はじめに｜「旗竿地だから安くなると言われました」

「この土地、旗竿地ですよね。正直、高く売るのは難しいと思います。」

これは今回のご相談者様が、売却相談で実際に言われた言葉だったそうです。

物件は名古屋市中川区にある相続不動産。

ご両親が亡くなられた後、兄弟で相続した土地でした。

土地面積は決して小さくありません。

しかし問題は形状でした。

道路に接する間口が細く、奥に広がる敷地。

いわゆる「旗竿地」です。

不動産会社へ査定を依頼すると、

• 旗竿地だから安い
• 買主が限定される
• 売却は苦戦する

と言われたそうです。

提示された査定額は約650万円。

相談者様も、

「そんなものなのかな」

と思い始めていました。

しかし最終的な売却価格は1,120万円。

470万円もの差が生まれました。

なぜここまで結果が変わったのでしょうか。

今回は実際の売却事例をもとに、旗竿地売却の現実についてお話しします。

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旗竿地とは何か

旗竿地とは、

道路に接する部分が細く、

奥に敷地が広がる土地を指します。

形が旗と竿に見えることから、

旗竿地と呼ばれています。

一般的には、

• 駐車しにくい
• 圧迫感がある
• 建築プランが制限される

などの理由で敬遠されることがあります。

不動産業界でも、

整形地より評価が下がることが多い土地です。

しかし、

ここで重要なのは、

「評価が下がる」

と

「売れない」

は全く別の話だということです。

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名古屋市中川区という地域特性

中川区は名古屋市内でも住宅需要が高い地域です。

交通アクセスも良く、

生活環境も整っています。

また比較的広い土地を求めるファミリー層も多く、

駐車場2台以上を希望する方も珍しくありません。

今回の物件も、

整形地ではありませんでしたが、

敷地面積は十分でした。

現地を見た際に私たちが感じたのは、

「本当に旗竿地だけで評価を下げるべきなのか」

という疑問でした。

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相続から始まった売却相談

ご相談者様は兄弟3人。

ご両親が亡くなられた後、

実家を相続しました。

しかし、

誰も住む予定はありません。

空き家のまま数年が経過していました。

毎年の固定資産税。

建物の老朽化。

草木の管理。

少しずつ負担が大きくなります。

そして売却を決断しました。

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査定額650万円の根拠

複数社へ査定を依頼した結果、

査定額はおおむね600万円台。

理由は共通していました。

「旗竿地だから」

です。

もちろん旗竿地である以上、

整形地より不利になる部分はあります。

しかし私たちは、

査定書を見て違和感を覚えました。

本当に土地全体を評価しているのだろうか。

単に旗竿地という言葉だけで判断していないだろうか。

そんな疑問です。

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現地確認で見えた意外な強み

実際に現地を確認すると、

いくつもの強みが見えてきました。

まず、

敷地面積が広い。

そして、

道路から奥まっているため静か。

さらに、

建築プランによっては十分な駐車スペースも確保できる。

実はこれらは、

ファミリー層にとって大きなメリットになることがあります。

特に小さなお子様がいる家庭では、

交通量の多い道路に面していないことを好むケースもあります。

つまり、

旗竿地であることが必ずしも欠点とは限らないのです。

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業界の本音

ここで少し辛口な話をします。

旗竿地は売りにくい。

これは事実です。

整形地の方が説明しやすい。

買主も理解しやすい。

販売も楽です。

しかし、

売りにくいことと、

価値が低いことは違います。

現場では、

旗竿地というだけで査定額を下げているケースもあります。

もちろんリスクを考慮することは必要です。

しかし、

土地の可能性まで消えるわけではありません。

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私たちが考えた販売戦略

今回の物件では、

単に「土地を売る」という考え方をやめました。

重要なのは、

どの層に響くかです。

そこで、

ファミリー層。

建築会社。

土地活用を考える事業者。

複数のターゲットへアプローチする販売戦略を組み立てました。

すると徐々に問い合わせが増え始めたのです。

なぜ最終的に1,120万円で売却できたのか

販売活動を開始してから数週間。

徐々に問い合わせが入り始めました。

最初に反応したのは、

一般の住宅購入者ではありませんでした。

建築会社。

土地活用を考える事業者。

そして住宅購入を検討しているファミリー層でした。

ここで改めて感じたのは、

旗竿地の価値は見る人によって大きく変わるということです。

整形地しか検討しない人もいます。

一方で、

多少土地形状に特徴があっても、

価格とのバランスを重視する人もいます。

今回の買主は後者でした。

結果として、

複数の購入検討者が現れ、

価格交渉を経て最終的に1,120万円で成約となりました。

当初査定額650万円から考えると、

470万円もの差です。

相談者様からは、

「最初の査定を信じて売らなくて良かった」

という言葉をいただきました。

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買主が評価したポイント

今回の買主が見ていたのは、

単純な土地形状ではありませんでした。

① 土地面積の広さ

旗竿地という言葉だけが先行しがちですが、

今回の物件は十分な敷地面積がありました。

建物配置にも工夫が可能でした。

つまり、

旗竿地という欠点を補うだけの広さがあったのです。

