再建築不可物件は本当に売れないのか？43条2項2号許可という可能性

不動産売却を検討している中で、

「この土地は再建築不可だから売れないと言われた」

「建物が古くなったら建て替えできないのでは？」

「相続した実家が再建築不可だった」

このようなお悩みを抱える方は少なくありません。

一般的に再建築不可物件は、住宅ローンが利用しづらい、建て替えができないなどの理由から、市場では敬遠されやすい不動産です。

しかし、すべての再建築不可物件が「価値のない土地」というわけではありません。

建築基準法第43条2項2号許可（旧43条但し書き）という制度によって、一定条件を満たせば建築が認められる可能性があります。

弊社でも再建築不可物件のご相談を数多く受けていますが、重要なのは、

「再建築不可だから終わり」

ではなく、

「なぜ再建築不可なのか」
「行政がどのような判断をする地域なのか」
「過去に許可事例が存在するのか」

を確認することです。

実際、名古屋市内でも地域によって対応には大きな違いがあります。

例えば、

• 木造住宅密集地域
• 防災上改善が必要な地域
• 道路整備が進められている地域

では、一定条件のもと救済措置が活用されるケースがあります。

一方で、同じ名古屋市内でも行政判断が慎重な地域も存在します。

本記事では、

・再建築不可になる理由
・43条2項2号許可の仕組み
・2018年法改正で変わったポイント
・名古屋市で許可されやすい傾向がある地域
・再建築不可物件を売却する際の注意点

