敷地内で人が亡くなった物件について、売主様からよく聞かれるのが、

「事故物件になったら、価値はなくなりますか」

という質問です。

結論からいえば、人の死があったという一つの事実だけで、値下がり幅を一律に決めることはできません。

価格や売却期間に影響する可能性はありますが、その程度は次の条件によって変わります。

• 死因と発見までの状況
• 発生した場所
• 特殊清掃や大規模な原状回復の有無
• 発生からの経過期間
• 建物を残して利用するのか、解体するのか
• 周辺需要と物件価格
• 買主の利用目的

「人が亡くなったら、すべて同じ告知」ではない

国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、居住用不動産を対象に、宅建業者が告知すべき場合の考え方が示されています。

例えば、自然死や日常生活上の不慮の死については、原則として告知しなくてもよいとされる一方、長期間発見されず特殊清掃が行われた場合などは扱いが異なります。また、事件性、周知性、買主からの質問など、個別事情も考慮されます。

売買では、賃貸借に示されているような「おおむね3年間」という基準をそのまま当てはめることはできません。

したがって、

「告知事項ありと書けば、それで終わり」
「時間がたったから、もう伝えなくてよい」

と機械的に判断するのは危険です。

売主様から経緯を確認し、ガイドライン、判例、買主の判断への影響などを踏まえ、必要に応じて弁護士へ確認しながら、説明方法と書面を整える必要があります。

🟥 伝えるべき事実を隠すことはできません。一方で、確認されていない噂や過度に刺激的な表現で、必要以上に物件価値を傷つけることも避けるべきです。

買主は一般の居住者だけではない

心理的な抵抗感は人によって異なります。

一般の住宅購入者には難しくても、次のような層が検討する場合があります。

• 賃貸運用を目的とする投資家
• 改修後の利用を考える事業者
• 建物解体後の土地利用を考える買主
• 立地と価格を重視する法人・個人

重要なのは、事実を薄めることでも、不安だけを強調することでもありません。

必要な情報を正確に開示し、その条件を理解した人へ届けることです。

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再建築不可物件が難しい本当の理由

名古屋市の古くからの住宅地には、道路が狭い場所や、建築基準法上の道路へ必要な長さで接していない敷地があります。

建築物の敷地は、原則として建築基準法上の道路へ2メートル以上接する必要があります。

この条件を満たさない場合、建物を解体すると同じように建て直せない可能性があるため、一般に「再建築不可物件」と呼ばれることがあります。

ただし、現地を見ただけで再建築不可と断定することはできません。

確認すべき内容は、次のとおりです。

• 前面の道は建築基準法上の道路か
• 接道長さは境界確定後も2メートル以上あるか
• 道路後退が必要か
• 私道持分、通行権、掘削承諾はあるか
• 建築基準法43条2項の認定・許可を受けられる可能性はあるか
• 建物用途や規模に追加の制限はないか
• 現況建物を安全かつ適法に利用できるか

名古屋市にも、建築基準法43条2項に基づく認定・許可の手続があります。しかし、通路がある、以前許可を受けた、近隣に建物があるという理由だけで、将来の建築が保証されるわけではありません。

建築計画を踏まえ、名古屋市や建築士へ個別に確認する必要があります。

再建築不可でも検討できる出口

再建築が難しい物件にも、次のような出口が考えられます。

1. 現況建物を修繕し、住宅または賃貸として利用する人へ売る
2. 投資家や再生事業者へ提案する
3. 隣地所有者へ一体利用を提案する
4. 隣地の一部取得や権利整理によって条件改善を検討する
5. 条件とリスクを織り込んだうえで不動産会社へ売る

どの方法が適切かは、建物状態、接道、価格、時間、売主様の負担可能額によって変わります。

🟨 再建築不可物件は「安くすれば売れる物件」ではありません。利用方法と買主を変えて考える必要がある物件です。

解体を先に決めてはいけない

古い空き家を見ると、

「まず解体して、更地にした方が売りやすい」

と思われるかもしれません。

しかし、再建築できない可能性のある土地では、建物を解体すると現況利用という選択肢を失います。固定資産税等の住宅用地特例にも影響する可能性があります。

再建築の可否、建物の利用可能性、解体費、解体後の市場価値を確認する前に工事を始めないでください。

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共有持分は「面倒」なだけで、無価値ではない

相続をきっかけに、実家や土地が兄弟姉妹の共有になることがあります。

共有不動産では、次のような問題が起こりやすくなります。

• 売りたい人と残したい人がいる
• 誰が使用・管理するか決まらない
• 固定資産税や修繕費の負担が偏っている
• 一人が無償で使用している
• 連絡の取れない共有者がいる
• さらに相続が発生し、関係者が増えている

