【名古屋市中川区の連棟住宅売却事例】隣家と壁がつながる家は本当に売れないのか？

こんにちは。

趣味は街歩き。名古屋市の街を歩き続けて8年になる、空き家が大好きな宅建士、ふどうさんのMAGOの保木です。

「隣と壁がつながっているんです。この家は売れないと思っています」

ご相談者様は、少し申し訳なさそうにそう話されました。

物件は、名古屋市中川区にある築約55年の連棟住宅。

お父様から相続した実家でしたが、数年前から誰も住んでいませんでした。

他の不動産会社へ相談したところ、返ってきたのは厳しい言葉だったそうです。

「連棟住宅は難しいですね」

「単独では簡単に解体できません」

「土地としての価値も、あまり期待しない方がよいでしょう」

ご相談者様も、次第に「処分できるだけでもよい」と考えるようになっていました。

しかし、現地と資料を確認すると、私には一つの違和感が残りました。

確かに、一般的な戸建住宅より確認事項は多い。

解体や建て替えを前提にすれば、難しい問題もあります。

それでも、現在の建物を利用したい人までいないとは限りません。

最終的に、この連棟住宅は建物を解体せず、現況のまま購入する買主が見つかりました。

ただし、今回お伝えしたいのは、単純な高値売却の成功談ではありません。

連棟住宅は、壁がつながっているという外見だけでは判断できません。

建物の構造。

登記のされ方。

敷地の権利。

接道と再建築。

隣家との関係。

切離し後の補修と安全性。

これらを整理しないまま売り出すと、購入申込みが入っても契約直前で話が止まる可能性があります。

🟥 連棟住宅が売れにくい本当の理由は、壁がつながっていることだけではありません。買主が取得後に何をできるのか、売主側でも説明できていないことです。

この記事では、名古屋市中川区のモデルケースをもとに、連棟住宅・長屋の売却で確認すべきことと、買主が見つかった理由を現場の視点からお話しします。

※本文は実際の相談・売却経験をもとに、個人および物件を特定できないよう、所在地、価格、会話、期間などの一部を調整して再構成しています。

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そもそも連棟住宅とは何か

連棟住宅とは、複数の住戸が壁や屋根、柱、基礎などの一部を共有・連続させながら建てられた住宅です。

「長屋」「テラスハウス」と呼ばれることもあります。

外から見ると、玄関が分かれた戸建住宅が並んでいるように見えることがあります。しかし、建物の構造上は一体になっている場合があります。

一方で、見た目がつながっているからといって、土地・建物の所有や登記まで一体とは限りません。

• 土地が住戸ごとに分筆されている
• 土地を複数人で共有している
• 建物が住戸ごとに別棟として登記されている
• 一棟の建物として登記されている
• 区分建物として登記されている
• 増改築により現況と登記が一致していない

