【名古屋市中川区の長屋（連棟式住宅）売却事例】査定額0円と言われた長屋に買主が見つかった理由

「建物に価値はありません」と言われた相続長屋

こんにちは。

趣味は街歩き。名古屋市の街を歩き続けて8年になる、空き家が大好きな宅建士、ふどうさんのMAGOの保木です。

「建物に価値はありません」

相続した実家の査定を依頼した際、売主様が最初に言われた言葉でした。

物件は、名古屋市中川区にある築年数の古い長屋です。

お父様が亡くなった後、県外に住む長男様が相続しました。

建築時期を確認できる資料は少なく、昭和30年代後半に建てられた可能性がある建物でした。長年、家族が暮らしてきた家でしたが、相続後は誰も住む予定がありません。

室内には生活用品が残り、天井には雨漏りの跡がありました。

床の一部は沈み、設備も古い。

そして、隣の住戸とは壁や屋根がつながっています。

売主様自身も、

「こんな家は、誰も買わないでしょう」

と思っていたそうです。

複数の不動産会社へ相談すると、厳しい言葉が返ってきました。

「建物評価は0円です」

「長屋は難しいですね」

「一戸だけの解体は簡単ではありません」

しかし、最終的には建物の状態と長屋特有の制約を理解した買主が見つかり、売却することができました。

この事例でお伝えしたいのは、古い長屋なら高く売れるという話ではありません。

🟥 「建物評価が0円」という査定と、「不動産全体に価値がない」という結論は同じではない。

🟩 買主が見つかった理由は、欠点を消したからではなく、何を買い、どのように利用できるかを判断できる状態にしたからです。

この記事では、中川区の相続長屋について、相談から調査、販売方法の見直し、買主が評価した点、売主様が先に費用をかけなかった理由までお話しします。

※本記事は実際の相談・販売経験をもとに、個人と物件を特定できないよう、所在地、価格、築年数、建物状態、会話、時期などの一部を調整して再構成しています。

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相続してから約10年｜売れないと思い、動けなかった

売主様は県外に住み、すでにご自身の自宅を所有していました。

中川区の実家へ戻って暮らす予定はありません。

それでも、相続した直後に売却を決めることはできなかったそうです。

父親が働いて購入した家。

家族が食事をした台所。

柱に残る子どもの頃の傷。

押し入れに残った布団やアルバム。

不動産として見れば古い長屋でも、売主様にとっては家族の時間が残る場所でした。

「少し落ち着いたら片付けよう」

「そのうち売却を考えよう」

そう思いながら時間が過ぎ、気が付けば5年、さらに10年近くが経過していました。

その間も、固定資産税、火災保険、草木の管理、建物の点検は続きます。

台風の後には屋根が気になる。

近隣から連絡が来ると、何か迷惑をかけたのではないかと不安になる。

空き家は、使っていなくても所有者との関係が切れるわけではありません。

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中川区を歩くと見えてくる、長屋と街の成り立ち

令和8年（2026年）8月1日現在、中川区の人口は216,734人、面積は32.02平方キロメートルです。

区内には、JR、近鉄、あおなみ線、地下鉄、バスなど複数の交通手段があり、名古屋駅方面への移動を考えやすい地域があります。一方、駅から距離があり、自動車やバスを中心に暮らす地域もあります。