各共有者は、原則として自分の共有持分だけを処分できます。しかし、不動産全体を第三者へ売却するには、基本的に共有者全員の合意が必要です。

持分だけを第三者へ売ることが法律上可能でも、買主は不動産全部を自由に利用できません。そのため、通常の不動産全体の価格へ持分割合を掛けただけの価格で売れるとは限りません。

共有持分で比較したい4つの方法

方法	主な特徴	注意点
共有者全員で不動産全体を売る	一般市場へ出しやすい	全員の合意と協力が必要
他の共有者へ持分を売る	権利関係を整理しやすい	価格・資金・感情面の調整が必要
自分の持分だけを専門業者等へ売る	単独で進められる場合がある	買取価格が低くなりやすい
共有物分割を検討する	法的に共有解消を目指せる	時間・費用・関係悪化の可能性がある

共有持分では、不動産査定だけでなく、使用状況、費用負担、取得経緯、他共有者との関係まで整理する必要があります。

司法書士や弁護士へ相談すべき事項と、不動産会社が市場性を判断する事項を分けることも大切です。

🟩 共有持分の問題は、面積や持分割合だけでは解けません。権利、利用、費用、家族の気持ちを一つずつ整理する必要があります。

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長期間放置された空き家は、先に片づけるべきか

空き家の売却相談では、

「家財を全部処分してからでないと相談できませんか」
「リフォームしてきれいにした方が高く売れますか」

と聞かれます。

答えは、物件ごとに異なります。

先に費用をかけた方がよい場合もありますが、次のような売り方もあります。

• 家財を残した現況のまま売る
• 古家付き土地として売る
• 建物を利用したい人へ売る
• 解体を買主へ任せる条件で売る
• 不動産会社へ現況で買い取ってもらう

例えば、買主が解体を予定しているのに、売主様が高額なリフォームをしても、その費用を価格へ上乗せできないことがあります。

反対に、残置物が多すぎて室内を確認できない場合は、危険物や貴重品を整理し、調査できる状態にするだけで売却しやすくなることもあります。

大切なのは、片づけや工事を先に契約することではありません。

どの状態で、誰へ、いくらで売るのかを比較してから費用をかけることです。

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私の失敗談｜問題点を整理する前に「難しい物件」と決めかけた

以前、名古屋市内にある古い空き家の相談を受けたことがあります。

前面道路は狭く、境界標の一部が見当たりません。建物には家財が残り、相続人も複数いました。

最初に資料を見た私は、

「一般の買主には難しい。買取を中心に考えた方がよいかもしれない」

と思いました。

しかし、現地をもう一度歩くと、駅からの距離は近く、周辺には古い建物を改修した賃貸住宅がありました。さらに隣地との位置関係を見ると、一体利用や通路条件の改善を検討できる余地もありました。

