「再建築不可なので売れないと言われた…」
「名古屋市の古い家だけど、本当に売れるの？」
「相続した空き家をどうすればいいかわからない…」
愛知県・名古屋市でも、こうしたご相談は年々増えています。
結論から言うと、
再建築不可物件でも売却は可能です。
ただし、通常の不動産と違い、
- 価格設定
- 販売戦略
- ターゲット選定
によって、結果が大きく変わります。
実際に、
- 「売れない」と言われた物件が売却できた
- 他社査定より高く成約した
- 解体せず現状のまま売却できた
というケースも少なくありません。
この記事では、愛知県・名古屋市で再建築不可物件を売却する際に知っておきたい、
- 再建築不可とは何か
- 売れにくい理由
- 実際の価格相場
- 売却成功事例
- 高く・早く売るコツ
を、不動産売却専門の視点からわかりやすく解説します。
再建築不可物件とは？
再建築不可物件とは、
👉 「現在建っている建物を解体すると、新しく建物を建てられない土地」
のことです。
主な原因は、
- 建築基準法の接道義務を満たしていない
- 幅4m以上の道路に2m以上接していない
- 昔は建てられたが法改正で既存不適格になった
などです。
愛知県・名古屋市で再建築不可が多いエリア
名古屋市では特に、
- 昭和期に形成された住宅地
- 路地奥の土地
- 古い市街地
に多く見られます。
例えば、
- 名古屋市南区
- 中川区
- 北区
- 熱田区
などでは、古い住宅街に再建築不可物件が残っているケースがあります。
また愛知県全体でも、
- 岡崎市
- 一宮市
- 豊橋市
など、古くから住宅地化されたエリアでは一定数存在します。
なぜ再建築不可物件は売れにくいのか？
名古屋市エリアで″売却サポート”に専門特化した
不動産売却のみを取り扱う専門店です。
空き家売却にともなう煩雑なお手続き、
空き家の遺品整理や不要品の買取まで一括してサポートしております。
〒457-0846
愛知県名古屋市南区道徳通2-51 道徳ビル1F
名古屋市エリアで
″売却サポート”に専門特化した
不動産売却のみを取り扱う専門店です。
空き家売却にともなう煩雑なお手続き、
空き家の遺品整理や不要品の買取まで
一括してサポートしております。
〒457-0846
愛知県名古屋市南区道徳通2-51 道徳ビル1F
① 住宅ローンが通りにくい
再建築不可物件は、銀行から見ると担保評価が低くなりやすいため、
👉 一般的な住宅ローンが利用しづらい
傾向があります。
そのため、
- 現金購入
- 投資家
- 一部の専門ローン
に買主が限定されやすくなります。
② 将来性への不安
建て替えできないため、
- 資産価値が伸びにくい
- 老朽化リスクがある
と判断されやすいです。
③ 一般市場では比較されやすい
愛知県は比較的土地供給がある地域です。
そのため、
👉 「普通の土地と比較される」と不利
になりやすい特徴があります。
それでも売れる理由
ここが重要です。
再建築不可でも売れるのは、
👉 “必要としている人がいる”からです。
例えば、
- 投資家
- DIY目的
- 低価格重視
- 立地重視
などの需要があります。
特に名古屋市では、
👉 「駅近なら再建築不可でも欲しい」
というニーズも存在します。
愛知県・名古屋市の価格相場
再建築不可物件の価格は、
👉 一般相場の20〜70％程度
が一つの目安です。
ただし、
- エリア
- 接道状況
- 建物状態
- 活用可能性
によって大きく変わります。
名古屋市中心部は比較的強い
例えば、
- 中区
- 東区
- 千種区
などは土地需要が高いため、
👉 下落率が小さい傾向
があります。
郊外は戦略が重要
一方で、
- 郊外
- 地方エリア
では、単純に掲載するだけでは反響が弱くなりやすいです。
実際の売却事例（愛知県・名古屋市）
【事例①】名古屋市南区鳴尾／築45年・再建築不可
他社査定：1,100万円
しかし、
- 投資家向け戦略
- 利回り訴求
- 販売導線改善
を行った結果、
👉 1,380万円で成約
約280万円アップで売却できました。
【事例②】岡崎市根石町／築50年空き家
「解体しないと売れない」と言われていた物件。
しかし、
- DIY層向け
- 現状販売
- 写真改善
を行い、
👉 解体せず売却成功
余計な費用負担を避けられました。
再建築不可物件を売却するコツ
① 最初の価格設定が重要
再建築不可は、
👉 “最初の反響”でほぼ決まります。
高すぎる価格は危険です。
② ターゲットを間違えない