について、不動産売却専門の視点から詳しく解説します。

再建築不可になる理由｜なぜ建物が建っているのに建て替えできないのか？

「現在、家が建っているのに、なぜ建て替えできないのか？」

再建築不可物件をご相談される方の多くが、最初に疑問に感じるポイントです。

実は、現在建っている建物が合法的に建築されたものであっても、将来的に建て替えができないケースがあります。

その大きな理由が、建築基準法による接道義務を満たしていないことです。

建築基準法では、建物を建築する敷地について、原則として以下の条件を求めています。

• 建築基準法上の道路に接していること
• 道路に2m以上接していること

これは、単に車の出入りを目的としているだけではありません。

火災や災害が発生した際に、消防車や救急車が進入できるようにすること、そして安全な避難経路を確保することが目的です。

そのため、現在住宅が建っていたとしても、建て替え時には現在の法律基準を満たす必要があります。

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① 接道義務を満たしていない土地

再建築不可になる最も多い理由が「接道義務違反」です。

例えば、

        建築基準法上の道路

────────────

       1.5m
        ↓

    ┌──────┐
    │      │
    │住宅  │
    │      │
    └──────┘

このように道路との接する部分が2m未満の場合、原則として新たな建築確認を取得することができません。

昔は建築できた土地でも、その後の法改正により現在の基準では再建築不可となるケースがあります。

---

② 前面道路が「建築基準法上の道路」ではない

道路に面しているように見えても、その道路が法律上の道路として認められていない場合があります。

例えば、

• 私道
• 通路
• 路地
• 古くから利用されている生活道路

などです。

見た目では「道路」に見えるため、所有者の方が再建築不可だと知らないケースも少なくありません。

不動産売却の現場では、

「家の前に道があるのになぜ建て替えできないのですか？」

というご相談を多くいただきます。

重要なのは、道路の幅ではなく、その道路が建築基準法上どのように扱われているかです。

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③ 旗竿地で接道幅が不足している

旗竿地とは、道路から細い通路部分を通って奥に敷地が広がる形状の土地です。

道路
│
│  ←通路部分
│
│
┌────────┐
│        │
│ 住宅   │
│        │
└────────┘

一見すると道路につながっているため問題がないように見えます。

しかし、

• 通路部分が2m未満
• 隣地との境界問題がある
• 越境物が存在する

場合、再建築不可となる可能性があります。

特に名古屋市内では、昭和時代に形成された住宅地に旗竿地が多く残っており、相続後に初めて問題が発覚するケースがあります。

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④ 昔の建築基準では問題なかった土地

再建築不可物件の中には、「違法建築だった」というわけではないものも多く存在します。

例えば、

昭和時代に住宅を建築

↓

当時の法律では問題なし

↓

現在の建築基準法では接道条件を満たさない

↓

建て替え不可

というケースです。

つまり、

「古い家だから問題がある」

「違法建築だから建て替えできない」

とは限りません。

時代による法律基準の変化が、大きく影響しています。

---

⑤ 敷地と道路の関係が複雑になっているケース

その他にも、以下のような理由で再建築不可となる場合があります。

• 境界が不明確
• 隣地所有者との協議が必要
• 道路後退（セットバック）が必要
• 私道持分がない
• 通行承諾が必要
• 建築基準法上の道路種別が特殊

特に相続した実家では、所有者自身が土地の詳しい状況を把握していないことも多くあります。

---

再建築不可＝価値がない土地ではありません

再建築不可物件は、一般的な土地と比較すると売却難易度は高くなります。

しかし、

「再建築不可だから売れない」

「価値がない」

と決めつける必要はありません。

実際には、

• リフォームして利用する
• 投資物件として活用する
• 43条2項2号許可の可能性を検討する
• 隣地との交渉によって改善する

など、状況によって様々な選択肢があります。

重要なのは、物件の状態だけではなく、

「なぜ再建築不可なのか」
「改善できる可能性があるのか」
「地域の行政運用はどうなのか」

を確認することです。

再建築不可物件を救う43条2項2号許可とは？旧43条但し書きとの違い・申請条件・名古屋市の実例まで解説

再建築不可物件でも売却できる可能性がある「43条2項2号許可」とは？

「この土地は再建築不可です」

不動産売却の相談現場で、この言葉を聞いて諦めてしまう所有者様は少なくありません。

しかし、再建築不可物件のすべてが「永久に建て替えできない土地」というわけではありません。

建築基準法第43条第2項第2号による許可制度を利用することで、一定条件を満たした場合、建築が認められる可能性があります。

以前は「43条但し書き許可」と呼ばれていた制度で、2018年の建築基準法改正により現在の形へ整理されました。

弊社でも、再建築不可物件のご相談を多くいただきますが、重要なのは、

「再建築不可だから売れない」

ではなく、

「なぜ再建築不可なのか」
「43条2項2号許可の可能性がある土地なのか」

を正しく調査することです。

---

なぜ再建築不可になるのか？最大の理由は「接道義務」

建築基準法では、建物を建築する土地について原則として、

幅員4m以上の道路に2m以上接していること

という接道義務があります。

これは、消防活動や救急搬送など、緊急時の安全確保を目的としたルールです。

しかし、古い住宅地では以下のような土地が現在でも多く存在します。

代表的な再建築不可になるケース

① 道路に2m以上接していない土地

昔から存在する住宅地では、通路のような細い道に面している住宅があります。

現在の法律では建築条件を満たさないため、建て替えができません。

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② 建築基準法上の道路ではない土地

見た目は道路でも、法律上は道路として認められていないケースがあります。

例えば、

・私道
・通路
・水路敷