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② 静かな住環境

道路から奥まっているため、

交通量の影響を受けにくい。

実はこれを好む買主もいます。

特に子育て世帯では、

道路に直接面していないことを安心材料と考えるケースがあります。

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③ 駐車スペースの確保

名古屋では車社会という側面があります。

駐車場の確保は非常に重要です。

今回の物件は計画次第で複数台の駐車も可能でした。

この点も評価されました。

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④ 中川区という立地

立地は変えられません。

そして不動産価値の大部分は立地で決まります。

買主が見ていたのは、

旗竿地という一点ではなく、

中川区というエリア全体の需要だったのです。

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旗竿地でよくある勘違い

相談現場で本当によく聞く言葉があります。

「旗竿地だから売れないですよね？」

しかし、

現場で見る限り、

売れない旗竿地より、

正しく評価されていない旗竿地の方が圧倒的に多いのです。

もちろん整形地の方が人気はあります。

しかし、

だからといって価値がなくなるわけではありません。

実際に私たちは、

旗竿地でありながら周辺相場に近い価格で売却できた案件も複数経験しています。

重要なのは、

土地の形だけを見るのではなく、

土地全体を評価することです。

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なぜ査定額に470万円もの差が出たのか

不動産査定は、

数学のように答えが一つではありません。

特に旗竿地の場合、

査定する人の経験によって結果が大きく変わります。

今回の査定差が生まれた理由は大きく三つです。

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理由① 旗竿地という言葉だけで評価した

最初の査定では、

旗竿地であることが大きなマイナスとして扱われていました。

もちろん一定の減価は必要です。

しかし、

それだけで価格を決めてしまうのは危険です。

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理由② 買主層を限定していた

一般住宅購入者だけを想定すると、

確かに難しい土地に見えるかもしれません。

しかし市場には、

様々な買主が存在します。

その視点が欠けていたのです。

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理由③ 現地確認不足

机上査定だけでは見えない部分があります。

周辺環境。

道路状況。

近隣需要。

現地へ行かなければ分からないことも多いのです。

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業界の本音

ここからは少し厳しい話になります。

旗竿地は説明が難しい土地です。

販売図面でも魅力が伝わりにくい。

現地案内も必要になる。

つまり、

普通の土地より手間がかかります。

すると、

査定額を低く見積もる会社もあります。

なぜなら、

高く売るためには時間も労力も必要だからです。

しかし、

手間がかかることと、

価値が低いことは全く違います。

ここを混同してはいけません。

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旗竿地でやってはいけないこと

一社だけの査定で決める

これは本当に危険です。

旗竿地ほど査定額の差が出ます。

100万円。

200万円。

場合によっては今回のように400万円以上差が出ることもあります。

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土地形状だけで諦める

土地は総合評価です。

形状だけで価値は決まりません。

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放置する

相続空き家で特に多いケースです。

「そのうち売ろう」

と思っているうちに数年経過してしまいます。

建物は老朽化し、

維持管理費もかかります。

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買取だけで判断する

買取が適している場合もあります。

しかし仲介市場で十分売却できる可能性があるなら、

選択肢として比較するべきです。

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空き家マイスターとして感じること

旗竿地相談で共通しているのは、

相談者様自身が土地の価値を低く見積もっていることです。

不動産会社から、

「難しいですね」

と言われる。

すると、

「やっぱりそうか」

と思ってしまう。

しかし現場では、

思わぬ評価を受けることもあります。

だからこそ、

最初から諦めないでほしいのです。

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まとめ｜旗竿地だから安くなるとは限らない

今回の中川区の事例では、

査定額650万円だった土地が1,120万円で売却できました。

もちろん全ての旗竿地が同じ結果になるわけではありません。

しかし、

旗竿地という言葉だけで価値を決めることは非常に危険です。

不動産には、

立地があります。

需要があります。

活用方法があります。

そして買主がいます。

もし現在、

相続した土地が旗竿地だった。

他社で安い査定を受けた。

売却を諦めかけている。

そんな状況であれば、

一度別の視点で物件を見直してみてください。

旗竿地だから売れないのではありません。

正しく評価されていないだけかもしれません。

そしてその差が、

今回の事例のように数百万円になることも決して珍しくないのです。

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