そこで、接道、境界、建物状態、相続人の意向を分けて確認し、一般仲介、投資家への提案、隣地への打診、買取を比較しました。

問題がすべて解消したわけではありません。

しかし、問題を一つの大きな「訳」にまとめず、買主が判断できる情報へ変えたことで、売主様が選べる方法は増えました。

🟥 私が反省したのは、難しい条件が複数あることを理由に、誰にとって価値があるかを確認する前に出口を狭めかけたことです。

※個人および物件を特定できないよう、複数の相談・実務経験をもとに所在地、経緯などを再構成しています。

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名古屋・愛知の訳あり物件｜4つの売却事例

以下は、相談者様や物件を特定できないよう、複数の実務経験をもとに内容を再構成した事例です。

事例1｜名古屋市南区・再建築が難しい古家

築50年を超える木造住宅で、接道条件に課題がありました。

一般の住宅用地として売るだけでは、買主が住宅ローンや建て替えに不安を感じます。

そこで、道路種別、接道、建物状態を調査し、現況利用を前提とする投資家や再生事業者も想定して販売しました。

建物の新しさではなく、駅からの距離と賃貸利用の可能性を伝えたことで、検討者が現れました。

事例2｜名古屋市中川区・相続人が複数いる共有不動産

売却したい方と残したい方がおり、話し合いが長期間進んでいませんでした。

先に価格だけを提示しても、合意はできません。

売却、共有者による取得、持分のみの処分という選択肢を整理し、司法書士等とも連携しながら、費用と手取りの見込みを比較しました。

最終的には、関係者が条件を理解し、不動産全体を売却できる方向へ話が進みました。

事例3｜名古屋市熱田区・人の死について説明が必要な住宅

所有者様は「もう価値がないのでは」と不安を抱えていました。

まず、死因、発見状況、清掃履歴、経過、建物状態を確認し、説明が必要となる事項を書面で整理しました。

そのうえで、事実を隠さず、駅への距離、生活利便性、建物の利用方法も同時に伝えました。

買主様が内容を理解し、必要な確認を行ったうえで契約へ進みました。

事例4｜名古屋市港区・家財が残る長期空き家

相続後、長期間使用されず、庭木と家財が残っていました。

売主様は解体と全撤去が必要だと考えていましたが、現況売却、古家付き土地、買取の手取りを比較しました。

建築会社、投資家、地域の不動産会社へ情報を届けた結果、売主様が先に大きな費用を負担せず、現況に近い条件で売却できました。

🟨 4つの事例に共通するのは、問題を隠したことではありません。問題を調べ、理解できる買主へ、判断材料と一緒に届けたことです。

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訳あり物件の価格は、どのように考えるのか

訳あり物件には「相場から一律何％減」という共通の計算式はありません。

価格を考えるときは、少なくとも次の要素を分けます。

確認項目	価格への主な影響
一般市場での基準価格	問題がない場合の比較基準
利用できる買主の範囲	住宅ローン、現金購入、投資家需要
解決・調査費用	測量、登記、残置物、解体、補修など
保有期間	固定資産税、管理、金利、再販売リスク
契約上の負担	契約不適合責任、境界、引渡条件など
問題解決後の価値	接道改善、共有解消、建物再生など

不動産会社の買取価格が仲介による想定成約価格より低くなるのは、再販売費用や保有リスク、利益を見込むためです。

買取そのものが悪いわけではありません。早期に現金化でき、残置物や契約条件を含めて売主様の負担を減らせる場合があります。

ただし、比較すべきなのは提示価格だけではありません。

売却価格 − 売主負担費用 − 保有費用 − 契約上のリスク

を踏まえた最終手取りと、売却までの期間を比べることが大切です。

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訳あり物件で注意したい不動産会社の特徴

1．調査前から「売れない」と断定する

道路、境界、権利、建物状態を確認せず、物件名や外観だけで価値を決める会社には注意が必要です。

2．必要以上に不安をあおる

「今すぐ処分しないと大変です」
「他社では絶対に無理です」

緊急性の根拠を示さず、不安だけを強める説明は冷静に検討してください。

3．即決を迫る

買取価格には有効期限が設けられることがありますが、比較する時間を与えず、その場で署名や押印を求める場合は慎重に判断してください。

4．査定根拠と費用内訳を説明しない

「訳ありだからこの価格」という説明だけでは不十分です。

何の費用を見込み、どのリスクを差し引き、再販売価格をいくらと想定したのかを確認してください。

5．買取しか提案しない

物件や売主様の事情によっては買取が最善です。しかし、時間に余裕があるなら、仲介、投資家への販売、隣地提案、権利整理後の売却なども比較する価値があります。

6．「絶対に大丈夫」と言い切る

信頼できる会社は、よい話だけでなく、売却期間、価格幅、法的な未確認事項、将来負担も説明します。

🟥 危険なのは、査定額が低い会社とは限りません。根拠を示さず、売主様から比較と判断の機会を奪う会社です。

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不動産会社へ聞きたい8つの質問

訳あり物件を相談するときは、次の質問をしてみてください。

1. この物件の問題を、法律・権利・建物・市場性に分けるとどうなりますか
2. 何を調査すれば、売却条件が変わる可能性がありますか
3. 誰を買主として想定していますか
4. 仲介と買取の両方を比較できますか
5. 解体や片づけを先に行う必要はありますか
6. 査定価格の根拠と、想定される費用を説明できますか
7. 売れなかった場合、値下げ以外にどのような方法がありますか
8. どの専門家へ、何を確認する予定ですか

担当者がすべての答えを持っている必要はありません。

むしろ、専門外のことを断定せず、行政、建築士、土地家屋調査士、司法書士、弁護士などへつなげられるかが重要です。

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セカンドオピニオンは、現在の不動産会社を否定することではない