中川区は広いため、「中川区だから賃貸需要が安定している」と一括りにすることはできません。

最寄り駅。

バスの本数。

買い物施設。

工場や幹線道路との距離。

洪水・内水などの災害リスク。

道路幅や駐車のしやすさ。

同じ区内でも、これらの条件で住宅需要や家賃は変わります。

古い住宅地を歩くと、細い道路沿いに長屋や小規模な木造住宅が残る場所があります。かつては複数の世帯が近い距離で暮らす合理的な住まいでした。

しかし所有者が高齢化し、住戸ごとに相続時期が変わると、一棟の中で居住中、賃貸中、空き家が混在することがあります。

この状態が、長屋の売却を難しくします。

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最初に確認したこと｜本当に「自分の一戸」を売れるのか

長屋は、外から見ただけでは権利関係が分かりません。

一戸ごとに土地・建物を単独所有している場合。

建物が区分登記されている場合。

一棟全体を複数人で共有している場合。

土地と建物の所有者が異なる場合。

同じような外観でも、売却できる対象と必要な合意は変わります。

今回も、価格査定の前に次の資料と現況を確認しました。

• 土地・建物の登記事項証明書
• 公図、地積測量図、建物図面
• 固定資産税課税明細書
• 相続登記の状況
• 前面道路の種類と接道
• 土地境界と建物の界壁の位置
• 隣接住戸との壁、屋根、基礎のつながり
• 雨どい、給排水、ガス、電気の分離状況
• 増築や未登記部分の有無
• 過去の修繕と隣家との取り決め

🟨 長屋売却の第一歩は、相場を調べることではありません。売主様が何を所有し、買主へ何を引き渡せるのかを確認することです。

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「査定額0円」の本当の意味

売主様は、「査定額0円」と聞き、不動産全体の価値がないと思っていました。

しかし、査定書や説明を確認しなければ、その意味は分かりません。

「0円」と言われる対象	意味
建物評価が0円	築年数・劣化等により、建物価格を積極的に加算しない評価
土地建物全体の査定額が0円	土地価値から解体・権利調整等の費用を差し引くなどした評価
買取価格が0円	買取事業者が負担する費用・再販売リスクを踏まえた提示
無償譲渡の提案	所有権移転費用や条件を含め、別途慎重な確認が必要

古い木造建物の評価が0円になることはあります。

しかし、それだけで土地、立地、現況利用、収益性、隣接地との一体利用の価値まで0円になるわけではありません。

反対に、土地に価格があるように見えても、切り離し工事、境界測量、共有配管の分離、残置物処分などの費用が大きければ、手取りがほとんど残らない場合もあります。

重要なのは、「0円」という結論ではなく、何を評価し、何の費用を差し引いた結果なのかを確認することです。

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長屋だから再建築不可、ではなかった

長屋は再建築できないことが多い、と説明される場合があります。

しかし、長屋であること自体が再建築不可の理由ではありません。

名古屋市の案内では、建築物の敷地は原則として建築基準法上の道路へ2メートル以上接する必要があります。

長屋で問題になりやすいのは、一棟全体と一戸分で「敷地の単位」が異なる可能性があることです。

確認するのは、次の内容です。

• 前面の道が建築基準法上の道路か
• 一戸分の土地が必要な長さで道路に接しているか
• 建築当時は長屋全体を一つの敷地として扱っていなかったか
• 一戸を除却した後、残る住戸と売却地がそれぞれ法令に適合するか
• 私道の通行・掘削や持分に問題がないか
• 接道許可を受けられる可能性があるか