一般実需ではなく、
- 投資家
- 再生目的
- 低価格重視層
へ向ける必要があります。
③ 販売チャネルを広げる
- ポータルサイト
- 業者ネットワーク
- 投資家ルート
を組み合わせることが重要です。
④ 「安い」ではなく「価値」を見せる
例えば、
- 利回り
- 駅距離
- 活用方法
など、
👉 “使い道”
を提案することで反響が変わります。
よくある失敗
高額査定を信じる
「高く売れます」は要注意です。
一般物件と同じ売り方をする
再建築不可は、売り方が全く違います。
長期間放置する
時間が経つほど、
- 老朽化
- 管理負担
- 固定資産税
の問題が増えます。
まとめ｜愛知県・名古屋市の再建築不可物件は“戦略”で変わる
再建築不可物件は、
- 売れないわけではない
- ただし難易度は高い
- 戦略によって結果が変わる
不動産です。
特に愛知県・名古屋市では、
👉 「地域理解＋販売戦略」
が非常に重要になります。
■ 事例① 名古屋市北区／築47年・路地奥物件
■ ご相談内容
相続した実家が再建築不可。
接道が狭く、
「一般の買主は難しい」
と言われていました。
■ 当社の提案
- 投資家向けに販売戦略変更
- “低予算リノベ向き”として訴求
- 利回りシミュレーション作成
■ 結果
👉 約1ヶ月半で成約
👉 他社査定より約200万円高く売却成功
■ ポイント
👉 「住居」ではなく“収益物件”として見せ直した
■ 事例② 名古屋市中村区烏森町／再建築不可×空き家
■ ご相談内容
長年空き家状態。
建物老朽化も進み、
「解体しないと厳しい」
と言われていました。
■ 当社の提案
- 現状販売へ切替
- DIY層向け訴求
- 写真・ストーリー強化
■ 結果
👉 解体せず現状のまま売却成功
👉 解体費用約150万円を回避
■ ポイント
👉 “古い”を逆に活かした
■ 事例③ 名古屋市熱田区夜寒町／狭小再建築不可
■ ご相談内容
土地面積が小さく、
他社では反響がほとんどない状態。
■ 当社の提案
- 狭小住宅ニーズを分析
- 建築プランイメージを作成
- 若年層向け広告展開
■ 結果
👉 約3週間で購入申込
👉 価格を下げず売却成功
■ ポイント
👉 “狭い”ではなく“都市型コンパクト”として訴求
■ 事例④ 愛知県知多市新地／再建築不可・築50年
■ ご相談内容
他社では、
「価格をかなり下げるしかない」
と言われていました。
■ 当社の提案
- 投資家ルート活用
- リフォーム想定提案
- エリア収益性を可視化
■ 結果
👉 想定より約170万円高く成約
■ ポイント
👉 “価格”ではなく“収益性”で見せた
■ 事例⑤ 名古屋市中川区下の一色／旗竿地・再建築不可
■ ご相談内容
旗竿地＋再建築不可という条件で、
売却を諦めかけていた。
■ 当社の提案
- 近隣需要を調査
- 隣地所有者へのアプローチ
- 活用可能性を整理
■ 結果
👉 隣地所有者へ売却成功
👉 一般売却より有利な条件で成約
■ ポイント
👉 “市場”だけではなく“隣地需要”を活用
■ 事例⑥ 愛知県一宮市南出町／再建築不可×賃貸中
■ ご相談内容
古い貸家として運用中だったが、
管理負担が増え売却希望。
■ 当社の提案
- オーナーチェンジ物件として販売
- 利回り資料作成
- 投資家へ直接提案
■ 結果
👉 約1ヶ月で成約
👉 賃貸継続状態で売却成功
■ ポイント
👉 “空き家”ではなく“収益物件”として転換
■ 事例⑦ 名古屋市昭和区御器所／接道不足物件
■ ご相談内容
住宅ローン利用が難しく、
買主が見つからない状況。
■ 当社の提案
- 現金購入層へ絞り込み
- 価格戦略を調整
- 投資家ネットワーク展開
■ 結果
👉 約2ヶ月で売却成功
■ ポイント
👉 「誰に売るか」を明確化した
■ 事例⑧ 愛知県豊橋市／再建築不可×長期空き家
■ ご相談内容
10年以上空き家状態で、
近隣からの相談も増えていた。
■ 当社の提案
- 地方投資家へ訴求
- 管理コストリスクを整理
- 現状販売
■ 結果
👉 約2ヶ月半で売却成功
■ ポイント
👉 “負動産”になりかけた物件を流動化
愛知県・名古屋市で再建築不可物件の売却をご検討の方へ
私たちは、
- 空き家
- 相続不動産
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など、“難しい売却”を専門に対応しています。
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