・昔から利用されている生活道路

などです。

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③ 旗竿地・袋小路の土地

旗竿地の場合、入口部分が2m以上あると思っていても、

・測量すると不足している
・隣地との境界問題がある
・通路部分が共有になっている

などの理由で再建築不可になる場合があります。

---

43条2項2号許可の仕組み｜再建築不可を救済する制度

建築基準法43条2項2号許可とは、

「通常なら接道義務を満たしていない土地でも、安全上問題がないと判断された場合に、特別に建築を認める制度」

です。

ただし、誰でも利用できる制度ではありません。

審査では主に以下の点が確認されます。

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① 交通上の安全性

・人や車が安全に通行できるか
・消防活動に問題がないか
・避難経路として利用できるか

---

② 防火上の安全性

住宅密集地域では特に重要視されます。

火災時に消防活動が可能か、周辺環境への影響が確認されます。

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③ 敷地周辺の状況

単純に「道路がない」という理由だけでは判断されません。

周囲に空地があるか。

長年どのように利用されてきたか。

近隣との関係性。

など、現地状況を総合的に判断します。

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43条2項2号許可を取得するまでの流れ

STEP1　行政への事前相談

まずは建築指導課などへ相談します。

ここが最も重要です。

同じ再建築不可物件でも、

「許可の可能性がある土地」
「難しい土地」

があります。

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STEP2　現地調査

確認するポイントは、

・道路状況
・隣接地との関係
・通路幅
・周辺建築物
・過去の許可事例

です。

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STEP3　申請準備

必要になる資料例

・公図
・登記事項証明書
・現況写真
・配置図
・土地利用計画

などを準備します。

---

STEP4　建築審査会で審査

43条2項2号許可の場合、

特定行政庁の判断だけではなく、建築審査会の同意が必要になります。

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名古屋市では「エリアによる許可傾向」が存在する？

再建築不可物件を数多く扱う中で感じることがあります。

それは、

自治体だけではなく、地域特性によって許可判断の傾向が変わる

ということです。

例えば名古屋市では、

・昔から住宅が密集している地域
・木造住宅が多い地域
・防災対策を進めたい地域

では、再建築不可問題への対応が重要視されています。

特に、

名古屋市南区
名古屋市緑区
名古屋市中川区

などでは、既存住宅の活用や防災面から、個別相談が重要になるケースがあります。

※ただし許可は個別判断となり、同じ地域でも必ず認められるものではありません。

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43条2項2号許可を取得できると売却価格は変わるのか？

結論から言えば、大きく変わる可能性があります。

再建築不可物件は、

・住宅ローンが利用しにくい
・購入者層が限定される
・建て替えできないリスクがある

ため、市場価格が低く評価される傾向があります。

しかし、

「再建築可能性あり」

となれば、購入検討者の幅が広がります。

その結果、

・住宅購入希望者
・建築会社
・投資家

など複数の購入層へアプローチできます。

43条2項2号許可とは？再建築不可を救済する制度

旧「43条但し書き」が現在の43条2項2号許可

以前は「43条但し書き」と呼ばれていた制度ですが、2018年の建築基準法改正により制度が整理されました。

現在は、

• 43条第2項第1号 → 認定制度
• 43条第2項第2号 → 許可制度

として運用されています。

---

43条2項2号許可の考え方

通常、建築できない土地でも、

「周囲の状況を考慮して安全上問題がない」

と行政が判断した場合に限り、特例として建築が認められる制度です。

判断されるポイントは、

・避難経路の確保
・消防活動への支障
・周辺環境
・通行安全性
・防火上の問題

などです。

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3. 2018年法改正で何が変わった？

改正前

以前は、

「43条但し書き許可」

という一つの制度で運用されていました。

しかし、物件ごとの状況が多様化したことで、制度が整理されました。

---

改正後の大きな変更点

① 認定制度が新設された

一定条件を満たす比較的安全性の高いケースは、

「許可」

ではなく、

「認定」

で対応できるようになりました。

---

② 個別判断が必要な物件は許可制度へ

特殊な接道状況の場合は、

43条2項2号許可

として建築審査会の審査対象となります。

つまり、

「以前より明確になった」

という点が大きな変更です。

2018年建築基準法改正で何が変わった？再建築不可物件の売主が知るべき救済制度

再建築不可物件を所有されている方から、よくいただくご相談があります。

「この家はもう建て替えできないのでしょうか？」

「売却しようとしても、再建築不可と言われて価格がつかない」

「昔は建てられた土地なのに、なぜ今は建築できないのか」

再建築不可物件は、不動産市場では一般的に評価が低くなりやすい物件です。

その大きな理由が、建築基準法で定められている接道義務です。

しかし、2018年（平成30年）の建築基準法改正により、この再建築不可物件に対する救済制度の仕組みが整理されました。

以前の「43条但し書き許可」は、改正後、

• 建築基準法第43条第2項第1号（認定）
• 建築基準法第43条第2項第2号（許可）

という形に整理されました。

つまり、再建築不可だからといって、必ずしも「未来永劫建て替えできない土地」と決まったわけではありません。

もちろん、すべての物件が対象になるわけではありません。

しかし、条件を満たせば建築の可能性が生まれるケースがあります。

---

2018年改正前｜再建築不可物件はどう扱われていた？

2018年以前は、接道義務を満たしていない土地について、