連棟住宅という呼び方が同じでも、権利関係は物件ごとに異なります。

🟨 連棟住宅の売却は、建物の見た目ではなく、登記・構造・敷地利用の三つを照合するところから始まります。

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名古屋市中川区に残る昭和期の連棟住宅

名古屋市中川区には、古くから形成された住宅地と、その後に整備された住宅地が混在しています。

街歩きをしていると、昭和期に建てられた木造住宅、狭い間口の家、私道に面した住宅、数戸がつながる長屋形式の建物を見かけます。

こうした住宅は、建築当時には合理的な住まいでした。

限られた土地を有効に使える。

外壁を共有することで建築費を抑えられる。

商店や工場に近い場所へ、多くの世帯が暮らせる。

ところが、建築から50年以上が経過すると、別の問題が表面化します。

所有者の高齢化。

相続による世代交代。

空き家化。

隣家との関係の希薄化。

建築当時の図面や工事資料の紛失。

一戸だけ解体・建て替えたいという希望。

建てられたときには一体だった建物を、今度は所有者ごとに別々に扱おうとするため、売却の難易度が上がるのです。

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相続しても「自分の家」という感覚が持てなかった

今回の売主様は、県外ではありませんが、実家から車で一時間ほど離れた場所に住んでいました。

お父様が亡くなった後、相続登記を行い、建物の名義は売主様へ変更されていました。

しかし、名義が変わったからといって、すぐ売却を決断できたわけではありません。

最初は、

「子どもが使うかもしれない」

「荷物を片づけてから考えよう」

と思っていたそうです。

ところが、生活の拠点はすでに別の場所にあります。

子どもたちも住む予定はありません。

誰も住まない家に、固定資産税と火災保険がかかる。

雨漏りがないか確認する。

郵便物を回収する。

台風の後には、隣家へ迷惑をかけていないか心配になる。

しかも壁の向こうには、今も人が暮らしています。

一般的な空き家以上に、放置することへの不安がありました。

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現地で最初に確認したのは室内ではなかった

現地へ到着し、最初に見たのは建物正面の境目です。

どこから売却対象の建物が始まり、どこまでが隣家なのか。

屋根はどのようにつながっているか。

雨どいは独立しているか。

外壁の境目に補修跡はないか。

基礎は連続しているように見えるか。

電気、ガス、水道のメーターは分かれているか。

裏側から建物へ回れるか。

その後、室内から壁、柱、床、天井裏を確認しました。

目視だけで構造を断定することはできません。

しかし、売却前にどの専門家へ、何を確認してもらうべきかは整理できます。

今回の建物では、住戸同士の境に壁がありましたが、それが単なる間仕切壁なのか、構造上重要な壁なのか、登記上どのように扱われているのかを追加で確認する必要がありました。

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連棟住宅が売れにくい7つの理由

1．単独解体の可否を判断しにくい

一住戸を取り壊すと、残る隣家の壁や屋根が露出します。

切離し部分の外壁、防水、屋根、基礎、構造補強が必要になる場合があります。工事の振動で隣家へ影響を与える可能性もあります。

2．隣家との調整が必要になることがある

工事範囲が隣家の所有部分へ及ぶ場合、共有部分に手を加える場合、隣地へ立ち入る場合などは、所有者との協議や承諾が必要になる可能性があります。

ただし、連棟住宅だから必ず隣家の同意がなければ売却できない、解体できないと一律には言えません。

何を所有し、どこを工事し、隣家へどのような影響が生じるかによって判断が変わります。

3．再建築できるか分からない

現在建物が存在していても、解体後に同じ規模・同じ形で建て直せるとは限りません。

前面道路の種類、接道長さ、敷地面積、用途地域、防火規制などの確認が必要です。

4．登記と現況が一致しないことがある

築年数の古い連棟住宅では、未登記の増築、床面積の相違、附属建物の未登記などが見つかることがあります。

5．住宅ローンを利用できる買主が限られる

建物状態、担保評価、再建築条件、権利関係によっては、金融機関が慎重になる場合があります。

6．将来の出口が読みにくい

買主は、自分が住めるかだけでなく、将来売却できるか、解体や建て替えができるかも考えます。

7．不動産会社によって経験差が出やすい

一般的な戸建住宅より調査と説明が増えるため、査定段階で大きく減額されたり、取扱いを断られたりすることがあります。

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「隣家の承諾が必要です」と断定する前に確認すること

連棟住宅の相談では、

「隣の人が同意しないと何もできません」

と言われることがあります。

確かに、切離し工事では隣家との協議が重要です。

しかし、売却そのものと、購入後の解体工事は分けて考える必要があります。

売却前に整理したいのは、次の項目です。

• 土地は単独所有か共有か
• 建物は一戸ごとの登記か、一棟の登記か
• 境の壁、柱、基礎、屋根は誰の所有か
• 切離し予定部分は構造上どのような役割を持つか
• 工事で隣地へ立ち入る必要があるか
• 隣家側に外壁・防水・補強工事が必要か
• 工事中と工事後の責任を誰が負うか
• 既存建物の現況記録をどのように残すか
• 騒音、振動、粉じんへの対策をどうするか
• 買主へどの条件を承継するか

