はじめに｜「この家は売れないと思っています」

「隣と壁がつながっているんです。」

ご相談者様は少し申し訳なさそうにお話しされました。

物件は名古屋市中川区にある連棟住宅。

お父様から相続された不動産でした。

築年数は約55年。

数年前から空き家になっていました。

ご相談者様自身も、

「こんな家は売れないと思うんです。」

と最初から諦め気味でした。

実際に他社へ相談したところ、

「難しいですね。」

「解体も簡単ではありません。」

「価値はあまり期待しない方がいいです。」

と言われたそうです。

しかし最終的には買主が見つかり、

無事に売却することができました。

今回は、

中川区で実際にあった連棟住宅売却事例をご紹介します。

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そもそも連棟住宅とは何か

最近ではあまり新築されませんが、

昭和40年代から50年代頃にかけて、

名古屋市内でも多く建築されました。

特徴は、

隣家と壁がつながっていることです。

一見すると戸建住宅に見える場合もあります。

しかし建物構造としては一体となっているケースが少なくありません。

そのため、

売却時や解体時に様々な問題が発生することがあります。

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中川区に多く残る昭和住宅

中川区は名古屋市内でも住宅地が広く、

古くからの住宅街が数多く存在します。

昭和期に建築された住宅も多く、

連棟住宅が残るエリアも珍しくありません。

しかし現在では、

所有者の高齢化。

相続。

空き家問題。

これらが重なり、

管理に困るケースが増えています。

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相続から始まった空き家問題

今回のご相談者様も、

お父様がお亡くなりになったことで相続が発生しました。

当初は、

「いつか使うかもしれない。」

と思っていたそうです。

しかし、

現実は違いました。

仕事。

家庭。

住居。

すでに生活基盤は別の場所にあります。

結果として、

空き家のまま年月だけが過ぎていきました。

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毎年届く固定資産税

誰も住まない家。

しかし税金はなくなりません。

固定資産税。

火災保険。

修繕費。

草木の管理。

近隣への配慮。

空き家は放置していても維持費が発生します。

相談者様も、

「使わない家に毎年お金を払っている。」

という状況に疑問を感じ始めていました。

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連棟住宅が敬遠される理由

不動産売却において、

連棟住宅は一般的な戸建住宅より難易度が上がります。

理由は明確です。

隣家と壁がつながっているからです。

例えば、

解体したい。

建替えたい。

大規模修繕したい。

そう考えた時、

単独で進められない場合があります。

そのため購入希望者は慎重になります。

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「売れない」と言われる理由

現場ではよく聞く話です。

連棟住宅だから売れない。

長屋だから売れない。

再建築不可だから売れない。

しかし実際には、

売れないのではなく、

購入層が限られるだけです。

ここを理解しているかどうかで、

査定額も売却結果も大きく変わります。

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査定額に大きな差が出る不動産

今回の相談者様も複数社へ査定依頼をされていました。

すると査定額には大きな差がありました。

ある会社は、

「価値はほとんどありません。」

と説明しました。

一方で、

別の会社は、

「活用方法によっては需要があります。」

と評価しました。

同じ不動産なのに、

見方が全く違ったのです。

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現地で感じた違和感

私たちも最初に現地確認を行いました。

確かに築年数は古い。

設備も老朽化していました。

一般的な住宅として考えると厳しい条件です。

しかし、

周辺環境を見て感じたことがありました。

「本当に価値は低いのだろうか。」

という違和感です。

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業界の本音

少し厳しい話になります。

連棟住宅案件は調査が増えます。

権利関係の確認。

建築制限の確認。

隣接状況の確認。

説明事項も増えます。

つまり、

普通の戸建住宅より手間がかかります。

そのため、

最初から低い査定を出して終わるケースもあります。

しかし、

難しい案件と価値がない案件は全く別です。

私たちはこれまで、

再建築不可物件。

共有持分。

事故物件。

市街化調整区域。

長屋住宅。

様々な訳あり物件を扱ってきました。

その経験から言えるのは、

不動産の価値は欠点だけで決まらないということです。

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本当に重要なのは誰に売るか

売主様は、

「こんな家を誰が買うのか。」

と思われていました。

しかし市場には、

一般住宅購入者以外の買主も存在します。

投資家。

リフォーム事業者。

収益物件オーナー。

こうした方々は、

一般の購入者とは違う視点で不動産を見ています。

そして今回も、

そこに大きな可能性がありました。

なぜ買主が見つかったのか

相談者様は、

最初の査定結果を見た時、

正直ショックを受けたそうです。

「父が残してくれた家なのに・・・」

「価値がないと言われてしまった・・・」

そう感じるのも無理はありません。

しかし私たちは、

現地を確認した段階で違う見方をしていました。

確かに建物は古い。

連棟住宅特有の問題もある。

しかし、

中川区という立地。

周辺の住宅需要。

投資家需要。

賃貸需要。

これらを考えると、

決して価値がない不動産には見えなかったのです。