「建築基準法第43条第1項ただし書き」

による許可制度が利用されていました。

簡単に言えば、

「通常なら建築できない土地だけれど、安全上問題がないと行政が判断した場合には特別に認める」

という制度です。

しかし、この制度には問題もありました。

売主様から見た問題点

・許可される基準が分かりにくい

・自治体によって運用差が大きい

・買主や金融機関が判断しづらい

・将来の建て替え可能性を説明しにくい

そのため、再建築不可物件は「価値判断が難しい不動産」とされていました。

---

2018年改正ポイント①「認定」と「許可」に分けられた

今回の改正で大きく変わった点は、

以前の曖昧だった救済制度を、

①認定制度

②許可制度

に整理したことです。

---

43条第2項第1号｜比較的判断しやすいケース

第1号は、一定の条件を満たす場合に、

「認定」

という形で建築可能となる制度です。

例えば、

・一定幅員以上の道に接している

・安全上問題がない

・利用者が限定される建築物

など、条件が明確なケースが対象になります。

売主様の感覚で言えば、

「行政が基準を確認し、条件を満たせば認めてもらいやすい制度」

と考えると分かりやすいです。

---

43条第2項第2号｜再建築不可物件の可能性を広げる制度

一方、多くの再建築不可物件で注目されるのが、

建築基準法43条第2項第2号許可

です。

これは、

「道路に2m以上接していないなど、本来なら建築できない土地でも、周辺環境や安全性を考慮して問題がないと判断された場合、特別に建築を認める」

という制度です。

ただし、こちらは自動的に認められるものではありません。

行政による判断に加え、建築審査会の同意が必要になります。

---

売主様が一番知っておくべき2018年改正のポイント

結論から言うと、

「再建築不可＝完全に価値がない」

という時代から、

「条件を調査することで可能性を判断する時代」

へ変わったということです。

特に重要なのは、

①過去に許可実績がある地域か

②周辺で43条許可による建築例があるか

③道路状況や周辺空地の状況

④自治体の運用方針

です。

---

名古屋市で見る43条第2項第2号許可の考え方

名古屋市内でも、再建築不可物件の相談では、

単純に「建築不可」と判断するのではなく、

・周辺住宅の建築状況

・過去の許可事例

・道路形状

・防災面

などを総合的に確認する必要があります。

特に古い住宅地では、昭和以前から形成された街並みの中に、現在の接道基準では判断が難しい土地が残っています。

そのため、

「この土地は本当に可能性がないのか」

を調査することが重要になります。

---

再建築不可物件を売却するときに最も重要なこと

再建築不可物件の売却では、

単純な査定価格だけを見ると失敗する可能性があります。

重要なのは、

「その物件の本当の可能性を調査できる会社に相談すること」

です。

・43条許可の可能性

・隣地との関係

・道路調査

・過去事例

・買主候補の想定

これらを確認することで、売却価格が大きく変わるケースがあります。

再建築不可物件は、

「売れない物件」

ではなく、

「正しく評価されていない物件」

である場合があります。

名古屋市で43条2項2号許可を検討する際のポイント

ここは桜 遥さんの実務経験を強く出せる部分です。

例えば、

名古屋市南区で見られる許可事例

本星崎・笠寺周辺などでは、古くから住宅が密集している地域もあり、周辺環境や過去事例を確認することが重要です。

また、

緑区鳴海町

中川区下之一色周辺

などでも、地域特性を踏まえた調査が必要になります。

ただし重要なのは、

「過去に許可されたから必ず許可される」

わけではありません。

同じ町内でも、

道路状況
隣接地状況
通路管理者
防災面

によって判断は変わります。

---

5. 再建築不可物件の売却で重要なのは「調査力」

再建築不可物件は、

「売れない土地」

ではありません。

重要なのは、

・本当に再建築不可なのか
・43条2項2号の可能性はあるのか
・過去事例は存在するのか
・買主候補は誰なのか

を正しく判断することです。

一般的な査定では判断できない物件ほど、不動産会社の経験値が結果を左右します。

---

まとめ（問い合わせにつながる締め）

再建築不可物件は、確かに一般的な不動産より売却難易度が高い物件です。

しかし、

「再建築不可＝価値がない」

ではありません。

43条2項2号許可の可能性、既存建物の活用方法、投資家需要など、物件ごとに最適な出口戦略があります。

ふどうさんのMAGOでは、名古屋市を中心に、

・再建築不可物件
・旗竿地
・空き家
・相続不動産
・訳あり物件
・権利関係が複雑な不動産

など、一般的な査定では判断が難しい不動産売却のご相談を承っています。

名古屋市で43条2項2号許可を検討する際のポイント

ここは桜 遥さんの実務経験を強く出せる部分です。

例えば、

名古屋市南区で見られる許可事例

本星崎・笠寺周辺などでは、古くから住宅が密集している地域もあり、周辺環境や過去事例を確認することが重要です。

また、

緑区鳴海町

中川区下之一色周辺

などでも、地域特性を踏まえた調査が必要になります。

ただし重要なのは、

「過去に許可されたから必ず許可される」

わけではありません。

同じ町内でも、

道路状況
隣接地状況
通路管理者
防災面

によって判断は変わります。

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5. 再建築不可物件の売却で重要なのは「調査力」

再建築不可物件は、

「売れない土地」

ではありません。

重要なのは、

・本当に再建築不可なのか
・43条2項2号の可能性はあるのか
・過去事例は存在するのか
・買主候補は誰なのか

を正しく判断することです。

一般的な査定では判断できない物件ほど、不動産会社の経験値が結果を左右します。

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まとめ（問い合わせにつながる締め）

再建築不可物件は、確かに一般的な不動産より売却難易度が高い物件です。

しかし、

「再建築不可＝価値がない」

ではありません。

43条2項2号許可の可能性、既存建物の活用方法、投資家需要など、物件ごとに最適な出口戦略があります。

ふどうさんのMAGOでは、名古屋市を中心に、

・再建築不可物件
・旗竿地
・空き家
・相続不動産
・訳あり物件
・権利関係が複雑な不動産

など、一般的な査定では判断が難しい不動産売却のご相談を承っています。