口頭で「大丈夫です」と言われただけでは、買主や金融機関は判断しにくいものです。

反対に、隣家から要求された条件をすべて確認せず受け入れると、売主が将来にわたり過大な責任を負う内容になる可能性もあります。

必要に応じて建築士、解体業者、土地家屋調査士、司法書士、弁護士などへ確認し、工事内容に合った書面を作る必要があります。

🟥 隣家との同意書は、署名をもらうことが目的ではありません。工事範囲、損害が生じた場合の確認方法、責任の期間、所有者が変わった後の扱いを明確にするための書面です。

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「古いから解体して売る」が危険な理由

売主様は当初、更地にした方が売りやすいのではないかと考えていました。

一般的な古家付き土地なら、有力な選択肢です。

しかし、連棟住宅では先に解体を決めると、想定外の問題が出ることがあります。

• 切離し工事費
• 隣家側の外壁新設費
• 雨仕舞・防水工事費
• 構造補強費
• 足場や隣地使用の調整
• 工事前後の家屋調査
• 境界・越境の確認
• 建物変更・滅失登記
• 残る隣家への損傷リスク

さらに、解体後に再建築条件を満たさないと分かれば、建物を利用する選択肢まで失います。

今回も、解体費だけを見積もるのではなく、切離し後に隣家をどの状態まで仕上げるのかを含めなければ、正しい費用を比較できませんでした。

🟨 連棟住宅では「建物を壊す費用」だけでなく、「残す建物を安全に仕上げる費用」を考える必要があります。

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買主は建物の古さより「取得後に何ができるか」を見ていた

販売方針を考える際、一般の居住用住宅を探している人だけを想定しませんでした。

今回の建物は、設備が古く、そのまま快適に住める状態ではありません。

住宅ローンを利用し、購入直後から自宅として暮らしたい人には、ハードルがあります。

一方、賃貸住宅の再生経験を持つ投資家や、古い建物の改修を行う事業者は、見る場所が違います。

• 周辺で想定できる賃料
• 修繕すべき範囲
• 隣家との関係
• 再建築できない場合の保有方針
• 取得価格と改修費の合計
• 空室期間と維持費
• 将来売却するときの難易度

建物が古いことを無視しているのではありません。

古さとリスクを費用へ置き換え、事業として成立するかを見ています。

そこで私たちは、「古い実家」としてだけではなく、連棟住宅の特徴と制約を開示したうえで、改修・賃貸活用の可能性がある物件として情報を届けました。

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失敗しかけたのは、利回りだけで説明しようとしたこと

最初の投資家から問い合わせが入ったとき、私は周辺賃料と改修後の想定利回りを中心に説明しました。

しかし、投資家が最初に確認したのは利回りではありませんでした。

「隣家との境の壁は、誰のものですか」

「将来、隣が先に解体したいと言ったらどうなりますか」

「建物と土地の登記は独立していますか」

収益計算以前に、保有中に起こり得るリスクを知りたかったのです。

そこで販売資料を見直しました。

良いことだけを並べるのではなく、確認できた事項と、確認できていない事項を分けました。

確認できたこと

• 土地・建物の登記名義
• 売却対象の範囲
• 接道状況と道路種別
• 電気・ガス・水道メーターの状況
• 目視できる建物状態
• 隣家の利用状況
• 周辺賃料と空室状況

専門確認が必要なこと

• 境界壁の詳細な構造
• 切離し後に必要となる補強方法
• 将来の建て替え計画
• 融資の可否
• 改修費の確定額

買主へ「活用できます」と断定するのではなく、何を確認したうえで判断すべき物件かを伝えました。

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査定80万円から530万円で成約したモデルケース

会社によって、評価は大きく分かれました。

査定・売却方法	主な見方	金額
A社	連棟・築古・解体困難を重視	80万円
B社	古家付き土地として評価	180万円
弊社の販売想定	現況利用・投資家需要・周辺賃料を検討	480万円前後
最終成約	リスクを理解した投資家が現況購入	530万円