今回の事例でも、単に「昔から建物があるから大丈夫」とは説明しませんでした。

確認できた道路・接道条件と、将来の建築計画によって行政確認が必要な事項を分けて買主へ伝えました。

🟥 現在、建物が存在することと、解体後に同じ規模・用途の建物を建てられることは別です。

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建物を見て分かったこと｜「直せる」と断定しなかった

現地では、一般的な住宅より確認する場所が多くありました。

天井の雨染み。

床の沈み。

柱や土台の腐朽可能性。

界壁付近の状態。

屋根と雨どいのつながり。

給排水管の経路。

隣接住戸との高低差。

不動産会社が目視しただけで、建物を安全に再生できると証明することはできません。

見える範囲に大きな傾きがなくても、壁の内部、基礎、床下、屋根裏の状態までは分からないからです。

そこで、販売時には次のように情報を分けました。

確認できたこと

• 現地で見える雨漏り跡や劣化
• 電気・ガス・水道の現在の状況
• 登記と現況の差
• 道路・接道の調査結果
• 隣接住戸との接続状況

確認できなかったこと

• 壁内部や床下のすべての損傷
• 将来必要になる修繕の範囲と時期
• 買主の計画どおり改修できるか
• 工事後に得られる家賃と収益

買主には、購入前に建築士や施工会社へ確認し、改修費を含めて判断していただく必要があります。

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私の最初の見立ても、十分ではなかった

正直にお話しすると、私も最初から正解が見えていたわけではありません。

雨漏りがある。

家財が残っている。

隣家とつながっている。

築造時の資料が乏しい。

これらを見て、現況のまま専門事業者へ買い取ってもらう方法が、最も現実的ではないかと考えました。

買取は、決して悪い方法ではありません。

売却時期を決めやすく、残置物や契約条件を相談しやすいというメリットがあります。

しかし、買取だけで結論を出す前に、もう一度、現地と周辺を歩きました。

すると、最初の査定では十分に見ていなかった点がありました。

生活施設への距離。

公共交通の使い方。

周辺の賃貸住宅の募集状況。

単身者や少人数世帯が負担しやすい住居への需要。

隣接所有者が一体利用する可能性。

建物のすべてを新しくするのではなく、使える部分を確認しながら改修する選択肢。

🟥 私の最初の問題は、長屋を低く評価したことではありません。誰がどのように利用できるかを調べる前に、買主を専門買取業者だけへ絞りかけたことでした。

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買主が見ていたのは、古さではなく「購入後の収支」だった

最終的に検討したのは、一般的なマイホーム購入者ではなく、築古住宅の賃貸運用経験がある買主でした。

ただし、「投資家だから雨漏りを気にしない」ということではありません。

むしろ、確認は慎重でした。

• どこまで修繕が必要か
• 改修費をどの程度見込むか
• 想定家賃は周辺募集と比べて無理がないか
• 空室期間、管理費、税金を含めても成り立つか
• 接道や将来の建て替えにどのような制約があるか
• 隣接住戸との修繕調整が必要になるか
• 売却するときに、どの買主へ引き継げるか

買主が評価したのは、「古い建物だから安い」という一点ではありませんでした。

価格、立地、現況利用の可能性、改修費、将来のリスクを一つの収支として見ていました。

つまり、買主が未来を見ていたというより、購入後の負担まで含めて数字で判断していたのです。

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なぜ買主が見つかったのか｜変えたのは価格だけではない

販売方法を見直す前と後を比較すると、違いは明確でした。

当初の見せ方	見直し後
「築古・雨漏り・長屋」と一括り	権利・接道・構造・設備を分けて説明
建物評価0円を不動産価値0円と解釈	土地・現況利用・収益性を別々に検討
一般住宅か業者買取の二択	投資家、再生事業者、隣接所有者も検討
改修後の魅力を中心に訴求	未確認事項と将来負担を先に開示
売出価格だけを比較	改修費、保有費、出口まで含む収支を提示

買主が見つかった理由は、問題がなくなったからではありません。

雨漏りは、説明によって消えません。

建物が隣家とつながっている事実も変わりません。

築造時の資料が後からすべて見つかったわけでもありません。

変わったのは、買主が確認すべき順番と、説明の深さです。

🟩 売却できた理由は、長屋の欠点を魅力へ言い換えたからではありません。欠点を分解し、買主が費用とリスクを判断できる状態にしたからです。

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価格比較を掲載するときの注意

本事例を価格で表現すると、次のようなイメージになります。

検討方法	参考価格	主な考え方
建物のみの評価	0円	築年数・雨漏り・劣化により建物価格を加算しない
解体等を前提とした買取案	100万円	切り離し、解体、再販売リスク等を見込む
現況利用を前提とした販売査定	480万円	立地、賃貸需要、改修費、買主層を比較
最終成約価格	520万円	買主が現況と将来負担を理解して合意