🟥 査定額が最も高い会社が、最も高く売ってくれる会社とは限りません。査定の根拠、必要経費、契約条件、売れなかった場合の次の方法まで確認してください。

🟩 訳あり物件ほど、一つの価格ではなく、複数の出口と最終手取りを並べて判断することが大切です。

「この価格しかありません」
「一般市場では売れません」

と言われたときは、別の会社へ意見を聞くことも検討してください。

訳あり物件では、会社によって想定する買主、調査範囲、契約条件、得意な出口が異なります。その結果、査定額だけでなく、売主様が負担する費用や責任も変わります。

ただし、複数社の中から最も高い査定額を選べばよいわけではありません。

比較したいのは、

• 査定の根拠
• 調査内容
• 販売先
• 売却までの期間
• 売主負担費用
• 契約条件
• 売れなかった場合の次の方法

です。

🟩 セカンドオピニオンの目的は、高い数字を探すことではありません。自分の物件にどのような選択肢があるのかを知り、納得して決めることです。

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ふどうさんのMAGOが考える、訳あり物件の売却

私たちは、訳あり物件を「問題のない物件」のように見せて売ることはしません。

再建築が難しいなら、道路と建築条件を調べる。

人の死について説明が必要なら、事実と必要な開示を整理する。

共有者がいるなら、誰の何を売るのかを確認する。

建物に傾きや雨漏りがあるなら、現況を伝え、修繕・解体・現況売却を比較する。

そのうえで、一般の住宅購入者、投資家、建築会社、再生事業者、隣地所有者、不動産買取会社など、誰へ届けるべきかを考えます。

すべての物件を高く、早く売れるとお約束することはできません。

しかし、調べる前から価値がないと決めることも、買取だけが唯一の方法だと決めることもありません。

不動産には、相続、家族、暮らし、思い出があります。

だからこそ、価格だけでなく、売主様が何を優先したいのかを聞き、選択肢を見える状態にすることが、不動産会社の役割だと考えています。

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まとめ｜訳あり物件ほど「問題の名前」ではなく「中身」を見る

再建築不可。

事故物件。

共有持分。

相続空き家。

こうした言葉だけを見ると、売れない不動産のように感じるかもしれません。

しかし、同じ再建築不可物件でも、立地、建物状態、通路、隣地関係によって価値は異なります。

同じ人の死があった物件でも、死因、発見状況、清掃、経過、利用方法によって説明内容と市場の受け止め方は変わります。

同じ共有持分でも、共有者同士の関係、利用状況、費用負担、全体売却の可能性によって出口は変わります。

🟥 「訳あり」という一言で、すべてを同じ価格・同じ売り方にすることはできません。

🟩 売れないと決める前に、何が問題なのか、誰なら購入できるのか、どの費用と責任を負うのかを分けて考えることが大切です。

もし現在、

• 売れないと言われた
• 買取価格が低すぎると感じる
• 解体や家財処分を先にするべきか迷っている
• 再建築できるか分からない
• 人の死をどこまで伝えるべきか不安
• 共有者との話し合いが進まない
• 現在の販売方法について別の意見を聞きたい

という状況であれば、一社の結論だけで決める前に、物件の問題と売却方法を整理してみてください。

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名古屋市・愛知県で訳あり物件の売却にお悩みの方へ

ふどうさんのMAGO（アースリアリティ株式会社）は、名古屋市南区を拠点に、空き家、再建築が難しい土地、旗竿地、私道に接する不動産、共有持分、相続関係が複雑な不動産などの売却をお手伝いしています。

現地を確認し、仲介、買取、現況売却、古家付き土地、投資家・再生事業者への提案、隣地への提案、権利整理後の売却などを比較します。

「売れる・売れない」を最初から断定するのではなく、確認できること、専門家の判断が必要なこと、売主様が選べる方法を整理します。

大切な不動産だからこそ、安く処分する前に、まだ検討されていない出口がないか一緒に確認してみませんか。

対応エリア

名古屋市南区・港区・緑区・瑞穂区・熱田区・昭和区・天白区・中川区・中村区・中区・千種区・名東区・守山区・北区・西区・東区をはじめ、名古屋市全域に対応しています。

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※人の死に関する告知の要否・内容は、物件用途、死因、発生場所、発見状況、特殊清掃の有無、経過期間、取引当事者の認識その他の個別事情によって異なります。国土交通省のガイドラインは一般的な考え方を示すものであり、個別事案の法的判断を保証するものではありません。

※再建築の可否、建築基準法43条2項の認定・許可、通行・掘削、建築可能な用途・規模は、道路、敷地、建築計画および関係法令によって異なります。名古屋市、建築士等へ個別にご確認ください。

※共有持分の処分、共有物分割、相続その他の法的手続については、必要に応じて弁護士、司法書士、税理士等へご相談ください。

※本文の事例は、相談者様および物件を特定できないよう、複数の相談・実務経験をもとに所在地、会話、経緯などの一部を調整しています。