差額は450万円です。

ただし、「連棟住宅は高く売れる」とお伝えしたいわけではありません。

最初の査定は、将来の解体や再販売リスクを大きく見込んだ買取目線でした。

最終成約は、建物をすぐ解体せず、自ら改修して保有できる買主の目線でした。

価格差が生まれたのは、査定会社の善悪ではなく、想定した出口と負担するリスクが違ったからです。

また、現況売却では、建物状態、残置物、契約不適合責任、隣家との関係などを契約条件として整理する必要があります。

🟩 高く売れた理由は、連棟住宅の問題を消したからではありません。その問題を理解し、建物を利用できる買主へ届けたからです。

※金額は、複数の相談・取引経験をもとに再構成したモデルケースです。すべての連棟住宅で同様の価格差や成約結果を保証するものではありません。

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契約前に買主へ説明したこと

今回の売却では、少なくとも次の内容を買主へ説明しました。

• 連棟形式の建物であること
• 隣家と建物の一部が連続していること
• 建物の築年数と劣化状況
• 現況と登記資料の確認結果
• 将来の解体・切離しに専門確認と隣家調整が必要になる可能性
• 同じ建物を再建築できる保証はないこと
• 改修・賃貸利用には買主側の調査と費用負担が必要なこと
• 残置物や設備の扱い
• 契約不適合責任の範囲

買主に不安を与えたくないからと説明を後回しにすると、契約直前で話が流れます。

連棟住宅ほど、悪い情報を早く伝えることが重要です。

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連棟住宅の売却方法は四つに分けて比較する

1．現況のまま一般市場で売る

建物を利用したい個人、投資家、再生事業者を探します。時間はかかる可能性がありますが、建物の利用価値を価格へ反映できる場合があります。

2．不動産会社へ買い取ってもらう

売却時期を決めやすく、契約条件を整理しやすい方法です。一方、再販売費用とリスクが差し引かれるため、仲介より価格が低くなる傾向があります。

3．隣家または隣地所有者へ提案する

隣家にとっては、住戸を一体利用する、親族用に確保する、敷地を広げるなどの価値が生まれる可能性があります。ただし、隣家だけに交渉相手を限定すると価格交渉で不利になる場合があります。

4．切離し・解体後に土地として売る

再建築可能で、隣家との協議と工事計画が整い、工事費を負担しても手取りが改善する場合に検討します。最も事前調査が必要な方法です。

売出価格だけでなく、次の項目を並べて比較することが大切です。

比較項目	現況仲介	買取	隣家提案	切離し・解体後
想定売却価格
改修・解体費
隣家側の補修費
測量・登記費
仲介手数料等
売却までの期間
契約・工事リスク
最終手取り見込み

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連棟住宅の売却前チェックリスト

• 土地・建物の登記事項証明書を取得したか
• 公図、地積測量図、建物図面を確認したか
• 相続登記は完了しているか
• 土地は単独所有か共有か
• 建物の境目と登記上の範囲が一致しているか
• 増築や未登記部分はないか
• 前面道路の種類と接道状況を確認したか
• 再建築の可否を行政・建築士等へ確認したか
• 壁、屋根、柱、基礎のつながりを確認したか
• 雨漏り、傾き、シロアリ、腐食はないか
• 電気、ガス、水道は住戸ごとに独立しているか
• 隣家の所有者と利用者は同じか
• 切離し工事に隣地使用が必要か
• 現況売却と解体後売却の手取りを比較したか
• どの買主層へ販売するか決まっているか

