はじめに｜「道路に1.8mしか接していません」

「この家、売れないと思うんです。」

ご相談者様が来店された際、最初にそうお話しされました。

物件は名古屋市西区にある木造住宅。

築年数は約60年。

お父様から相続された実家でした。

建物自体も古く、

数年間空き家状態。

さらに大きな問題がありました。

道路との接道幅が約1.8mしかなかったのです。

一般的に建築基準法では敷地は道路に2m以上接する必要があり、接道不足は再建築不可となる代表的な理由の一つです。

そのため、

売主様はすでに半分諦めていました。

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相続後に始まった空き家問題

お父様が亡くなられた後、

ご実家を相続された売主様。

しかし、

ご自身はすでに別の場所に持ち家があります。

住む予定はありません。

当初は、

「そのうち考えよう」

と思っていたそうです。

しかし現実には、

毎年固定資産税だけが発生します。

誰も住まない家。

利用予定もない家。

それでも維持費だけはかかり続けます。

気付けば7年以上が経過していました。

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西区に残る昔ながらの住宅街

名古屋市西区には、

古くから形成された住宅地が数多く存在します。

特に枇杷島周辺、

押切エリア、

幅下周辺、

江西地区などでは、

現在の建築基準法が整備される以前から存在する住宅も少なくありません。

そのため、

接道条件に問題を抱える住宅も見受けられます。

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不動産会社の査定は厳しかった

売主様は複数の不動産会社へ相談されていました。

返ってきた答えは似たような内容でした。

「再建築不可ですね。」

「建て替えできません。」

「接道が足りません。」

「価格はかなり厳しいと思います。」

確かに間違いではありません。

接道1.8mという事実は変わりません。

しかし、

私は少し違和感を覚えました。

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現地で感じた違和感

確かに接道は1.8m。

建物も老朽化していました。

しかし、

周辺環境は悪くありません。

駅利用も可能。

生活利便施設も充実。

住宅需要も一定数あります。

本当に価値がない不動産なのだろうか。

そんな疑問を感じたのです。

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再建築不可＝価値ゼロではない

ここは非常に重要です。

再建築不可と聞くと、

価値がゼロになると思われがちです。

しかし現実は違います。

建て替えができないことと、

需要がないことは別問題です。

実際には、

再建築不可物件を探している購入層も存在します。

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業界の本音

少し辛口になります。

再建築不可物件は面倒です。

調査も必要です。

説明責任も増えます。

そのため、

最初から低い査定額を提示して終わる会社もあります。

しかし、

難しい案件と売れない案件は全く違います。

私たちはこれまで、

再建築不可物件、

長屋、

共有持分、

事故物件、

市街化調整区域など、

いわゆる「訳あり物件」を数多く扱ってきました。

その経験から言えることがあります。

問題のある不動産ほど、

査定差が大きいのです。

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実際に調査して見えてきたこと

今回の案件では、

単純に「再建築不可」で終わらせませんでした。

接道状況。

隣接地との関係。

過去の建築履歴。

行政調査。

これらを一つずつ確認していきました。

すると、

一般の売主様では気付かない可能性が見えてきたのです。

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本当に重要なのは誰に売るか

売主様は、

「普通の人は買わないですよね」

とおっしゃっていました。

その通りです。

一般のマイホーム購入者には難しいかもしれません。

しかし市場には、

投資家。

賃貸オーナー。

リノベーション事業者。

収益物件専門業者。

という別の購入層が存在します。

そして今回も、

そこに大きな可能性がありました。

買主が現れるまでの3か月

売主様は、

正直なところ半信半疑でした。

「本当に売れるんですか？」

相談当初、何度もそうおっしゃっていました。

それも無理はありません。

複数の不動産会社から、

「再建築不可です。」

「接道が足りません。」

「価格は期待しない方がいいです。」

と言われていたからです。

しかし私たちは、

まず徹底的に調査を行いました。

接道状況。

建築履歴。

周辺の取引事例。

投資家需要。

行政調査。

机上査定だけでは見えない部分を一つずつ確認していきました。

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西区の不動産は「数字だけ」で見てはいけない

名古屋市西区は独特です。

名古屋駅に近いエリアもあれば、

昔ながらの住宅街もあります。

戦前から住宅が建ち並ぶ地域もあり、

接道条件に課題を抱えた不動産も少なくありません。

しかし逆に言えば、

そうした物件を扱い慣れている投資家や事業者も存在します。

一般の住宅購入者には敬遠される物件でも、

別の市場では十分に需要があるのです。

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最初の問い合わせは地元投資家だった

販売開始から約1か月。

最初に反応したのは、

地元で賃貸経営をしている投資家でした。

一般の方であれば、

接道1.8mという時点で候補から外れるかもしれません。

しかし投資家は違います。

現地確認後、

真っ先に聞かれたのは、

「近隣の家賃相場はいくらですか？」

でした。

つまり、

建て替えできるかどうかではなく、

収益化できるかどうかを見ていたのです。

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買主が見ていた本当の価値

今回の買主様は、

建物の欠点を理解していました。

再建築不可であることも知っています。

接道不足も理解しています。

それでも購入を検討した理由は、

立地でした。

駅までの距離。

生活環境。

周辺需要。

そして購入価格。

投資家からすると、

十分に採算が合うと判断したのです。

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査定額がここまで変わった理由

今回の案件で象徴的だったのは、

査定額の差です。

ある会社は、

再建築不可という理由だけで低評価でした。

また別の会社は、

解体前提で査定していました。

しかし実際には、

解体する必要はありませんでした。

建物を活用する買主が存在したからです。

不動産は、

誰に売るかによって価値が変わります。

訳あり物件ほど、

その差は大きくなります。

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「再建築不可だから安い」は半分正解、半分間違い

業界の本音を言えば、

再建築不可物件は確かに不利です。

再建築可能な土地より高く売れることは基本的にありません。

しかし、

だからといって価値がゼロになるわけではありません。

問題なのは、

再建築不可という言葉だけが一人歩きしてしまうことです。

その結果、

売主様自身が価値を諦めてしまうケースが非常に多いのです。

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空き家マイスターとして感じること

私はこれまで、

事故物件。

共有持分。

再建築不可。

長屋。

市街化調整区域。

旗竿地。

崖地。

様々な訳あり物件を見てきました。

その中で感じることがあります。

本当に問題なのは、

不動産ではなく情報不足です。

売主様が知らないだけで、

市場にはその不動産を必要としている人がいます。

しかし、

そこへ辿り着く前に、

「売れない」

と判断されてしまう。

それが非常にもったいないのです。

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売却後に売主様が話された言葉

契約が終わった後、

売主様が言われた言葉が印象的でした。

「もっと早く相談すればよかったですね。」

7年間空き家として維持してきた実家。

毎年の固定資産税。

管理の手間。

近隣への心配。

その負担からようやく解放された瞬間でした。

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まとめ｜接道1.8mの再建築不可住宅でも売却の可能性はある

今回の事例は、

決して特殊なケースではありません。

名古屋市西区には、

同じような悩みを抱える不動産が数多く存在します。

接道不足。

再建築不可。

築古住宅。

相続空き家。

こうした条件だけを見ると、

悲観的になってしまうかもしれません。

しかし、

不動産の価値は欠点だけでは決まりません。

誰に売るのか。

どの市場へ届けるのか。

どこまで調査するのか。

その違いによって結果は大きく変わります。

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