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買主が見ていたのは建物ではなかった

一般の方は、

建物の古さに目がいきます。

雨漏り。

設備の老朽化。

外壁の劣化。

しかし今回購入された方は違いました。

購入希望者が見ていたのは、

建物ではなく、

その先の活用方法でした。

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投資家が評価したポイント

実際に購入された方は、

賃貸運用経験のある投資家でした。

内覧時に確認していたのは、

・周辺家賃相場

・リフォーム費用

・将来の収益性

・空室リスク

でした。

つまり、

「古いからダメ」

ではなく、

「いくらで再生できるか」

を見ていたのです。

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空き家ではなく収益物件として見ていた

これは一般の方と投資家の大きな違いです。

売主様は、

誰も住まない古い家

として見ていました。

しかし投資家は、

家賃収入を生む可能性のある不動産

として見ていました。

同じ建物でも、

見る人によって価値は大きく変わります。

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中川区は賃貸需要が安定している

中川区は派手なエリアではありません。

しかし生活利便性が高く、

住宅需要も安定しています。

特に、

名古屋駅方面への通勤圏として考えると、

比較的手頃な賃料帯の需要があります。

そのため、

築年数が古くても、

リフォーム次第で活用できると考える投資家も少なくありません。

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「売れない」と言われた家ほど査定差が大きい

空き家マイスターとして感じることがあります。

それは、

問題のある不動産ほど査定差が大きいということです。

例えば、

一般的な住宅。

これはどの会社が査定しても、

大きな差は出にくい。

しかし、

連棟住宅。

長屋。

再建築不可。

事故物件。

共有持分。

市街化調整区域。

こうした不動産は違います。

担当者の経験によって、

査定額が数百万円変わることもあります。

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実際にあった査定差

今回の案件も、

会社によって評価が大きく異なりました。

【A社】

連棟住宅

↓

売却困難

↓

査定額80万円

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【B社】

古家付き土地

↓

査定額180万円

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【弊社査定】

投資家需要分析

地域調査

収益性分析

↓

査定額480万円

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最終成約価格

530万円

※モデルケース

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差額は450万円以上です。

同じ不動産です。

変わったのは評価方法だけでした。

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解体費用という落とし穴

相談者様は当初、

解体して売却することも考えていました。

しかし連棟住宅は簡単ではありません。

隣家との共有壁があります。

工事方法も限定されます。

結果として、

想定以上の費用がかかるケースがあります。

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解体前提で考える危険性

現場ではよくあります。

「古いから壊そう。」

しかし、

解体した方が損になることもあります。

今回もそうでした。

もし先に解体していたら、

余計な費用が発生していた可能性があります。

購入者によっては、

建物付きの方が都合が良いケースもあるのです。

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空き家マイスターとして感じること

相談現場でよく聞く言葉があります。

「もっと早く相談すればよかった。」

です。

空き家は放置するほど状況が良くなることはありません。

建物は古くなる。

修繕費は増える。

近隣への影響も出る。

固定資産税も払い続ける。

しかし、

多くの方は判断を先延ばしにしてしまいます。

その気持ちもよく分かります。

実家には思い出があります。

親との記憶があります。

簡単に決断できるものではありません。

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業界の本音

少し厳しい話になります。

連棟住宅案件は手間がかかります。

説明事項も多い。

調査も多い。

そのため、

積極的に扱いたがらない会社もあります。

しかし、

だからといって価値がないわけではありません。

私たちはこれまで、

再建築不可物件。

事故物件。

共有持分。

市街化調整区域。

旗竿地。

崖地。

様々な訳あり物件を扱ってきました。

その経験から断言できることがあります。

本当に売れない不動産は多くありません。

むしろ、

価値を伝えられていない不動産の方が圧倒的に多いのです。

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まとめ｜隣家と壁がつながる家は本当に売れないのか

今回の事例では、

連棟住宅だから売れない。

そう言われていた不動産に買主が見つかりました。

もちろん、

すべての連棟住宅が同じ結果になるわけではありません。

しかし、

連棟住宅だから価値がない。

隣と壁がつながっているから売れない。

そう決めつけるのは早いかもしれません。

不動産の価値は、

欠点だけで決まるものではありません。

誰に売るか。

どう見せるか。

どのような需要があるか。

それによって結果は大きく変わります。

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