全部を不動産会社だけで判断するものではありません。

登記は土地家屋調査士・司法書士。

構造と補強は建築士・施工業者。

権利や責任をめぐる問題は弁護士。

税務は税理士。

不動産会社は、それぞれの確認結果を売却方法と契約条件へつなげます。

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空き家マイスターとして感じること

連棟住宅の相談では、売主様が必要以上に申し訳なさそうにされることがあります。

「隣とつながっている家ですみません」

「父がこんな家を残したので」

しかし、その家が建てられた時代には、その形に意味がありました。

家族が暮らし、子どもが育ち、近所と壁一枚を隔てて生活してきた家です。

今の住宅市場に合いにくいからといって、家族の歴史まで価値がないわけではありません。

一方で、思い出だけで建物の安全性や権利問題を軽く扱うこともできません。

必要なのは、

残せるもの。

直すべきもの。

確認しなければならないもの。

買主へ引き継ぐもの。

これらを分けることです。

🟩 連棟住宅は「売れない家」ではありません。一般的な戸建住宅より、売る前に解くべき問題と、選ぶべき買主がはっきりしている家です。

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まとめ｜隣家と壁がつながる家は本当に売れないのか

連棟住宅は、一般的な戸建住宅より売却に時間と調査が必要になる場合があります。

単独解体。

切離し後の補修。

隣家との協議。

登記と現況。

再建築。

融資。

買主が将来負うリスク。

確認すべきことが多い不動産です。

しかし、確認事項が多いことと、価値がないことは同じではありません。

今回のモデルケースでは、解体を前提にすると低く評価された建物を、改修して保有できる買主へ現況のまま届けたことで、売却につながりました。

大切なのは、

「連棟住宅だから、いくら安くするか」

だけを考えることではありません。

「現在の建物を利用できる人は誰か」

「解体する場合、何をどこまで整える必要があるか」

「売主と買主のどちらが、どのリスクを負担するか」

を整理することです。

🟥 連棟住宅を、普通の戸建住宅のように見せて売ることはできません。

🟩 しかし、問題点を先に調べ、理解できる買主へ正しく伝えることで、売却の可能性をつくることはできます。

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名古屋市中川区で連棟住宅・長屋・相続空き家を売却したい方へ

ふどうさんのMAGOは、名古屋市南区を拠点に、中川区を含む名古屋市内の相続空き家、連棟住宅、長屋、再建築が難しい不動産、共有不動産などの売却をお手伝いしています。

次のような段階でも構いません。

• 隣家と壁・屋根がつながっている
• 他社から「価値がない」と言われた
• 隣家の同意が必要と言われたが、何の同意か分からない
• 一戸だけ解体できるか確認したい
• 切離し後の補修費が分からない
• 建物と土地の登記が現況と合っているか不安
• 再建築できるか分からない
• 隣家の所有者と連絡が取れない
• 建物を残して売るか、解体するか迷っている
• 投資家・買取会社・隣家への売却を比較したい

机上査定だけで結論を出さず、まず現地と資料を確認します。

そのうえで、現況売却、買取、隣家提案、切離し・解体後の売却を比較し、価格だけでなく、費用、時間、責任、成約可能性を含めて整理します。

「隣とつながっているから売れない」と諦める前に、その家を誰なら利用できるのか、何を調べれば買主が判断できるのかを一緒に考えてみませんか。

対応エリア

名古屋市南区・中川区・港区・緑区・瑞穂区・熱田区・昭和区・天白区・中村区・中区・千種区・名東区・守山区をはじめ、名古屋市全域および愛知県内に対応しています。

※連棟住宅の売却、切離し、解体、補強、再建築の可否、隣家の承諾の要否、必要な登記は、建物構造、登記状況、所有関係、接道、工事内容などによって異なります。不動産会社の目視だけで判断せず、必要に応じて名古屋市、建築士、土地家屋調査士、司法書士、弁護士、解体・施工業者などへご確認ください。

※建物を取り壊した場合には、原則として建物滅失登記等の手続きが必要です。連棟の一部を切り離す場合の登記は、現在の登記形態と工事内容に応じて土地家屋調査士等へご確認ください。

※本記事は2026年9月時点の公表情報と実務経験をもとに作成しています。本文の事例および金額は、相談者様や物件を特定できないよう、複数の相談・取引経験をもとに再構成したモデルケースです。