※上記金額は、個人・物件を特定できないよう調整した再構成事例の参考数字です。実際の査定額や成約価格を保証するものではありません。

※「建物評価0円」と「土地建物全体の査定額0円」は異なります。本件の趣旨は、建物評価を付けない査定でも、不動産全体の利用価値まで失われるとは限らないという点にあります。

価格差だけを見ると、「会社を変えたら約500万円高くなった」という話に見えます。

しかし、物件の状態、売却条件、売主負担、契約上の責任が違えば、数字をそのまま比較できません。

売主様が比べるべきなのは、売出価格だけではなく最終手取りです。

• 残置物処分費
• 測量費
• 解体・切り離し工事費
• 隣家の外壁・屋根等の補修費
• 改修費
• 仲介手数料
• 売却までの固定資産税・保険・管理費
• 契約不適合責任などの契約条件

これらを差し引いて初めて、どの方法が有利か判断できます。

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売主様が、先に片付けや解体をしなかった理由

売主様は当初、家財をすべて処分し、一戸だけ解体してから売却することも考えていました。

しかし、方向性が決まる前に費用をかけることはおすすめしませんでした。

長屋の一戸解体には、一般的な戸建てとは違う確認があります。

• 残る住戸の構造安全性
• 切断面の外壁、防水、防火、断熱処理
• 屋根や雨どいの処理
• 電気・ガス・給排水の分離
• 足場や工事車両の進入
• 隣接住戸への振動・損傷対策
• 工法と費用負担に関する隣接所有者との協議

また、解体後に再建築条件を満たせないと分かれば、現存建物を利用する選択肢まで失います。

今回のように現況利用を検討する買主がいる場合、売主様が先に改修すると、買主の計画に合わず費用を回収できないこともあります。

そのため、まず現況で買主候補と出口を比較しました。

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長屋を放置することで増えるリスク

空き家は、時間が問題を解決してくれるとは限りません。

雨漏りが進む。

木部が腐朽する。

白蟻被害が広がる。

庭木が越境する。

郵便物がたまり、防犯上の不安が生じる。

強風で屋根材や外壁材が飛散する。

隣接住戸にも影響が及ぶ。

長屋では、自分の住戸の劣化が隣家へ影響する可能性があります。反対に、隣家側の屋根や配管の問題が自分の住戸へ及ぶ場合もあります。

放置していたから直ちに責任を負うと断定することはできませんが、危険な状態を認識しながら必要な管理を行わなければ、事故や近隣トラブルにつながる可能性があります。

売却を急がない場合でも、定期的な換気、通水、雨漏り確認、庭木管理、外壁・屋根の点検は必要です。

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売主様が抱えていたのは、費用だけではなかった

売却の打ち合わせで、売主様はこう話されました。

「父が一生懸命働いて買った家を、価値がないまま処分するようで申し訳なかった」

相続した実家の売却は、経済合理性だけで決められるものではありません。

建物評価が0円と言われると、家族が暮らした時間まで0円と評価されたように感じる方もいます。

しかし、不動産査定は家族の思い出を金額に置き換えるものではありません。

市場で、どのような条件なら買主が引き受けられるかを考える作業です。

建物を残すことだけが家を大切にする方法ではありません。

管理できないまま傷ませるより、状態と歴史を理解した人へ引き継ぐことが、家族にとって納得できる出口になる場合もあります。

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中川区で長屋を売却する前に確認したい12項目

1. 土地・建物の名義と相続登記
2. 一棟登記、区分登記、共有のどれに該当するか
3. 売却対象となる土地・建物・持分の範囲
4. 前面道路の種類、幅員、接道長さ
5. 再建築、増改築、用途変更の条件
6. 土地境界と建物の界壁位置
7. 柱、梁、基礎、屋根の構造的なつながり
8. 雨どい、電気、ガス、上下水道の共有・分離状況
9. 雨漏り、白蟻、傾き、腐朽などの状態
10. 増築、未登記部分、修繕履歴
11. 隣接所有者との覚書・協議・紛争の有無
12. 仲介、買取、隣接提案、現況利用の最終手取り

すべての答えがそろわなければ売却できないわけではありません。

分からないことを分かったように扱わず、誰がどの段階で確認するかを決めることが重要です。

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まとめ｜「売れない長屋」ではなく、判断材料が足りない長屋だった

この中川区の長屋には、雨漏りがありました。

室内には家財が残り、設備も古く、隣家と建物がつながっていました。

一般的な一戸建てより、売却が難しい条件があったことは事実です。

それでも買主が見つかったのは、問題が消えたからではありません。

建物評価0円と不動産全体の価値を分けた。

所有権と売却範囲を確認した。

接道と再建築に関する情報を整理した。

雨漏りや未確認事項を先に伝えた。

一般の住宅購入者だけでなく、改修と賃貸運用を判断できる買主へ届けた。

売主様が先に解体・改修費を負担せず、複数の出口を比較した。

この積み重ねが成約につながりました。

🟥 長屋を、問題のない一戸建てのように見せて売ることはできません。

🟩 しかし、問題を調べ、理解できる買主へ正しく届ければ、売却の可能性は残されています。

査定額0円と言われたから、価値がない。

築年数が分からないから、売れない。

隣家とつながっているから、解体するしかない。

そう決める前に、査定の中身を確認してください。

売れない長屋なのか。

まだ権利が整理されていない長屋なのか。

まだ利用方法が検討されていない長屋なのか。

まだ、その建物を理解できる買主へ届いていないだけなのか。

同じ「査定額0円」でも、中身はまったく違います。

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名古屋市中川区・中村区で長屋や相続空き家を所有している方へ

ふどうさんのMAGOは、名古屋市南区を拠点に、中川区・中村区を含む名古屋市内の長屋、連棟式住宅、相続空き家、再建築が難しい可能性のある不動産、共有持分、私道、境界・越境に問題がある土地建物などの売却をお手伝いしています。

次のような段階でも構いません。

• 他社から建物価値は0円と言われた
• 土地を含む査定額なのか分からない
• 自分の一戸だけ売却できるか確認したい
• 隣家と壁・屋根・配管がつながっている
• 一戸だけ解体・切り離しできるか知りたい
• 再建築できるか確認できていない
• 家財や残置物を残したまま相談したい
• 仲介と買取のどちらがよいか比較したい
• 県外に住み、長屋を管理できない

最初から「売れる」「売れない」と断定することはできません。

まず、登記、接道、境界、建物状態、隣接住戸とのつながり、想定される工事と費用を整理します。

そのうえで、現況のままの仲介売却、隣接所有者への提案、一棟での売却、切り離し、専門事業者による買取、賃貸活用などを比較します。

「査定額0円」という一言で諦める前に、その数字が何を意味するのか、一緒に確認してみませんか。

対応エリア

名古屋市南区・中川区・中村区・西区・北区・熱田区・昭和区・瑞穂区・港区・緑区・天白区・千種区・名東区・守山区・中区・東区をはじめ、名古屋市全域および愛知県内に対応しています。

※長屋の売却、再建築、増改築、用途変更、一戸切り離し、解体、共有部分の変更等の可否は、登記、所有関係、接道、建物構造、建築時期、現況、建築計画および法令・条例によって異なります。不動産会社の目視だけで断定せず、必要に応じて名古屋市、建築士、構造の専門家、土地家屋調査士、司法書士、弁護士、金融機関などへご確認ください。

※本記事は令和8年（2026年）9月時点の公表情報と実務経験をもとに作成しています。

※本文は実際の相談・販売経験をもとに、相談者様および物件を特定できないよう、所在地、価格、築年数、建物状態、会話、時期などの一部を調整して再構成しています。掲載した参考価格は実際の査定額・成約額を保証するものではありません。